Stec Groep en Denc bieden oplossing voor verdozing

Door slimme landschappelijke inpassing en door functiestapeling en-menging op haar daken en langs haar wanden te faciliteren kan de logistiek een cruciale bijdrage leveren aan het oplossen van ruimtenood. Volgens Stev Groep en Denc kan de logistieke sector zo haar ‘license-to-operate’, die nu ter discussie staat, behouden.

Ruimtelijk economisch adviesbureau Stec Groep en architecten- en ingenieursbureau Denc hebben gezamenlijk de mogelijkheden verkend hoe de sector logistiek (ontwikkelaars, beleggers, logistiek dienstverleners en verladers), samen met landelijke en regionale overheden, beter tegemoet kan komen aan de kritiek op de grote ruimtevraag van de afgelopen jaren. Hiervoor hebben zij het probleem vanuit diverse invalshoeken benaderd en uitgewerkt in een inspiratie- en oplossingspaper. Deze ideeën zijn getoetst bij de markt en het bedrijfsleven en werden op 14 april gepresenteerd aan circa 200 vertegenwoordigers van overheid, vastgoedmarkt, logistieke dienstverleners en verladers tijdens het een congres.

Op het congres bleek dat er een breed draagvlak is voor de inspiratie- en oplossingsrichtingen bij de sector logistiek, de vastgoedontwikkelaars en –beleggers en de overheid. Ook het College van Rijksadviseurs liet in reactie op het paper weten interessante ideeën en aanknopingspunten in het whitepaper te zien en is bereid hierover in gesprek te gaan met alle partijen. Stec Groep en Denc roepen de overheid op om te sturen met schaarste. Het College Rijksadviseurs wil een stap verder gaan en roept op tot een stop op nieuwe bedrijventerreinen om de marktdruk op te voeren, hiermee hopen zij dat de ruimte op bestaande bedrijventerreinen beter benut zullen worden.

In 2021 werd 4,3 mln m² logistiek vastgoed opgenomen. In de laatste vier jaar is er ruim 10 mln m² vastgoedvoorraad bijgekomen. Logistiek en distributiecentra zijn een ‘NIMBY activiteit’ geworden vanwege negatieve effecten op het landschap en negatieve effecten op de regionale economie en woningmarkt. Wim Eringfeld, directeur van Stec Groep: “Er wordt opgeroepen tot meer regie bij (de planning van) locaties voor XXL-logistiek.”

Op basis van berekeningen van Stec Groep komt er in de periode tot 2040 circa 12 tot 22 mln m² logistiek vastgoed bij. Ten opzichte van de 43 mln m² die er nu staat, groeit de voorraad logistiek vastgoed de komende twintig jaar dus met nog eens 30 tot 50%. “De behoefte aan opslag neemt niet af. E-commerce en economische groei zorgen voor een blijvende behoefte aan logistieke bedrijfsruimte,” aldus Wim Eringfeld. “Veel van deze logistieke ruimtevraag heeft bovendien een sterke samenhang met de nationale economie. 70 tot 75% van de distributiecentra belevert (primair) de Nederlandse consument, winkels of bedrijven. Europese distributiecentra beleveren deels ook in Nederland en/of zijn stevig verankerd in de regionale economie.” Door schaarste in de primaire hotspots (Brabant en Limburg) verspreiden logistieke bedrijven zich naar andere regio’s (Flevoland, Gelderland, Overijssel en Zuid-Holland). Ook hier moet daarom rekening gehouden worden met nieuwe ruimtevraag. Herontwikkeling van bestaande bedrijventerreinen biedt onvoldoende ruimte om de vraag te accommoderen.

Overheden kunnen door sturing en regie meer positie nemen in het maatschappelijke debat over de ‘verdozing’. Sturen op clustering op (enkele uit te breiden) locaties, op hergebruik en intensivering van bestaande bedrijventerreinen en op de bijdrage van logistieke activiteiten aan de bredere regionale ontwikkeling is hiervoor volgens Stec Groep en Denc noodzakelijk. Het voorkomt ongewenste ontwikkelingen die niet bijdragen aan de regionale brede welvaart. Wim Eringfeld: “In Nederland moeten we een miljoen woningen bouwen, staan we voor een energietransitie en werken we toe naar een circulaire economie. Tegelijkertijd willen we ook recreëren en genieten van ons landschap. Al deze ruimteclaims vragen om heldere sturing. Waar willen we wel ruimte geven aan nieuwe ontwikkelingen en waar zeker niet? Hoe zorgen we voor maximale meerwaarde voor onze regionale economie? En hoe kunnen we ambities stapelen?”

Stec Groep en Denc onderzochten mogelijkheden voor intensivering en zorgvuldig ruimtegebruik. Joost van Gilse, directeur architect bij Denc: “Ruimtenood, schaarste en de klimaatopgave dwingen tot een duurzaam gebouwontwerp en inpassing in het landschap. Functiestapeling en -menging worden op dit moment zowel op gebouw- als gebiedsniveau nog maar beperkt toegepast bij distributiecentra en logistieke bedrijventerreinen. We zien wel dat gemeenten meer eisen. De komende jaren worden dus mooiere en betere panden gebouwd, zo is onze verwachting.” Marktpartijen en bedrijven ontvangen de gepresenteerde ideeën met open armen. De noodzaak om te veranderen en nieuwe standaarden te ontwikkelen wordt gevoeld.

Op gebouwniveau hebben Stec Groep en Denc diverse modellen van functiestapeling en –menging onderzocht. Joost van Gilse: “Een voorbeeld van functiestapeling is parkeren op het dak. Dit levert een ruimtebesparing tot 10% op. Functiemenging, bijvoorbeeld het toevoegen van extra functies op het dak zoals sportvelden, (stads)landbouw en/of MKB, levert nog veel meer ruimtewinst op. Het mooiste is dat we beoordelen dat de businesscases hiervoor in de huidige markt al haalbaar zijn, zonder noemenswaardig functionaliteitsverlies van de logistiek op de begane grond.” Wim Eringfeld vult aan: “Niet alles kan overal. Wat gestapeld kan worden op gebouwniveau hangt af van de locatie. In stedelijke gebieden is een businesscase met een distributiecentrum op de begane grond en MKB op de verdieping haalbaar en toepasbaar of kan een tweede magazijn op het dak worden gerealiseerd. In landelijke gebieden ligt dit minder voor de hand. Hier is het logischer om hoger of meerlaags te bouwen, om daarmee minder hectaren logistiek te realiseren.”

Op gebiedsniveau is de oproep van beide bureaus om conceptueler te denken, menging mogelijk te maken en te ‘ontkokeren’. “Twee derde van alle bedrijven in Nederland is mengbaar met wonen,” stelt Wim Eringfeld op basis van eigen onderzoek. Joost van Gilse vult aan: “Logistieke panden zijn qua omvang breed en diep genoeg om een afscheiding tussen wonen en werken te realiseren en daarmee om functiemenging mogelijk te maken. Door aan de achterzijde van panden, waar nu ook al geringe activiteiten plaatsvinden, nieuwe woonvormen toe te voegen in combinatie met een binnentuin op het dak kunnen deze ogenschijnlijk bijtende functies gecombineerd worden. De businesscase kan ook nog eens lucratief zijn.” En er is veel mogelijk door conceptueel te denken. Wim Eringfeld legt uit: “Logistieke panden en operaties hebben veel ‘lucht’, slechts 55 tot 65% van de kavel is bebouwd. Door gedeelde in- en outboundstromen, een gezamenlijk intern transportsysteem en shared services voor meerdere bedrijven is veel ruimtewinst haalbaar. Een geheel of gedeeltelijk tweede maaiveld biedt bovendien ruimte voor groei van andere functies. Bijvoorbeeld in gebieden met veel ruimtedruk en een ‘strijd’ om die schaarse ruimte. Door mkb, recreatie of (stads)landbouw op het dak wordt het ruimtegebruik op forse wijze geïntensiveerd.”

Het op gebiedsniveau inpakken en/of omzomen van een terrein in het groen is veel efficiënter en structureler mogelijk dan inpassing op kavelniveau. Om de inpassing op een sterke wijze te organiseren is – bij een locatie van 60 tot 80 hectare bruto – ten opzichte van een vergelijkbare ontwikkeling zonder extra inpassing, circa 10 tot 15 hectare extra bruto plangebied noodzakelijk. “Met een beperkte verhoging van de grondprijs kan dit in de grondexploitatie opgevangen worden,” legt Wim Eringfeld uit. “Bovendien kan centraal op het bedrijventerrein ruimte geboden worden voor hogere gebouwen, zodat ook intensief en meervoudig ruimtegebruik mogelijk blijft.”

Op kavelniveau is ook meer mogelijk. Door aan de rand van het bedrijventerrein een talud over het dak te realiseren kan het groene landschap doorlopen in het bedrijventerrein. Joost van Gilse: “Het dakpark in Rotterdam is hiervoor een goede referentie. Waarom maken we van een (logistiek) bedrijventerrein niet kwalitatief hoogwaardig landschap?”

Stec Groep en Denc roepen overheid, markt en bedrijfsleven op om de handschoen op te pakken. Overheden kunnen door sturing en regie, maar zeker ook door te experimenteren met functiestapeling en-menging veel bijdragen.

Wim Eringfeld: “Ga met elkaar in gesprek en denk buiten de gebaande paden. Ons onderzoek toont aan dat meer mogelijk is door te mengen, stapelen en conceptueler te denken. Hiervoor is een gedragswijziging nodig bij zowel overheden, marktpartijen als bedrijfsleven. Overheden moeten dichter op de markt zitten en sturen op gewenste ontwikkelingen. De overheid zal schaarste moeten creëren, zonder marktdruk is verdichting moeilijk te realiseren. Verder is visie nodig op clustering en specialisatie van clusters om eisen te kunnen stellen aan bedrijven die zich ergens willen vestigen. Bovendien adviseren we om te experimenteren met functiemenging en -stapeling in gebieden waar dit wenselijk is. Marktpartijen roepen we op om nieuwe standaarden te ontwikkelen zodat een nieuwe generatie gebouwen en gebieden ontstaat. Bedrijven roepen we op om uit de interne operaties en processen te komen en met de omgeving mee te denken hoe de logistieke ruimtevraag slimmer en met bredere regionale welvaart te realiseren valt. Voor de markt geldt: niet hopen dat je met windowdressing wegkomt, maar fundamenteel een hogere toegevoegde waarde creëren, waardoor iedereen zegt: natuurlijk, daarom willen we logistiek.”