De krapte op de logistieke markt voor zowel gebruikers als investeerders neemt toe. Hogere prijzen zijn het gevolg.
Door Gabriëlle Klaver
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 8, 27 augustus 2021
Supermarkten en e-commerce, dat zijn het afgelopen halfjaar de partijen geweest die de grote deals hebben gesloten bij het aanhuren van logistieke ruimte. Uit het overzicht op pagina 41 met de 10 grote gebruikstransacties blijkt dat vooral Picnic grote slagen heeft gemaakt: bekend werd dat Impact Vastgoed twee grote distributiecentra gaat ontwikkelen, één in Zwolle en één in Ridderkerk, maar ook dat Picnic van Aldi huurt in Zaandam. Ook Lidl heeft behoorlijk wat ruimte bijgehuurd in Moerdijk van DHG.
Het tekent de tijd: supermarkten hebben in de afgelopen corona-tijd uitzonderlijk goed gedraaid, net als e-commerce. Geen wonder dat het bedrijf dat die twee combineert, online supermarkt Picnic, hier vaak genoemd wordt. Bij de andere grote gebruikersdeals was het ook veel e-commerce wat de klok sloeg. Zo hebben e-commerce bedrijven gekozen voor Roosendaal en Waalwijk en verhuurt DHG in Venray aan Clipper, dat de logistiek voor een online marktplaats in luxe mode-artikelen verzorgt.
Hogere opname
Het afgelopen halfjaar hebben de deals geresulteerd in een hogere opname dan het voorgaande jaar. Onderzoekers van JLL hebben berekend dat in de eerste drie maanden van 2021 de opname van logistiek vastgoed in Nederland uitkwam op 922.000 m², een record dat alleen in het vierde kwartaal van 2018 iets hoger lag.
Vastgoedadviseurs verwachten dat de vraag van e-commerce partijen naar ruimte de komende tijd alleen maar zal toenemen. De verkopen van dit soort bedrijven zijn immers sterk gestegen, een stijging waaraan voorlopig geen einde zal komen. CBRE denkt dat de internet-verkopen de komende jaren met € 10,8 mrd zullen toenemen. Als je weet dat iedere € 1 mrd aan verkopen zich vertaalt naar 110.000 m² logistieke ruimte, dat is duidelijk dat er de komende jaren alleen al voor e-commerce-activiteiten 1,2 mln m² extra logistiek vastgoed nodig is.
E-commerce is echter niet de enige gebruiker zich ruimte zoekt in Nederland. De vastgoedadviseurs verwachten dat de Brexit meer vraag zal creëren dan nu het geval is. Importeurs die goederen importeren vanuit Azië via het VK worden immers geconfronteerd met extra kosten. Met een dependance in Europa waar de goederen uit Azië direct worden afgeleverd, worden die kosten vermeden.
Leegstand stabiel
De hoge opname heeft echter niet geresulteerd in lagere leegstandscijfers. Die blijven landelijk gezien stabiel op zo’n 4,5%. Dat komt doordat de grote transacties bijna allemaal hebben plaatsgevonden in nieuwbouw. Vanwege de grote vraag onder gebruikers verwachten vastgoedadviseurs wel dat huurprijzen zullen gaan stijgen.
De goede gebruikersmarkt resulteert erin dat logistiek zeer gewild is onder beleggers. Vooral buitenlandse investmentmanagers hebben bij hun klanten veel geld opgehaald dat specifiek geïnvesteerd moet worden in dit segment. De 10 grote beleggingstransacties op pagina 38 reflecteren die trend: de kopers zijn bijna allemaal dit soort partijen. De hausse aan investeringskapitaal heeft tot gevolg gehad dat er een record aan beleggingsgeld richting logistiek vastgoed is gestroomd: uit cijfers van CBRE blijkt dat in het eerste halfjaar 2021 € 1,8 mrd werd belegd, 17% meer dan in de eerste helft van 2020. Overigens is dat geen afwijkend beeld met de rest van Europa, beleggers zijn geïnteresseerd in heel het continent.
Wel is het zo dat logistiek vastgoed in vergelijking met andere investeringscategorieën populairder is dan ooit. Uit onderzoek van Savills (zie afbeelding) blijkt dat logistiek vastgoed nog nooit zo’n grote hap heeft genomen uit het totale beleggingsvolume in vastgoed. Samen met residentieel vastgoed is logistiek vastgoed nu het meest gezocht door beleggers.
Aanvangsrendementen dalen
De grote vraag naar logistiek vastgoed heeft tot gevolg dat de aanvangsrendementen gestaag naar beneden zijn gegaan. Op hotspots, waar het aanbod de vraag niet kan bijhouden, worden al prijzen geregistreerd van rond 3,5%. Nu de honger van de investeerders hier niet gestild kan worden, wordt ook buiten de hotspots gekocht. Bij de 10 grote beleggingstransacties die we hier geselecteerd hebben, springen de voorbeelden Coevorden, Veenendaal en Nijmegen in het oog.
Grote kans bovendien dat de gebieden buiten hotspots als Schiphol, Rotterdam, Venlo en Eindhoven nog lang in de belangstelling zullen blijven staan. De verwachting is namelijk dat het aanbod niet met sprongen zal toenemen: de bouwkavels zijn aan het opraken. Ontwikkelaars zoeken naarstig naar grond en bieden tegen elkaar op, waardoor de grondprijzen stijgen. Erik van Dijk van VDG (pagina 44) zegt sommige kavels al te laten schieten omdat hij ze niet rond kan rekenen – als hij er al tussen kan komen.
Gemeenten lopen achter bij het bestemmen van grond voor logistieke doeleinden. Problemen als stikstof, stroomvoorziening voor datacentra en het gevecht om de schaarse ruimte voor woningbouw, maken de discussies hierover niet gemakkelijker.
Sommige beleggers zien daarom (ook) elders kansen. HighBrook en Proptimize richten zich met hun CityLink-portefeuille bijvoorbeeld op de last-mile delivery en ook Mileway doet dat. Het zijn kleinere transacties die binnen het geweld van de grote meters minder opvallen, maar ze zijn er wel. Last-mile delivery richt zich op de laatste kilometers van e-commerce-bestellingen, naar het huis van de klant. Ontwikkelaars van grote logistieke ruimten als VDG zien vooralsnog niet in hoe ze daar waarde kunnen toevoegen, maar deze ontwikkelende beleggers kennelijk wel.
Gemeenten zijn in elk geval hard na aan het denken over hoe de stroom van busjes de woonwijken in gereguleerd kan worden, en daar liggen dus kansen. CTP heeft inmiddels toegeslagen, door het nieuw op te leveren Amsterdam Logistic Cityhub aan te kopen voor € 307 mln van ondernemers Wim Beelen (Larendael Development) en Paul Vermaat (Bridges Real Estate). Dit is bovendien de grootste single-asset deal in logistiek vastgoed in Nederland ooit.
Gerelateerde artikelen:
