De Re-Use Awards 2024 zijn gewonnen door Ten Brinke en MeMo Projectontwikkeling. De jury had bij de juryprijs ditmaal in het bijzonder oog voor de alternatieve aanwending van religieus vastgoed.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7, 5 juli 2024
PropertyNL reikte op de Provada de Re-Use Awards uit, een jaarlijkse verkiezing van transformaties die de meeste woningen opleveren en projecten die dat het beste doen. Dit levert traditiegetrouw een mooie dwarsdoorsnede op van de markt voor het ombouwen van kantoren en ander vastgoed naar woningen. Die markt staat al een paar jaar onder druk, net als de markt voor reguliere nieuwbouw overigens.
Uit cijfers van het CBS blijkt dat er sinds 2022 een lichte daling van het aantal transformaties is te zien tot verder beneden de 10.000, terwijl dat in eerdere jaren de 10.000 nog royaal oversteeg. Uit de markt klinkt het geluid dat het ‘niet meer rondgerekend kan worden’ door de oplopende bouw- en financieringskosten. Ook de krenten in de pap, de makkelijk te transformeren kantoren op aantrekkelijke locaties, zouden er steeds minder zijn.
De grootste
Aan de grote getallen van het CBS doen wij uiteraard niets af, maar uit de enquête die PropertyNL heeft uitgezet voor de Re-Use Awards 2024 komt een iets optimistischer beeld naar voren. De teller van het aantal opgeleverde woningen uit transformaties in 2013 stokte op 2.010, iets hoger dan de 1.973 woningen in 2022, al moet daarbij worden opgemerkt dat het hogere aantal werd behaald met meer deelnemers (12 om 11 - 13 om 110).
Zoals bij iedere verkiezing kan er maar één partij de grootste zijn. Dat was over 2023 Ten Brinke, met 529 opgeleverde woningen uit transformatie. Met name het project Vredeoord in Eindhoven droeg met 456 woningen substantieel bij aan de prijs. Op flinke afstand werd Ten Brinke gevolgd door de combinatie Wonam/Zadelhoff met 263 woningen, gerealiseerd in het voormalige ING-kantoor het Zandkasteel in Amsterdam, en door Van Wijnen (207 woningen).
De beste
Vredeoord en het Zandkasteel dongen ook tot in de finale mee voor de juryprijs van de Re-Use Award 2024, waarvoor in totaal 16 projecten waren ingediend. Het waren uiteindelijk echter niet de grootste transformaties die er met de felbegeerde prijs vandoor gingen, maar een relatief klein project. Hemels Wonen in Breda, van MeMo Projectontwikkeling in opdracht van Stichting Woonzorg Nederland, werd op het podium van PropertyNL tijdens de slotdag van de Provada door jurylid en herbestemmingsdeskundige Gerben van Dijk uitgeroepen tot beste transformatieproject van 2023.
MeMo realiseerde voor Woonzorg Nederland twintig koopwoningen in de Heilig Hartkerk aan de Baronielaan in Breda. Voor het woningbouwplan werd samengewerkt met De Bonth van Hulten. Het rijksmonument omvat nu tweelaagse woningen, variërend van 50 tot 232 m², verdeeld over in totaal vier bouwlagen.
Leegstaande kerken
De jury sprak haar waardering uit voor het specifieke type vastgoed dat werd getransformeerd, het handhaven van de publieke functie van de kapel en de doelgroep voor de woningen: ouderen. ‘Het is na decennia van leegstand toch gelukt’, gaf Van Dijk aan bij zijn toelichting. ‘Ik vind het meer dan mooi dat de kapel behouden is en voor publiek toegankelijk blijft. In elk verkoopkader van een kerkgebouw zou moeten staan dat publiek gebruik (deels) geborgd wordt in de herontwikkeling. Gezien de toenemende worsteling om kerkgebouwen open te houden staat deze voor mij bovenaan.’ Hij roept kerkbesturen die van leegstaand vastgoed af willen op om nadrukkelijker een participatietraject aan te gaan. ‘Denk niet alleen aan euro’s, maar denk vooral na over wat je wilt achterlaten, en ga daar met de buurt over in gesprek. Misschien heb je dan geen 35 jaar leegstand nodig.’ Met die laatste termijn verwees van Dijk naar de duur van de leestand van het Bredase godshuis.
Zijn mede-juryleden onderschreven de kwaliteiten van Hemels Wonen. Hilde Remøy, universitair hoofdocent Vastgoedmanagement aan de TU Delft: ‘Het is exemplarisch voor de transformatie van het type gebouw dat steeds vaker leeg komt te staan en dat in dit geval een mooie binnenstedelijke toevoeging van woningen heeft opgeleverd. Hemels Wonen laat ook zien dat een op zich complexe transformatie haalbaar is als onderdeel van een bredere ontwikkeling met het naastgelegen gebouw.’
Doorstroming ouderen
Bouwkundige Jean-Baptiste Benraad (TransformatieTeam) ziet het Bredase project langs drie wegen als winnaar: ‘Het is een nuttige en daarmee duurzame invulling van meerdere actuele problemen: kerken komen overal leeg te staan, van Amsterdam tot Olland (NB). Maar ze zijn een belangrijk herkenningspunt voor de omgeving en juist voor ouderen van belang uit oogpunt van historisch besef. Kerken zijn veelal monument(waardig) en daarom willen we ze behouden. Dat is in dit geval zorgvuldig gedaan.’
Hij wijst ook op het gebrek aan doorstroming, waarin Hemels Wonen juist wél voorziet. ‘Er is een enorm tekort aan geschikte woningen – sociaal, maar juist ook koop en huur met kwaliteit in het hoger prijssegment – die ouderen stimuleren hun te grote (betaalbare) eengezinswoning weer beschikbaar te maken voor gezinnen. Daarbij is de voorwaarde voor ouderen vaak dat ze kunnen verhuizen in hun eigen buurt, met bekende voorzieningen. Daaraan is door Stichting Woonzorg daadwerkelijk invulling gegeven.’
Unieke bouwconstructie
Bij de juryverkiezing eindigden het Zandkasteel (Wonam/Zadelhoff) en Vredeoord (Ten Brinke) op respectievelijk de tweede en derde plek. Ook hiervoor hadden de juryleden lovende woorden.
De transformatie in Eindhoven van wederopbouwmonument Vredeoord werd geroemd vanwege het behoud van de vrij unieke bouwconstructie als hanggebouw, waarbij etages op de grond werden opgebouwd en dan omhoog werden getrokken. Van Dijk: ‘Dit gebouw laat ook zien dat we bij vastgoed best voor snel, veel en goedkoop kunnen kiezen. Laat dit een voorbeeld zijn om meer flex-woningen in bestaande gebouwen te realiseren. Nederland zit erop te wachten!’
Ten aanzien van het Zandkasteel prees Remøy de grote schaal van de transformatie en het specifieke karakter van het monumentale gebouw (ontwerp Alberts & Van Huut) in Amsterdam Zuidoost. Remøy: ‘Ondanks de complexiteit is herbestemming toch gelukt, met inzet van verduurzaming en circulaire strategieën.’ Benraad: ‘Dit gewoon de beste oplossing, en een goed voorbeeld voor de mogelijkheden die er zijn voor de vele enorme kantoorgebouwen, onder andere van ministeries, waar door thuiswerk en andere samenwerking grote delen geen functie meer hebben, maar die als herkenbare locatie toch gehandhaafd moeten blijven.’ Van Dijk: ‘Wat mij betreft mag dit het afscheid van de kantoorkolos inluiden. Het is voor mij ook een pleidooi om bij de bouw van grote kantoren meteen wat flexibiliteit in te bouwen, zodat eventuele (gedeeltelijke) transformatie wat vanzelfsprekender wordt.’
