Er worden de laatste jaren minder kantoren getransformeerd naar woningen, maar de potentie is verschoven naar andere bestaande gebouwen. In het boek Transformatie naar Woningen worden een aantal geslaagde voorbeelden gepresenteerd.
Door Hilde Remøy en Thomas Snoek
Om het woningtekort op te lossen moeten er jaarlijks zo’n 90.000 nieuwbouwwoningen aan het woningbestand worden toegevoegd. Herbestemming en transformatie van bestaande gebouwen naar woningen heeft de afgelopen jaren een belangrijke bijdrage geleverd om het woningtekort aan te pakken. Dit proces biedt niet alleen een oplossing voor de vraag naar woonruimte, maar draagt ook bij aan stedelijke vernieuwing. Daarnaast sluit transformatie aan bij de transitie naar een circulaire economie, door de levensduur van gebouwen te verlengen. Het verlengen van de levensduur van bestaande panden vermindert de vraag naar nieuwe grondstoffen en verlaagt de CO2-uitstoot die samengaat met traditionele bouwmethoden. Transformatieprojecten zijn cruciaal voor het benutten van de bestaande gebouwde omgeving. In het boek Transformatie naar Woningen worden inzichten uit projecten gedeeld, wat dit thema verder benadrukt.
De huidige tendens
Volgens recente gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) is de transformatie van bestaande panden een belangrijk middel om het woningtekort aan te pakken. In 2023 zijn er 8800 woningen gerealiseerd door transformaties van kantoren, winkels en andere gebouwen. In 2022 waren het er 12.500. Hoewel dit een daling is ten opzichte van eerdere jaren, blijft het aandeel transformatiewoningen als onderdeel van de totale woningbouw belangrijk. Het CBS meldt dat transformaties meer dan 10% van de jaarlijkse nieuwbouw vormen, vooral in stedelijke gebieden, waar de druk op de woningmarkt het hoogst is.
Een reden voor de daling die vaak genoemd wordt, is dat verouderde gebouwen in of nabij de binnenstad, op bereikbare locaties met veel voorzieningen, al getransformeerd zijn. Veel leegstaande of verouderde gebouwen liggen op kantoren- of bedrijvenlocaties buiten de stad, en zijn lastiger te transformeren: hiervoor zou een gebiedstransformatie nodig zijn. Gebiedstransformaties zijn echter complex, kennen veel betrokken actoren, en vergen langere procedures, om zowel de interne als de externe stakeholders mee te krijgen. Door strengere eisen ten aanzien van het energieverbruik van kantoren, zullen er echter steeds meer verouderde kantoren ‘vrijkomen’ voor transformatie. Een andere, vaak genoemde oorzaak, is de wet- en regelgeving. Veel erfgoed en gebouwen met een monumentenstatus kennen specifieke uitdagingen, zoals het voldoen aan moderne wet- en regelgeving terwijl de cultuurhistorische waarde wordt bewaard. Door kennis en ervaring te delen over doorlopen transformatieprojecten kunnen zulke projecten makkelijker van de grond komen.
Circulaire economie
De overgang naar een circulaire economie is een urgente opdracht voor de bouwsector, die traditioneel veel grondstoffen verbruikt en verantwoordelijk is voor een groot deel van de mondiale CO2-uitstoot. Transformatie zal een sleutelrol spelen om de Nederlandse doelstellingen voor een klimaatneutrale gebouwde omgeving in 2050 te halen. Door bestaande gebouwen een nieuwe functie te geven, wordt de levensduur van materialen verlengd en de vraag naar nieuwe grondstoffen verminderd. Er dient dan sowieso een keuze gemaakt te worden uit renovatie, sloop of transformatie tot een andere gebruiksfunctie. Bovendien verlaagt dit proces de uitstoot die gepaard gaat met sloop en nieuwbouw. Over het algemeen kunnen circulaire strategieën, zoals aanpasbaar ontwerpen, efficiënt gebruik van materialen en gebruik van biomaterialen met een lage milieu-impact, de milieuprestaties van de bouw aanzienlijk verbeteren. Hier is nog ruimte om transformatieprojecten duurzamer uit te voeren.
Populaire transformaties
Een bekende trend in transformatieprojecten is het hergebruik van leegstaande kantoren, scholen, zorginstellingen en winkelpanden. Deze panden worden steeds vaker omgebouwd tot appartementen en gezinswoningen, mede vanwege hun strategische locaties in stedelijke gebieden. Innovatieve methoden zoals optoppen, waarbij extra woonlagen worden toegevoegd aan bestaande gebouwen, en het splitsen van grotere panden in kleinere eenheden worden ingezet om de woningcapaciteit te vergroten. Deze aanpak draagt bij aan een efficiënter gebruik van de bestaande vastgoedvoorraad en sluit goed aan bij de doelstellingen van de circulaire economie.
Naast deze trends zien we ook bijzondere transformaties van historische gebouwen, waarbij aandacht wordt besteed aan het behoud van cultureel erfgoed. Door innovatieve technieken kunnen deze panden worden aangepast aan moderne woonbehoeften. Een goede samenwerking tussen opdrachtgevers, toekomstige gebruikers, architecten, ontwikkelaars, en de gemeentelijke en rijksdienst voor monumentenzorg is wel nodig om ervoor te zorgen dat de architectonische, historische en culturele waarde van deze gebouwen behouden blijven.
De Heilig Hartkerk
Een opmerkelijk voorbeeld van een succesvolle transformatie is de Heilig Hartkerk in Breda. Deze kerk, die sinds 1985 buiten gebruik was gesteld, is omgebouwd tot twintig unieke woningen. Tijdens de transformatie zijn zoveel mogelijk authentieke details van de kerk behouden, zoals het glas-in-lood, de houten balken, de ornamenten en de kapel. Hierdoor is niet alleen de historische waarde van het gebouw behouden, maar is ook een unieke woonervaring gecreëerd voor de bewoners.
De kerk is opgedeeld in vier woonlagen, waarbij alle appartementen beschikken over meerdere etages. Een aantal woningen heeft een tuin, terwijl andere zijn uitgerust met een dakterras of balkon. Daarnaast zijn op het lage dak zonnepanelen geplaatst, wat zorgt voor een duurzaam energiegebruik. Dit project laat zien hoe transformatie niet alleen bijdraagt aan de woningvoorraad, maar ook aan het behoud van historisch en cultureel erfgoed.
De Meester
Een ander inspirerend project is De Meester in Haarlem. Dit project is een transformatie van een voormalige ambachtsschool van rond 1920 naar een wooncomplex met 178 appartementen. Het project combineert renovatie en transformatie van het bestaande met nieuwbouw. Deze combinatie levert een breed scala aan woningtypen op, variërend van lofts tot ruime gezinsappartementen.
Bij de renovatie is veel aandacht besteed aan het behoud van de authentieke kenmerken van het schoolgebouw, zoals de grote ramen, hoge plafonds en brede gangen. Daarnaast zijn moderne voorzieningen toegevoegd, zoals energiezuinige installaties en een gezamenlijke tuin voor de bewoners. De Meester illustreert hoe historische gebouwen op een duurzame manier kunnen worden getransformeerd tot comfortabele woningen, die passen bij de behoeften van de hedendaagse bewoners.
Kennisdeling
Een belangrijke stap om beter te transformeren is om te leren van eerdere successen en mislukkingen. Het boek Transformatie naar Woningen presenteert transformatiecases en trekt daar lessen uit. De verschillende hoofdstukken over haalbaarheid, duurzaamheid en de perspectieven van verschillende actoren presenteren eveneens lessen uit de praktijk. Daarnaast werkt de TU Delft samen met PropertyNL en de NRP aan het opstellen van een database die informatie bevat over ruim 300 projecten, waarvan zo’n 50 met uitgebreide omschrijvingen of links naar projectwebsites. Deze database is bedoeld als inspiratiebron en hulpmiddel voor onderzoekers, beleidsmakers, ontwikkelaars en architecten die op zoek zijn naar kennis over transformatie.
Blik op de toekomst
De komende jaren zullen transformatieprojecten een nog prominentere rol spelen in het realiseren van zowel kwantitatieve als kwalitatieve doelen op de woningmarkt. Lopend onderzoek focust onder andere op de kosten en opbrengsten en de toekomstwaarde van gebouwen met een lange levensduur, die een of meerdere keren een nieuwe functie opnemen. Door bestaande panden op een slimme en duurzame manier te transformeren, kan Nederland niet alleen de woningnood verlichten, maar ook een flinke stap zetten richting een circulaire economie. Met het boek Transformatie naar Woningen en de database in ontwikkeling willen we bijdragen aan de kennisdeling met de bouwsector en beleidsmakers.
Hilde Remøy is universitair hoofddocent Vastgoedmanagement en Thomas Snoek student Management in the Built Environment bij de TU Delft.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 2, 28 februari 2025
