Stapsgewijs naar aantrekkelijke woon–werkgebieden

Ontwikkelende bouwer Van Wijnen kreeg de Re-Use Award omdat het afgelopen jaar de meeste woningen uit transformatie opleverde. Daarnaast vroeg PropertyNL een vakjury met Hilde Remøy (TU Delft), Jean Baptiste Benraad (TransformatieTeam), Gerben van Dijk (Christenunie Rotterdam) en Robert Paling (PropertyNL) om vijf transformatieprojecten op hun kwaliteit te laten beoordelen. De jury bekeek de projecten aan de hand van kenmerken als de (technische) kwaliteit van de woningen, de duurzaamheid van het project, de betaalbaarheid, de inpassing in het gebied en het getoonde lef om al dan niet als pionier een transformatie te initiëren. Hier kwam BPD als beste uit de bus met haar transformatie van kantoorgebouw in Almere tot woongebouw Plein 54. 

Geen oude energiecentrale, bunker of gemeentehuis gaat aan Gerben van Dijk voorbij zonder dat hij erop wijst hoe waardevol zo’n gebouw wel niet is en wat de potentie is om het een nieuw leven te geven. Bijvoorbeeld in de vorm van woningen.

Vooraf meedenken

Van Dijk onderstreept echter vooral zijn rol in de Rotterdamse politiek. Als burgerlid, een ondersteunde functie voor de eenmansfractie van de ChristenUnie-fractie (voorheen ChristenUnie–SGP-fractie), neemt hij deel aan de raadscommissie Bouwen, Wonen en Buitenruimte. Geen klein bier in een stad waar grote nieuwe projecten en transformatie aan de orde van de dag zijn. ‘Daarnaast werk ik nog een à twee dagen per week voor Boei en doe ik losse klussen op het vlak van herbestemming. Bijvoorbeeld expertmeetings voor projecten die al wat langer vast zitten. Zeker bij transformatie werkt meedenken het beste als het aan de voorkant gebeurt.’

Bijzondere belangstelling heeft Van Dijk voor kerkgebouwen. Onder zijn leiding bracht een werkgroep van de Protestantse Kerk Nederland vorig jaar een nieuwe visie op het gebruik van kerkgebouwen uit. In ‘Speelruimte gezocht, protestantse visie op kerkgebouwen’ speelt transformatie van traditionele kerkgebouwen een belangrijke rol, liefst wel met (gedeeltelijk) behoud van een kerkelijke of publieke functie. Wanneer dat niet lukt, is ombouwen ook een optie.

Duurzaamheid

Aan de hand van de inzendingen voor de juryprijs van de Re-Use Award 2022 van PropertyNL constateert Van Dijk tevreden dat gasloos wonen bij transformatie geen issue meer is. ‘Duurzaamheid is een belangrijk thema en herbestemming voorziet daar in brede zin in door het hergebruik van een pand, maar ook door de technische aspecten van de nieuwe functie. Ook zie ik hoofdzakelijk woningen die je qua maat toch redelijk groot mag noemen. Blijkbaar geldt bij transformatie anders dan bij nieuwbouw minder dat grote woningen niet meer uitkunnen tegen een betaalbare huur.’

Eisen wat loslaten

Gemeenten die sleetse of zelfs afgeschreven kantorenlocaties nieuw leven in willen blazen, kunnen volgens Van Dijk niet om de eigenaren in een gebied heen. Het mordicus vasthouden aan een strak programma van eisen (PVE) voor ontwikkelaars die willen transformeren, helpt wat hem betreft niet. ‘Dat het ook anders kan, wordt nu wel bewezen door de snelle tijdelijke herbestemming van afgeschreven kantoren voor de opvang van vluchtelingen uit Oekraïne. Natuurlijk heb je het dan niet over transformatie voor de lange termijn, maar partijen als beleggers, ontwikkelaars en het lokale bestuur blijken onder druk wel te kunnen samenwerken. Gelet op hun maatschappelijke rol ligt het in het bijzonder op de weg van corporaties om transformatie, net als in het verleden, weer op te pakken als een manier om nieuwe sociale woningen toe te voegen.’

Kaders scheppen

Bij een gebiedstransformatie moet iemand de pioniersrol pakken, wil hij maar zeggen, al beseft Van Dijk dat gemeenten het spannend vinden om marktpartijen in de driver’s seat te zetten. ‘Tegelijkertijd zie je als gemeente de behoefte aan transformatie van veraf aankomen. Dan kan je vooraf de kaders scheppen. Bijvoorbeeld in Brainpark Rotterdam, al jaren een matig kantorengebied met veel onbenutte potentie. De gemeenteraad heeft vorig jaar een nieuw masterplan vastgesteld, zodat eigenaren weten welke ruimte er letterlijk en figuurlijk is. Almere heeft met Muziekwijk iets vergelijkbaars gedaan in de vorm van een transformatiekader. Je kunt niet in één klap de functie van zo’n gebied veranderen naar wonen, maar je kunt het wel stapsgewijs doen. Als je zo aantrekkelijke woon–werkgebieden weet te maken, kunnen we talloze woningen aan de voorraad toevoegen zonder in het groen te hoeven bouwen.’