In deze dure tijden moet het abonnementsgeld meer dan ooit worden terugverdiend met tips. In deze editie daarom fi scale en fi nanciële tips. Een belegger moet in de valutawereld over miljarden beschikken om te profi teren van de imperfecties van markten, maar in het vastgoed zijn de verschillen veel groter. door Wabe van Enk / Hoofdredacteur PropertyNL Magazine 13 februari 2009 nr. 3
In deze dure tijden moet het abonnementsgeld meer dan ooit
worden terugverdiend met tips. In deze editie daarom fi scale en
fi nanciële tips. Een belegger moet in de valutawereld over miljarden
beschikken om te profi teren van de imperfecties van markten,
maar in het vastgoed zijn de verschillen veel groter.
door Wabe van Enk / Hoofdredacteur
PropertyNL Magazine 13 februari 2009 nr. 3
Neem de directe markt. Wanneer u nu een winkelcentrum koopt in Nederland tegen
boekwaarde, dan is dat gemiddeld geschat zo’n 4 tot 7 % afgewaardeerd
ten opzichte van vorig jaar. Wanneer u echter bij de grootste
aanbieder van winkelcentra, Unibail Rodamco, op de beurs te rade
gaat, ziet u dat dit fonds haar vastgoed met gemiddeld 9% heeft afgeboekt.
Leidde deze afboeking tot teleurstelling? Welnee, de koers
steeg na het bekend worden van de cijfers met 3,7%.
De beurs heeft dus geen interesse in onderliggend vastgoed. Die conclusie
wordt versterkt doordat de waarde van het vastgoed van dit
fonds is getaxeerd op € 151, 20 per aandeel, terwijl de beurskoers (die
notabene nog was gestegen) uitkwam op € 107. Dat is een verschil
van bijna 30%. Dergelijke sommetjes zijn van veel vastgoedaandelen
te maken. Waar komt die kloof tussen beursgenoteerd en direct vastgoed
vandaan? Institutionele beleggers blijken in toenemende mate
cycli te verdiepen en crises aan te wakkeren. Dat komt door de zoge-
noemde ‘asset liability studies’, die aangeven wat de ideale
beleggingsmix is tussen aandelen, vastgoed en obligaties. Omdat
vrijwel alle pensioenfondsen werken met zo’n studie, leidt dit tot
kuddegedrag. Wanneer aandelen dalen, moet ook vastgoed worden
verkocht. Dat lukt alleen bij vastgoedaandelen. Daar komt nog een
tweede e ect bij. De Nederlandsche Bank eist dat pensioenfondsen
die onder een bepaalde dekkingsgraad zakken, minder risicodragend
beleggen. Dus op momenten dat ze het rendement het meeste nodig
hebben stappen zij in overheidspapier. Dat is vervelend voor de fondsen,
want dan duurt het vele jaren voordat zij uit de crisis zijn, maar
ook voor de fondsen op de e ectenbeurzen die tik op tik krijgen.
Dezelfde pensioenfondsen waarderen hun directe vastgoedportefeuilles
zo min mogelijk af, want dat zet hun dekkingsgraad onder
druk en beperkt hun beleggingsruimte. Dan laten ze de traditioneel
achterlopende taxateurs gewoon hun werk doen, maar tegelijk dumpen
ze aandelen. Beursgenoteerd vastgoed is daarmee te goedkoop
en direct vastgoed nog vaak onvoldoende afgewaardeerd.
