De Nederlandse vastgoedbranche werkt aan striktere richtlijnen voor taxaties van commercieel en ander onroerend goed. Begin volgend jaar komen de hoogleraren Tom Berkhout en Aart Hordijk met een reeks aanbevelingen die moeten leiden tot afstemming van de Internationale Taxatie Standaarden (IVS) met de gangbare Nederlandse taxatiedefinities. Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 16
De Nederlandse vastgoedbranche werkt aan
striktere richtlijnen voor taxaties van commercieel
en ander onroerend goed. Begin volgend
jaar komen de hoogleraren Tom Berkhout en
Aart Hordijk met een reeks aanbevelingen die
moeten leiden tot afstemming van de Internationale
Taxatie Standaarden (IVS) met de gangbare
Nederlandse taxatiedefinities.
Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 16
door Paul Wessels
Prof. dr. Aart Hordijk MRICS, directeur van de Stichting
ROZ/IPD Vastgoedindex en sinds 2003 vertegenwoordiger
van Nederland in de International Valuation
Standards Committee (IVSC) is momenteel bezig om te
inventariseren in hoeverre de taxatiepraktijk van commercieel
vastgoed in Nederland kan worden gespiegeld
aan de uitgangspunten van de IVSC. Hij doet dit samen
met medehoogleraar aan het Real Estate Center van de
Nyenrode Business Universiteit prof. dr. Tom Berkhout
MRE MRICS van de Nyenrode Business University. Bedoeling
is begin volgend jaar met een aantal aanbevelingen
te komen, na consultatie van een groot aantal betrokkenen
in de markt.
Vraag is hoe de inventarisatie van Hordijk en Berkhout
past in een andere taxatierichtlijn die de laatste tijd steeds
meer opgang doet, die van de RICS. De Royal Institute
of Chartered Surveyors, die in Nederland steeds meer
opgang doet, publiceerde in juni een vertaling van het zogenoemde
Red Book. Meer dan vroeger staan principes
vooraan bij de RICS in plaats van gedetailleerde regels.
Hordijk en Berkhout werken nauw samen met de RICS:
Hordijk zit ook als gast in de discussiegroep van chartered
surveyors die zich buigt over de praktische invulling
van de uitgangspunten in het Red Book. ‘De leden van
de discussiegroep lezen kritisch mee met onze inventarisatie
van de taxatiepraktijk op basis van de IVS’, zegt
Hordijk. De Waarderingskamer, die toezicht houdt op
de uitvoering van de wet Waardering Onroerende Zaken
(WOZ) is penvoerder van het onderzoek namens de medesponsors
NVM, VBO en RVT .
Waardebepaling
Hordijk verwacht dat de aanbevelingen op basis van de
IVS kunnen leiden tot een aantal aanpassingen in de definities
zoals die nu door Nederlandse taxateurs worden
toegepast. Zo verwacht hij dat de waardebepaling in het
geval van een onderhandse aan- of verkoop op basis van
de internationale definities moet worden herzien.
‘De marktdefinities volgens internationale richtlijnen
zijn veel strikter bij een onderhandse verkoop: hebben
partijen bijvoorbeeld wel voldoende afstand tot elkaar,
hoe snel verwisselt een object van eigenaar?’ Abc’tjes, die
in de Nederlandse markt veel voorkomen waarbij vastgoed
snel van eigenaar verwisselt – soms een paar keer
op één dag – kunnen door de internationale regelgeving
in een andere categorie gaan vallen voor de taxateur, zegt
Hordijk : ‘Een snelle transactie zal zeker kunnen, maar
de vraag is of de investering dan nog valt onder het waarderingsbegrip
“marktwaarde”.’
De IVS kan ook meer licht werpen op de vraag wanneer
sprake is van een ‘marktwaarde’. Zo stellen de IVS dat
bijvoorbeeld een gemeentelijke taxatie voor de onroerende
zaak belasting géén marktwaarde is, tenzij kan worden
aangetoond dat het echt aan de definitie van marktwaarde
voldoet.
Ook zullen International Valuation Standards ertoe leiden
dat hogere eisen worden gesteld aan de inhoudelijke
bagage die een taxateur heeft. Hordijk noemt als voorbeeld
statistische technieken zoals regressieanalyse die
een taxateur van vastgoed bij toepassing van mass appraisal
moet beheersen.
Ook krijgen de taxateurs het drukker: een andere ontwikkeling
is namelijk dat de taxaties in het kader van
de ROZ/IPD Vastgoedindex met ingang van 2008 zullen
toenemen omdat de schattingsindex per kwartaal zal
worden vervangen door een werkelijke kwartaalindex
met naar verwachting tenminste een omvang van 60%
van de ROZ/IPD-jaarindex. Gevolg kan zijn dat vanaf
januari volgend jaar idealiter ieder kwartaal een taxatie
zou moeten plaatsvinden, tegen minimaal één keer per
jaar nu.
Het belangrijkste element dat vertrouwen in de vastgoed
markt vergroot is een externe taxatie. Momenteel laten
institutionele beleggers minimaal één keer in de drie
jaar hun portefeuille extern taxeren. De (internationale)
aanbeveling is om dat aan te scherpen. Zo zou naast een
externe ‘full valuation’ van één keer in de drie jaar onder
IVS één keer per jaar een externe update, op basis van
ontwikkelingen van markthuur en aanvangsrendement
moeten plaatsvinden, waardoor beleggers een frequenter
en beter inzicht krijgen in het waardeverloop van de portefeuille.
De manier waarop een dergelijke update naar
Brits voorbeeld moet plaatsvinden, is daarbij onderdeel
van debat. Zo kent de Britse en met name de Londense
markt veel meer vergelijkbare transacties en moet worden
voorkomen dat in Nederland op basis van te weinig
marktbewijs conclusies worden getrokken.
Minder extrapolatie
Ook voor interne taxaties zou de frequentie verhoogd
kunnen worden, zegt Hordijk. ‘Zo taxeert nog steeds
een deel van de beleggers één keer per kwartaal circa
25 % van de portefeuille, zodat einde jaar de totale portefeuille
is getaxeerd. De overige 75 % wordt geëxtrapoleerd.
Wij willen minder extrapolatie en zullen daar
voorstellen voor doen op een bijeenkomst van interne
en externe taxateurs in oktober.’
Een onderwerp waar de IVS niets over zegt is de huidige
‘credit crunch’ waardoor de internationale geldstroom
naar vastgoed enigszins is ingedamd. Maar uit zijn jarenlange
kennis van het taxatievak wil Hordijk wel iets
over het onderwerp zeggen. Als het duurder worden
van krediet ertoe leidt dat de investeringsvraag naar
vastgoed werkelijk wordt aangetast, dan zullen de gevolgen
voor de waardering van vastgoed merkbaar zijn, zo
zegt Hordijk. Voorlopig is er nog weinig aan de hand:
‘Taxateurs zitten over het algemeen niet op de lijn: snel
afwaarderen.’
onderbouwing taxatie vastgoed steeds belangrijker
Het belang van goed onderbouwde vastgoedtaxaties
wordt steeds groter. Het
komt vaak voor dat partijen – kopers, verkopers,
investeerders, overheden, fiscus,
kredietverstrekkers – voor hun beslissingen
moeten afgaan op de waardering van
vastgoedobjecten : woonhuizen, winkels,
kantoren, bedrijfsruimten en terreinen
met een agrarische of industriële bestemming.
een voorbeeld hiervan zijn taxaties
voor een hypotheekverstrekking bij aankoop
van woningen, belastingen zoals de
WoZ en daaraan gerelateerde vennootschapsbelasting,
of de privatisering van
overheidstaken waarbij de waarde van het
vastgoed moet worden vastgesteld.
ook zijn taxaties van belang voor stedelijke
herontwikkeling, rendementsberekeningen
van vastgoedbeleggingen en de ondersteuning
van investeringsbeslissingen. de
laatste tien jaar is de waarderingsbranche
in hoog tempo geprofessionaliseerd. veel
taxateurs, die het vak in de praktijk hebben
geleerd, dienen aan hoge eisen te voldoen.
Ze moeten – om in beeld te blijven – hun
expertise van een hoogwaardige theoretische
fundering voorzien.
de behoefte aan internationale standaarden
groeit, ook al omdat steeds meer
internationaal wordt belegd. de international
valuation standards Committee
(ivsC) is een ngo (non-government-organization)
lid van de verenigde naties en
werkt samen met de vn-lidstaten en organisaties
zoals de Wereldbank, oeCd, de
international Federation of accountants,
international accounting standards Board
en andere organisaties inclusief taxatie
organisaties over de hele wereld. doel is
het harmoniseren en promoten van taxatierichtlijnen.
Bij het ontwikkelen van standaarden is
in nederland een rol weggelegd voor de
Waarderingskamer, een zelfstandig bestuursorgaan
met een publiekrechtelijke
rechtspersoonlijkheid. de politieke verantwoordelijkheid
voor de Waarderingskamer
ligt bij de minister van Financiën.
