Somerset ontwikkelt weer op risico

Met de recente verkoop van een grote portefeuille met logistiek vastgoed aan CBRE Global Investors (CBRE GI) heeft Somerset Capital Partners (Somerset) een mooie slag geslagen. Onderdeel van de transactie, een van de grootste logistieke deals van het jaar, is een bestaand distributiecentrum te Wijchen en daarnaast nog eens zeven projecten in ontwikkeling op A-locaties in Nederland, waaronder Nieuwegein, Schiphol en Utrecht. Het totale metrage van de verkochte portefeuille bedraagt 260.000 m².

Volgens Ernst Sweens, managing partner bij Somerset, zijn het allemaal hoogwaardige ontwikkelingen op toplocaties op de multimodale logistieke knooppunten van Nederland. ‘Aan deze verkoop zijn maanden van voorbereidingen voorafgegaan. Het is een goede deal voor zowel Somerset als voor CBRE GI. Door deze verkoop kunnen wij nog grootschaliger investeren in nieuwe ontwikkelingen.’

Diverse achtergronden
Het team van Somerset bestaat uit een aantal professionals met een zeer diverse achtergrond. Zo is Somerset opgericht door Joes Daemen. Hij heeft een ruime ervaring als broker op de financiële markten. Na de verkoop van zijn toenmalige bedrijf is hij zich gaan richten op private equity en het ontwikkelen van en beleggen in vastgoed.

Ernst Sweens heeft een achtergrond in vastgoedontwikkeling. Hiervoor werkte hij voor Segro, waar hij verantwoordelijk was voor de Benelux, en daarvoor was hij 9 jaar werkzaam bij Grontmij (thans Sweco), onder andere als logistiek ontwikkelaar in Oost-Europa. Bij Somerset heeft Sweens de logistieke ontwikkelingen onder zijn hoede, tezamen met Tim Beckmann.
Beckmann heeft ruim 20 jaar ervaring opgedaan in de logistiek en was onder andere de afgelopen 10 jaar verantwoordelijk voor alle logistieke activiteiten van Kuehne + Nagel in Nederland als director contract logistics.

Andere partners zijn Joep Jongen, cfo van de onderneming (hiervoor Rabobank International), Tom Peters (achtergrond in zakelijke dienstverlening) en Ruud van Hamburg (voorheen DHG Groep).

Grootschalige ontwikkelingen
Somerset is een ondernemende ontwikkelaar met een duidelijke focus op grootschalige ontwikkeling en is bereid om daarbij ook de nodige risico’s te nemen, door bijvoorbeeld geheel of gedeeltelijk op risico te ontwikkelen en door te investeren in strategische (grond)posities. Somerset gelooft in een nauwe samenwerking met vaste partners, zoals aannemersbedrijf Wouters uit Schijndel en MulderBlauw Architecten uit Zoeterwoude.

De onderneming uit Oisterwijk investeert niet alleen in logistiek vastgoed, maar ook in ontwikkelingen als hotels, kantoren en datacentra. Zo werd onlangs nog een modern datacenter gerealiseerd voor Interxion op Schiphol Logistics Park. Dit datacenter werd in 2016 opgeleverd en is verkocht aan Axa Investment Managers.
‘Op het plot ernaast gaan we nog een datacenter ontwikkelen, waarvoor de omgevingsvergunning al is verleend’, aldus Sweens. Somerset heeft een fors metrage aan logistiek vastgoed in de pijplijn. De ontwikkelaar kijkt daarbij naar alle logistieke hotspots in Nederland, maar heeft ook oog voor ‘opkomende locaties’. Sommige projecten gaan naar de eigen beleggingsportefeuille, andere worden verkocht aan voornamelijk institutionele beleggers.

Sweens: ‘Dat ligt bij aanvang van een project nog niet vast. Vanuit het ontwikkelperspectief starten we met een project, waarbij de locatie, de ontwikkeling zelf en de huurder uiteindelijk bepalend zijn voor de waardeontwikkeling. Als een project klopt en een juiste balans kent tussen klantspecifiek en generiek is het altijd mogelijk hiervoor de juiste eindbelegger te vinden.’

Lage Weide
Een van de eerste echt grote projecten van Somerset was de herontwikkeling van het voormalige Douwe Egbertsterrein op bedrijventerrein Lage Weide in Utrecht. Somerset kon dit terrein overnemen van de koffiebrander om het te herontwikkelen voor logistiek. Uiteindelijk is voor het 90.000 m² grote terrein een gebruiker gevonden en heeft Somerset een hoogwaardig logistiek centrum, inclusief hoogbouwmagazijn, ontwikkeld voor Kuehne + Nagel Logistics. In 2013 is dit project verkocht aan de Amerikaanse investeerder USAA Realco Europe.

Vervolgens heeft Somerset meerdere terreinen voor herontwikkeling aangekocht op bedrijventerrein Lage Weide. In de portefeuille die nu verkocht is aan CBRE GI zitten dan ook twee logistieke centra in aanbouw op Lage Weide. Voor beide ontwikkelingen werden meerdere percelen samengevoegd tot een groter plot, waardoor de ontwikkeling van een groter DC mogelijk werd. Onder andere ontwikkelt Somerset hier het nieuwe distributiecentrum van online supermarkt Picnic. De eerste paal van het 35.000 m² grote pand, dat wordt voorzien van zonnepanelen en warmteterugwinning, ging 15 augustus ceremonieel de grond in.

Volgens Sweens heeft Lage Weide dankzij de verbreding van de A2 en de goede verbindingen en de centrale ligging in de Randstad veel potentie. ‘Er is vooral behoefte aan grootschalige distributiecentra, mede door de opkomst van e-commerce. Hierdoor vindt een verschuiving plaats van winkelstraten naar handel via internet en distributiecentra. Lage Weide is een verouderd bedrijventerrein dat gekenmerkt wordt door een kleinschalige verkaveling en uiteenlopende huurders, waarvan veel er al jarenlang gevestigd zijn. Dat vergt tact en intensief overleg, omdat je als ontwikkelaar te maken hebt met herplaatsen van bedrijven, uitkoop of ontbinding van contracten.’
De gemeente, het Industrieschap Lage Weide (ILW) en Port of Utrecht hebben als ambitie Lage Weide te etaleren en duurzaam te ontwikkelen als het logistieke hart van de regio Utrecht. De plannen van Somerset sluiten daar goed bij aan.

Duurzaamheid
Qua duurzaamheid leggen de meeste beleggers en ontwikkelaars van logistiek vastgoed de lat tegenwoordig steeds hoger. Zo zijn alle daken van de door Somerset ontwikkelde distributiecentra berekend op het plaatsen van zonnepanelen. De ontwikkelaar heeft een positie op Schiphol Trade Park waar het ambitieniveau nog hoger ligt: hier dient een volledig circulaire bebouwing gerealiseerd te worden volgens het cradle-to-cradle principe.

Schiphol Trade Park (142 ha uitgeefbaar) ligt op vijf minuten van Schiphol en heeft een eigen directe ontsluiting vanaf de A4. Dit is een ontwikkeling van SADC, Schiphol Real Estate en de gemeente Haarlemmermeer. Somerset ontwikkelt hier samen met AM RED een distributiecentrum van 55.000 m². Dat zal tenminste een Breeam Excellent-rating krijgen en medio 2018 worden opgeleverd. Ook hier wordt het gehele dak van het gebouw voorzien van zonnepanelen.

Sweens: ‘Ook voor dit project hebben we de omgevingsvergunning inmiddels aangevraagd, en als we overeenstemming hebben met een huurder, kan die binnen 7 maanden het pand in gebruik nemen.’ Inmiddels hebben institutionele beleggers en private equity investeerders de Nederlandse markt van logistiek vastgoed volledig omarmd, getuige de deal van CBRE GI en eerder al met USAA Realco.

Bottleneck
‘De markt is in snel tempo ontwaakt en steeds meer partijen worden actief op het gebied van logistieke ontwikkelingen.’ De bottleneck is volgens Sweens overigens niet de financiering, maar het gebrek aan geschikte locaties waar XLdistributiecentra gebouwd kunnen worden. En dat is juist waar retailers en logistieke dienstverleners momenteel behoefte aan hebben. Een gevolg is dat de grondprijzen stijgen en dat de periferie kan profiteren van de vraag naar grootschalige locaties.
Een voorbeeld van een locatie die hiermee slim is omgegaan is het bedrijventerrein Omala (Lelystad), waar modebedrijf Inditex op een plot van 35 ha een distributiecentrum laat bouwen, met een optie op nog eens 16 ha. Een ander voordeel dat Flevoland biedt is het arbeidspotentieel, want in Noord- Brabant begint dit inmiddels een probleem te worden.