SCHIPHOL - De uitbreiding van WTC Amsterdam Airport is het de meest in het oog springende voorbeeld van de snelle expansie van de voorraad kantoorruimte in en rond de luchthaven. Schiphol Real Estate, de vastgoeddochter van Schiphol nv, ziet een duidelijke verbreding in het topsegment van kantoren.
SCHIPHOL - De uitbreiding van WTC Amsterdam Airport is het de meest in het oog springende voorbeeld van de snelle expansie van de voorraad kantoorruimte in en rond de luchthaven. Schiphol Real Estate, de vastgoeddochter van Schiphol nv, ziet een duidelijke verbreding in het topsegment van kantoren.
Schiphol is een gewilde vestigingsplaats voor kantoorhoudende ondernemingen. In vijf jaar is de huurprijs in Schiphol Centrum verdubbeld. Voor kleinere ruimtes in het WTC Schiphol is nu de grens van fl 1000 per m2 genaderd. Het gaat goed met bedrijven en men vindt goede representatie belangrijk. Dit segment van de kantorenmarkt wordt gekenmerkt door een hoge prijselasticiteit. 'In feite is dit topsegment kantoren een luxe goed voor bedrijven' zegt directeur Kees Smilde van Schiphol Real Estate.
Volgens Smilde is er duidelijk sprake van een verbreding van het topsegment kantoorruimte in Nederland en dat komt het duidelijkst tot uiting in het gebied rond Schiphol en in Amsterdam. In feite is er sprake van een nieuwe differentiatie van het aanbod van kantoren in Nederland: differentiatie naar prijsniveau. Zo liggen volgens Smilde de huurprijzen in Eindhoven op dit moment op de helft van die van Schiphol. Kennelijk zijn bedrijven bereid structureel meer te betalen voor hun huisvesting om maar in de regio Amsterdam te kunnen zitten, liefst zo dicht mogelijk bij Schiphol.
De forse huurstijgingen in Schiphol Centrum overtreffen daarbij nog eens de omliggende kantoorgebieden in Amsterdam en Hoofddorp, waar de vraag naar kantoorruimte momenteel toch ook zeer groot is.
Het is dan ook niet verrassend dat Schiphol tevens vooroploopt bij de opmars van flexibele kantoorconcepten, waarbij de gebruiker per definitie een hogere prijs moet betalen in ruil voor flexibiliteit. De manier waarop bedrijven en hun werknemers kantoorruimte willen gebruiken, verandert snel. Men wil snel kunnen beschikken over aanvullende ruimte en faciliteiten. Aanbieders van flexibele kantoorruimte spelen daarop in. Op Schiphol zijn al enkele van deze aanbieders gevestigd. En er komen er meer. Schiphol Real Estate praat momenteel met verschillende grotere aanbieders van flexibele huisvesting over vestiging op de luchthaven.
Concert
Gebruikers die dergelijke hoge huurprijzen betalen, stellen ook steeds grotere eisen aan de ruimtelijke kwaliteit. Daaraan is op Schiphol nog wel een en ander te verbeteren, zo erkent Smilde. Schiphol Real Estate heeft plannen om de soms wat ongastvrije omgeving van Schiphol-Centrum op te fleuren met meer voorzieningen tussen en in de gebouwen. Schiphol zal een veel betere verblijfslocatie moeten worden, een Airport City zoals Schiphol Real Estate dat zelf noemt. Smilde: 'Je moet hier iets kunnen beleven.' Specifiek voor de kantoorgebruiker moet er op Schiphol meer leisure komen. De ideeën zijn nog niet uitgekristalliseerd, maar Schiphol Real Estate denkt bijvoorbeeld aan de mogelijkheid om cultureel vertier, zoals concerten, naar de luchthaven te halen. Daarbij is het uitdrukkelijk de bedoeling dat deze leisure voorbehouden blijft aan de kantoorgebruikers op Schiphol en de luchthaven daarbij geen bezoekersstromen van buiten gaat trekken.
Schiphol Real Estate heeft een ruime ontwikkelingsportefeuille, waardoor het metrage beschikbare kantoorruimte op de luchthaven de komende jaren fors kan groeien. Daarbij is ruwweg sprake van een een-op-een-relatie tussen het aantal vliegbewegingen op de luchthaven en het metrage kantoorruimte. Het aantal vliegbewegingen op Schiphol mag de komende jaren groeien van 400.000 naar 600.000 per jaar, dus zou er nog zo fl 200.000 m2 kantoorruimte bij kunnen op Schiphol. Daar komt nog bij dat een deel van het Europese vliegverkeer op Schiphol zal kunnen worden vervangen door de hogesnelheidslijnen richting Frankrijk en Duitsland. De rol van Schiphol als vervoersknooppunt -en gewilde vestigingsplaats voor bedrijven- zal daardoor alleen maar verder worden versterkt, zo verwacht Smilde. Tot 2010 voorziet Schiphol Real Estate dat er 100.000 tot 150.000 m2 kantoorruimte bij kan komen op Schiphol. Na 2010 komt daar nog eens 150.000 m2 bovenop.
Smilde van Schiphol Real Estate stelt dat er verschil is tussen het profiel van gebruikers die kiezen voor Schiphol en kantoorgebruikers die kiezen voor de Zuidas. Hij illustreert dit aan de hand van het verschil tussen WTC Schiphol Airport en het WTC Amsterdam. WTC Schiphol Airport kent meer kleinere dynamische gebruikers dan het WTC in Amsterdam. Smilde: 'Partijen kiezen óf voor Amsterdam-Zuid óf voor de luchthaven. Er is weinig uitwisseling tussen beide gebieden. We zitten samen in het topsegment, maar bedienen beiden een eigen markt. Daarmee versterken we de regio.'
Ook andere marktpartijen signaleren dat het momenteel wel meevalt met de concurrentie tussen Amsterdam en Schiphol, hoewel bijvoorbeeld vorig jaar kabelexploitant UPC koos voor vestiging in Schiphol-Rijk nadat ook de mogelijkheden in Amsterdam waren bekeken.
Op dit moment is de marktsituatie in de as Hoofddorp-Schiphol-Amsterdam uitstekend. Dit is de snelst groeiende regio van Nederland, vooral door de snelle expansie van de zakelijke dienstverlening die zich concentreert in Amsterdam en omgeving. Dat neemt niet weg dat de honderdduizenden kantoormeters die in beide gebieden de komende jaren van de grond moeten komen, gebruikers nodig zullen hebben. Dat daarbij -zeker als de economische groei wat terugvalt- een situatie ontstaat waarbij Schiphol en de Amsterdamse Zuidas in toenemende mate elkaars concurrenten kunnen worden, is volgens kenners van de Amsterdamse markt niet ondenkbeeldig.
