Gezamenlijk doel houdt vaart in Amsterdamse Poort

Wie nu het NS-station Bijlmer-Arena aan de oostzijde verlaat, waant zich eerst aan de doorsnee achterzijde van een willekeurig intercitystation met wat kantoren, een paar eetgelegenheden en een hotel. Eenmaal onder de Foppingadreef door ontvouwt zich echter een labyrint van horeca, cultuurplekken en winkelstraten met winkels in alle soorten en maten – van de bekende landelijke ketens tot aan meer lokale speciaalzaken. Sinds 1987 is CBRE IM de assetmanager van winkelcentrum Amsterdamse Poort.

Vernieuwing koopcentrum

Na een kleine 40 jaar is de vernieuwing van het koopcentrum in volle gang, en wie er op een regenachtige herfstdag rondloopt, begrijpt waarom. Op straatniveau is het een stenig, goeddeels monofunctioneel gebied. Als de winkels sluiten, loopt het gebied leeg. Weliswaar zijn er sociale huurwoningen boven de winkels, maar de opgang naar deze woningen zit aan de boven de winkels gelegen dreven die rondom het winkelcentrum lopen.

Onlangs tekenden CBRE IM, Ymere, Woonzorg Nederland, Blauwhoed, NLV, Hurks, Dura Vermeer, Eteck en de gemeente Amsterdam overeenkomsten voor de ontwikkeling van Cluster 7, het gebied rondom de Shopperhal, Bijlmerplein 564–685 en het oude postkantoor. Er komen 660 nieuwe hoogwaardige en duurzame huurwoningen met groene binnentuinen exclusief voor huidige en nieuwe bewoners, een nieuwe Shopperhal en een nieuwe parkeergarage. Daarnaast worden de bestaande winkels gerenoveerd en komen er, op het niveau van het winkelcentrum, nieuwe bergingen en entrees voor de bestaande woningen boven de winkels.

Meer leven in de brouwerij

In de eigen ‘showroom’ van CBRE IM aan het Bijlmerplein geven Lieske van Pelt en Bas Buvelot een toelichting op de plannen. ‘Aan de andere zijde van het station heb je, dankzij onder meer Ziggo Dome en de Johan Cruijff Arena, met 16 mln bezoekers per jaar het belangrijkste entertainmentgebied van Nederland’, vertelt Bas Buvelot. ‘Die mensen komen hier nu nog nauwelijks.’ Van Pelt voegt daaraan toe: ‘Te veel mensen lopen nog door, juist omdat er na sluitingstijd van de winkels nu nog nauwelijks iets te doen is.’

CBRE IM voegt geen nieuwe winkelmeters toe aan het winkelcentrum, maar renoveert en verduurzaamt de totale voorraad van 15.000 m². Buvelot: ‘Per saldo zullen we rond de 15.000 m² winkelmeters blijven. De metrage aan winkelmeters daalt eerder licht door de toevoeging van andere functies, zoals meer horeca, cultuur, leisure en maatschappelijke voorzieningen.’

Van Pelt becijfert dat de rek in het gebied er nog lang niet uit is. ‘In Amstel III en in De Nieuwe Kern aan de overkant van het spoor komen 10.000 woningen. In 2040 moeten er in Zuidoost 200.000 mensen wonen, meer dan in heel Nijmegen. Er is aan onze kant van het spoor ook al heel veel gebeurd. Alleen al de Hogeschool van Amsterdam, een ROC en de komst van een internationale school in het Zandkasteel zorgen ervoor dat er in dit gebied nu dagelijks zo’n 10.000 studenten komen. Doordat ook ING en ABN Amro ervoor hebben gekozen hier hun hoofdkantoor te vestigen, is er nog meer leven in de brouwerij.’

Beeld kantelen

Dit deel van Amsterdam-Zuidoost, de Bijlmer in het bijzonder, heeft van oudsher geen ijzersterkte reputatie als veilig en gezellig verblijfsgebied, weten ook Van Pelt en Buvelot. ‘Dat komt ook doordat het in het verleden een atypisch woon–winkelgebied was, met gescheiden functies’, aldus Buvelot. ‘De combinatie van kantoren bij winkels brengt een ander soort dynamiek dan centra die nadrukkelijker alleen woningen in de nabijheid hebben.’ Van Pelt: ‘Een groot centrum als dit heeft na 35 jaar ook gewoon wat extra liefde en aandacht nodig. Op die manier kun je het beeld ook kantelen. Nu we hier zelf ook nadrukkelijker zitten, merken we dat het in de praktijk best meevalt, al blijft het belangrijk om het gevoel van veiligheid te versterken bij de transitie van winkelgebied naar stadscentrum.’ Een verbreding van de openingstijden door horeca en bijvoorbeeld cultuurpartijen hoort daar ook bij.

Masterplan

Om het centrum beter te laten inspelen op de behoefte van de gebruikers voert CBRE IM al lange tijd gesprekken met de bestaande gebruikers van het gebied. Buvelot: ‘Hieruit kwam vooral de behoefte aan meer dan alleen winkels naar voren. In ons Masterplan hebben we toen de expliciete keuze gemaakt voor een totaalfunctie van het centrum: een multifunctioneel hart van Zuidoost. De verschillende clusterontwikkelingen passen binnen deze visie. Dit gaat dan wel gepaard met grote veranderingen. Wat wij voor ogen hebben, is multifunctionaliteit en flexibiliteit, zodat we continu kunnen inspelen op veranderende behoeften. Natuurlijk is het voor ons van belang dat de basis langjarig stabiel is, maar hierbij gaat het er ook om dat je het aanbod interessant houdt. Daarvoor moet je sneller schakelen.’

Er hebben zich de afgelopen periode meerdere cultuur- en maatschappelijke partijen in de Amsterdamse Poort gevestigd tegen lagere huurniveaus. Van Pelt: ‘Het risico van dit niet doen is spannender dan het risico van dit wel doen. Als partij die het overgrote deel van de Poort in eigendom heeft, kun je keuzes maken die op unitniveau misschien minder opleveren, maar die meerwaarde hebben voor het totale gebied. De gefaseerde ontwikkeling van de Poort geeft ons daarnaast de mogelijkheid om zaken uit te testen in tijdelijkheid. Zoals: heeft cultuuraanbod in combinatie met retail meerwaarde? Zo ja, welk type cultuur dan? We leren gaandeweg en kunnen daardoor het best passende programma neerzetten. Dit vraagt wel om het overzien van het geheel en van de toekomst die je voor de plek voor ogen hebt.’

Enorme operatie

De renovatie en herprogrammering van het winkelcentrum gaan gepaard met een enorme operatie, gericht op verbouwing en verplaatsing. Zo komt op het Anton de Komplein tijdens de werkzaamheden een tijdelijke supermarkt voor Vomar en binnen het bestaande Cluster 7 komt een tijdelijke Shopperhal, vooruitlopend op de volledig nieuwe Shopperhal.

In de beleving van Buvelot en van Van Pelt is de Shopperhal als thuis voor lokale, bestaande en startende ondernemers een onmisbaar ingrediënt. ‘Het is succesvol, wat ook blijkt uit het feit dat veel huurders meegaan naar de nieuwe hal. De Shopperhal biedt echt iets anders dan het doorsnee winkelaanbod.’ Buvelot: ‘De Amsterdamse Poort is van oudsher een centrum met veel lokaal ondernemerschap. Diversiteit is juist in deze tijd een kracht, ook voor beleggers.’

Anders dan bij andere grote koopcentra die de afgelopen jaren ook stonden voor een vernieuwingsslag, heeft CBRE IM daarbij niet de erfenis van gedeeld eigenaarschap. 95% van winkelmeters is in handen van de institutionele belegger. ‘Dat helpt zeker’, aldus Van Pelt. ‘Wat ook helpt bij een gebiedstransitie van in totaal 10 hectare is dat alle partijen, van de gemeente en de vastgoedeigenaren tot aan de toekomstige bewoners en kantoorgebruikers, er positief en toekomstgericht in staan.’

Bovenregionale uitstraling

Van Pelt is ervan overtuigd dat er al vanaf 2027 – als met cluster 8 het laatste gebied wordt aangepakt – juist door de toevoeging van nieuwe cultuurfuncties en horeca, een winkel- en verblijfscentrum is ontstaan met een bovenregionale uitstraling. ‘We versterken het onderscheidende karakter van Zuidoost, waardoor dit juist een plek wordt om naartoe te gaan als je niet in de omgeving woont. Daarmee onderscheidt het zich van centra als Gelderlandplein of Stadshart Amstelveen.’

Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, 25 oktober 2024