Hoogwaardig winkelvastgoed geniet een groeiende populariteit onder retailbeleggers. ASR Real Estate bezit aardig wat kroonjuwelen en kijkt altijd naar buitenkansjes. Een gesprek met Edwin van de Woestijne, managing director Commercieel Vastgoed.
Met € 1, 5 mrd aan geïnvesteerd vermogen is het ASR Prime Dutch Retail Fund een van de grootste institutionele winkelfondsen in ons land. Het fonds legt zich toe op winkelpanden in zogeheten high streets in de top-16 winkelsteden van ons land en de sterkere wijkwinkelcentra. Het fonds is goed voor meer dan 700 winkelunits, waaronder de flagship store van Sissy Boy aan het Binnenwegplein in Rotterdam, waar dit gesprek plaatsvindt.
Jullie zeggen aanwezig te zijn in de top 16-steden, maar ik zie dat jullie bijvoorbeeld ook bezit hebben in Den Bosch en Maastricht, steden die qua inwoneraantal lager scoren. Hoe verklaar je dat?
‘Met onze top-16 doelen we niet op inwoneraantallen, maar de uitkomst van ons uitgebreide researchmodel. Het gaat om een mix van factoren, waaronder het inwoneraantal, maar ook onder meer de toeristische aantrekkingskracht, het aantal studenten, overnachtingsplekken en concurrerende winkelgebieden in de nabijheid. Zo staat een stad als Den Bosch bij ons hoog, omdat het anders dan steden van vergelijkbare grootte veel meer een knooppuntfunctie heeft.’
Zijn er steden die de afgelopen jaren meer of minder in de gratie zijn geraakt?
‘Steden maken een ontwikkeling door, dus onze lijst wordt ieder jaar geüpdatet. Er is een redelijk stabiele groep van negen steden. Daarin zitten de vier grote steden in af en toe wisselende volgorde, plus Eindhoven, Maastricht, Den Bosch, Haarlem en Groningen. Dat zijn ook de steden waarin we kijken naar groei. In de andere steden in onze top-16, waaronder bijvoorbeeld ook steden als Breda en Arnhem vallen, richten we ons vooral op optimalisatie.’
Wat zijn de kernmerken van high streets die jullie vaak terugzien?
‘Het gaat om stedelijke centra die meer zijn dan een plek om inkopen te doen. Het zijn vaak winkelstraten in historische stadscentra waar het aangenaam verblijven is met daaromheen een aantrekkelijk zwerfmilieu van aanloopstraten. Uiteindelijk is het de verhouding tussen de consument en retailer die bepaalt of een winkelstraat succesvol is; door de vinger aan de pols te houden bij retailers probeer je de aantrekkingskracht van de winkelstraat in zijn geheel op peil te houden.’
Hoe bepaal je op welke high street je wilt zitten?
‘We besteden ten opzichte van vroeger minder geld in fysieke winkels, wat ook heeft geleid tot minder vraag naar winkelruimte in steden op plekken waar weinig valt te beleven. Als winkelier en dus ook als winkelbelegger moet je nu zitten op plekken in steden waar het het drukst is, waar consumenten graag naartoe gaan. Die plekken bepalen we met hulp van gegevens van partijen als Locatus en het CBS, maar ook op basis van eigen research. We hebben een team van 30 mensen waarmee we anders dan collega institutionele beleggers niet alleen het asset management, maar ook het property management doen. Het zorgt ervoor dat we streetwise zijn. Zelf houd ik in mijn agenda ook iedere vrijdag leeg voor afspraken in een van de steden waar wij zitten, om zo de vinger aan de pols te houden.’
Zijn jullie per se op zoek naar luxe merken voor de beste locaties?
‘Het verschil tussen huurders voor high streets en wijkwinkelcentra is dat je voor de eerste categorie mikt op winkels voor niet-dagelijkse producten, terwijl in wijkwinkelcentra juist supermarkten en andere winkels voor dagelijkse producten de grote trekkers zijn. Een Xenos of een Action kun je er in een wijkwinkelcentrum goed bij hebben. Het winkelgedrag is veranderd; ook mensen met een hoger inkomen gaan naar discounters. Andersom geldt uiteraard niet dat mensen met weinig geld naar luxe winkels gaan, maar er zijn ook in de meeste high streets winkels als H&M, TK Maxx en Pull & Bear, die de brede doelgroep bedienen. De duurdere merken komen als vanzelf naar de beste plekken in de stad, met de meeste mensen en de hoogste omzet.’
Moeten jullie vaak nee verkopen aan retailers die een plek zoeken?
‘Dat komt voor, maar in een goed functionerende binnenstad is dat geen probleem. Aan het Binnenwegplein in Rotterdam hadden we Zara als huurder. De ruimte die zij wilden voor hun flagship store konden wij hen niet bieden, maar Redevco op de Coolsingel wel. Op onze beurt hadden wij daardoor meteen een flinke ruimte over voor Uniqlo. Die winkel is voor het gebied misschien nog wel interessanter, omdat Uniqlo vanuit een grotere regio publiek trekt. Later dit jaar leveren we het nu leegstaande Esprit-pand compleet verduurzaamd op. Voor deze locatie is veel belangstelling van eigentijdse retailers. Onze bezettingsgraad in de high streets is 97,5%. Het percentage frictieleegstand is aan de lage kant. Voor investeerders is dat uiteraard prettig. Tegelijkertijd wil je ook ruimte overhouden voor partijen die op maximaal vijf, zes plekken in ons land willen zitten.’
Kun je spreken van een waterbedeffect, waarbij invulling van een pand op de ene plek voor leegstand elders zorgt?
‘Ik spreek liever van eb en vloed. Voordat internet een grote rol ging spelen, is er heel veel winkelruimte gerealiseerd en is het kernwinkelgebied flink uitgebreid. Maar na vloed komt altijd weer eb. Het winkelgedrag is door de opkomst van online veranderd, met name in de aanloopstraten en aan de randen van winkelgebieden is leegstand. Maar inmiddels is ook duidelijk dat je in stenen winkels op de juiste plaatsen nog steeds goed geld kunt verdienen met retail. Het water heeft zich teruggetrokken naar die kansrijke plekken. Je ziet dat investeerders ook op die manier hun allocatie doen. Retail wordt weer meer gezien als aantrekkelijke beleggingscategorie, waarbij ook kan meespelen dat beleggers in andere categorieën overwogen zijn.’
Hebben grote stadsdeelwinkelcentra zoals Zuidplein nog een rol in dat speelveld?
‘Zuidplein is een winkelcentrum dat er in onze portefeuille eigenlijk een beetje buiten valt. Het is echt het stadshart voor Rotterdam-Zuid en het winkelaanbod is ook afgestemd op de demografische samenstelling van het gebied. Het functioneert prima, maar heeft anders dan high-street locaties minder aantrekkingskracht voor mensen van buitenaf. Een winkelcentrum als Gelderlandplein in Amsterdam heeft dat wel. Dat bedient niet alleen de inwoners van de wijk zelf en de grote Japanse community in Amstelveen, maar ook het groeiende aantal bewoners rondom de Zuidas. Er is daar echt geïnvesteerd in kwaliteit, wat lastiger is op Zuidplein, omdat je met veel verschillende eigenaren te maken hebt. Dat is ook de reden dat wij in de toekomst de posities die wij nog hebben in het centrum willen verkopen.’
Welke rol spelen de reguliere wijkwinkelcentra en supermarkten in jullie portfolio?
‘Een heel belangrijke, al vind ik het wel prettig om waar te nemen in de markt dat het supermarktvastgoed weer wat lijkt af koelen. Op dat gebied leek met name in de jaren na corona toch echt sprake van overwaardering. In onze portefeuille streven we naar een verdeling 2/3 high street en 1/3 wijkwinkelcentra en supermarkten, waarbij het eerste deel zorgt voor extra waardegroei en de wijkwinkelcentra minder gericht zijn op groei, maar wel zorgen voor een stabiele inkomstenstroom.’
In jullie winkelportefeuille zitten ook 200 woningen. Is dat niet verwarrend voor beleggers?
‘Het gaat hier in alle gevallen om woningen die boven de winkels liggen. Dat is een heel ander product dan waar het ASR Dutch Core Residential Fund zich op richt. Wij beschouwen het als retailbelegger ook als onderdeel van onze maatschappelijke verantwoordelijkheid om de ruimte boven winkels die niet als zodanig wordt gebruikt in te zetten voor waar juist veel vraag naar is: woningen. De schaalgrootte is beperkt, en onze beleggers vinden het prima passen in onze strategie. Die zijn er overigens aan gewend dat in onze winkelportefeuille ook elementen als parkeren en leisure zitten.’
In 2045 moet de hele winkelportefeuille CO2-neutraal zijn. Is dat haalbaar?
‘Wij denken van wel. Winkelvastgoed liep vooralsnog niet voorop in verduurzaming, maar langzaam zie je daar een draai in ontstaan, gedreven door de grote winkelmerken, die een duurzame huisvesting ook moeten meenemen in hun ESG-beleid. Zeker bij oudere, vaak monumentale winkelpanden is verduurzaming niet altijd makkelijk. Het vraagt om een goede samenwerking tussen huurder en verhuurder. De wisseling van huurders geeft ons de ruimte om de buitenschil aan te pakken, waarbij ook steevast de gasaansluiting eruit kan. De huurder is verantwoordelijk voor de installaties en het gebruik van die installaties. Een deur die niet continu openstaat heeft al heel veel impact.’
Ter Meulen-blok
Het high-street bezit van ASR Prime Dutch Retail Fund in Rotterdam is geconcentreerd rondom het Binnenwegplein op de kop van de Lijnbaan. Daar bezit de vastgoedbelegger wat officieus Linea Nova ging heten toen het vermaarde warenhuis Ter Meulen in 1993 failliet ging en het winkelblok werd herontwikkeld. Op en rondom het blok bezit ASR 15 winkelpanden, die goed zijn voor ruim 15.000 m². Bovenop het winkelblok werd een optopping van 17 verdiepingen met woningen gerealiseerd. De huurwoningen in dit complex zijn onderdeel van het ASR Dutch Core Residential Fund. Elders op de Lijnbaan bezit het fonds nog drie winkelpanden.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 2, 28 februari 2025
