De Nederlandse vastgoedbranche werkt aan striktere richtlijnen voor taxaties van onder meer beleggingsvastgoed. Er valt nog veel te winnen als het gaat om zaken als disconteringsvoet, leegstand en al dan niet vermeende beïnvloeding van de taxateur door de opdrachtgever. Dat bleek op 12 oktober tijdens de jaarlijkse bijeenkomst voor interne en externe taxateurs georganiseerd door de Stichting ROZ Vastgoedindex. Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 17
De Nederlandse vastgoedbranche werkt aan striktere richtlijnen voor taxaties van onder meer beleggingsvastgoed.
Er valt nog veel te winnen als het gaat om zaken als disconteringsvoet, leegstand en
al dan niet vermeende beïnvloeding van de taxateur door de opdrachtgever. Dat bleek op 12 oktober
tijdens de jaarlijkse bijeenkomst voor interne en externe taxateurs georganiseerd door de Stichting
ROZ Vastgoedindex.
Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 17
door Paul Wessels
De laatste tien jaar is de waarderingsbranche in hoog
tempo geprofessionaliseerd. Veel taxateurs, die het vak
in de praktijk hebben geleerd, dienen aan steeds hogere
eisen te voldoen. En opdrachtgevers moeten soms nog
wennen aan deze meer professionele insteek van taxateurs,
maar spelen er ook steeds meer op in. Ook het
belang van goed onderbouwde vastgoedtaxaties wordt
steeds groter. Doel van de recente bijeenkomst was de
terugkoppeling naar de taxateurs over bevindingen in
jaar- en kwartaaltaxaties en de verbetervoorstellen van de
ROZ Taxatiewerkgroep. Een belangrijk element daarbij
zijn de externe en interne taxatie, en de manier waarop
die worden uitgevoerd. De autonomie van de taxateur en
de frequentie van de taxaties waren dit jaar belangrijke
aandachtspunten. Na presentaties over verbetervoorstellen
van de taxatierichtlijnen, een inventarisatie van
zorgvastgoed en waardering daarvan en een wetenschappelijke
bijdrage van IVBN-prijswinnaar Serge
Schiltz over waardering van leegstaande kantoorgebouwen
werd een open paneldiscussie gevoerd onder
leiding van Aart Hordijk, directeur van de Stichting
ROZ Vastgoedindex, tevens hoogleraar taxatieleer aan
de Universiteit Nyenrode.
Het eerste discussiepunt ging over de disconteringsvoet
(rente plus risico opslagen) die wordt gebruikt om de
huidige waarde van inkomsten uit vastgoed in de toekomst
te bepalen. Aart Hordijk stelde de vraag of opdrachtgevers
soms niet forse invloed uitoefenen op de
hoogte van deze disconteringsvoet, met soms als reden
dat die aansluit bij de intern gehanteerde disconteringsvoet,
om op basis daarvan de waarde te bepalen.
Taxatie bevalt niet
Volgens de panelleden is de disconteringsvoet een ‘heikel
punt’, maar wordt die in de Nederlandse praktijk
niet vaak opgelegd door de opdrachtgevers. Dit in tegenstelling
tot andere Europese landen, waar dit wél
gebeurd, wist Serge Schiltz van Eurohypo te vertellen.
Roger Felix van Meeùs merkt op dat de disconteringsvoet
des taxateurs is en er alleen wel eens discussie is
over opslagen. Paul Verheggen van Jones Lang LaSalle
had nog niet meegemaakt dat de opdrachtgever een
disconteringsvoet oplegde, ‘maar er is uiteraard wel
discussie over de waarde die daar uit komt’. Peter van
Gool, bijzonder hoogleraar Vastgoedkunde aan Universiteit
van Amsterdam (UvA) reageerde vanuit het publiek:
‘Het komt toch gewoon voor.’
Een van de meest heikele punten in de huidige taxatiepraktijk
is dat opdrachtgevers gewoon een andere taxateur
inschakelen als de getaxeerde waarde hun niet bevalt.
George ten Have (Boer Hartog Hooft): ‘Het komt
vrij veel voor. Zo had ik dat recentelijk nog aan de hand.
“De waarde die jullie taxeren past ons niet”, kregen wij
van een opdrachtgever te horen en ze zijn naar een andere
taxateur gegaan.’
Bestuurders van fondsen zijn soms gebrand op een niet
te hoge waardering van hun portefeuille. Met name bij
de waardering van woningbeleggingen lopen de inzichten
van de taxateurs namelijk ver uiteen. Er zijn
opdrachtgevers die net zo lang van taxateur wisselen
tot ze de gewenste waarde krijgen, zo concludeerde ook
Paul Verheggen van Jones Lang LaSalle.
Als mogelijke oplossing opperde Serge Schiltz om opdrachtgevers
te verplichten ieder jaar van tevoren aan
te geven met welke taxateur ze werken en tevens af te
spreken dat gedurende een bepaalde periode - bijvoorbeeld
een jaar - wisseling van taxateur alleen gemotiveerd
mogelijk is. Peter van Gool riep bovendien de
vraag op in hoeverre de door de taxateur aangegeven
waarde wel in de externe verslagen terug kwam: ‘Als je
gewoon je eigen waarde erin stopt in plaats van de externe
taxatie, wie controleert dat dan ?’ Hij bepleitte in
dat verband een grotere rol voor de interne accountant
om dit te controleren.
Een andere vraag voor de taxateur is hoe hij of zij aan
voldoende referentietransacties komt om zich een goed
beeld te vormen van de waarde van het vastgoed. Ook
dat blijkt een lastig punt. Volgens George ten Have is
altijd nader onderzoek nodig als de taxateur met referentietransacties
aan de slag gaat. ‘De transacties uit de
bladen PropertyNL Magazine en Vastgoedmarkt geven
maar in beperkte mate details. Je moet juist meer achtergronden
kennen van individuele transacties om ze
te kunnen gebruiken voor je taxatie.’
Duidelijk is dat meer inzicht in referentietransacties
leidt tot meer nauwkeurige waardering van vastgoed.
Daarbij leunen de taxateurs momenteel nog sterk op
de makelaardijactiviteiten verbonden aan hun eigen
bedrijf. Die hebben namelijk wél inzicht in de details
van de deals waarbij het bedrijf betrokken is. Maar duidelijk
is dat beter inzicht in transacties van anderen
en betere definities een wens is die door álle taxateurs
wordt gekoesterd.
Uitleglocatie
De volgende vraag van Hordijk betrof hoe om te gaan
met leegstand. Uit de presentatie van Serge Schiltz
bleek overduidelijk dat leegstand door taxateurs zeer
verschillend geïnterpreteerd wordt en leidt tot waardes
die wel 50% kunnen verschillen. Ook hier was consensus
over: beter inzicht in de leegstand, ook in deelmarkten,
leidt tot een betere taxatie. De leegstand in
een gebouw als het World Trade Center in Amsterdam
is immers van een andere aard dan die in een gebouw
uit de jaren tachtig in een uitleglocatie in een satellietgemeente.
Frequenter taxeren was ook een onderwerp dat Hordijk
voorlegde aan het panel. Door elk kwartaal of elk
halfjaar extern te taxeren krijgt de buitenwereld een
frequenter en dus beter inzicht in het waardeverloop
van een portefeuille en dat versterkt het vertrouwen in
vastgoed als beleggingscategorie. George ten Have: ‘De
afspraken met de opdrachtgever zijn ook dan van groot
belang: krijg je alle informatie wel op tijd. En daarmee
vatte hij een leidend thema bij de bijeenkomst samen:
het taxatievak professionaliseert in hoog tempo en opdrachtgevers
hebben soms wel eens moeite om dat bij
te houden – niet voor niets organiseert de ROZ regelmatig
taxatiecursussen met name voor interne taxateurs
van opdrachtgevers.’
