Savills verwacht dat de verschuiving in de rentetarieven na de zomer zal leiden tot een toenemende vraag van investeerders.
‘Nu de eerste beleggers de markt betreden, zullen anderen waarschijnlijk volgen, wat veelbelovend is voor de tweede helft van 2024’, schrijven Douglas van Oers en Niek Poppelaars, beide co-heads Logistics & Industrial bij Savills in Nederland.
Van Oers en Poppelaars voorzien voor Q3 en Q4 van 2024 tevens een grotere nadruk op ESG, met toekomstige wetgeving die dit zal afdwingen. ‘Momenteel moeten kantoren een energielabel C of hoger hebben, maar dit geldt nog niet voor logistieke gebouwen, wat ongetwijfeld zal veranderen. Dit moet worden aangepakt gezien de hoeveelheid verouderde voorraad op de markt, wat veel investeringen vergt om op peil te brengen’.
De Europese industriële en logistieke markt zag in het eerste kwartaal van dit jaar een aanzienlijke toename van investeringen tot €8,2 miljard, het hoogste niveau sinds 2022. Vanuit een werkgelegenheidsperspectief was de opname, ondanks een lichte vertraging aan het begin van het jaar, slechts 2,6% lager dan het gemiddelde van het eerste kwartaal vóór de pandemie, met huurgroei die nog steeds boven de historische gemiddelden ligt.
Nederland zeer liquide markt
Hoewel hogere financieringslasten voor investeerders de transactieactiviteit in het eerste kwartaal hebben belemmerd, zouden de verwachte renteverlagingen volgens Van Oers en Poppelaars meer flexibiliteit moeten bieden in de toekomst. ‘Nederland is momenteel één van de meest liquide markten in Europa dankzij de dynamiek van vraag en aanbod, met name door het grote gebrek aan voorraad. Aangezien er bijna geen nieuw aanbod in de pijplijn zit, bieden de lage leegstandspercentages enige geruststelling voor beleggers. Het blijft relatief rustig in het core segment van de markt, terwijl de value-add, core-plus voorraad met kortere huurcontracten en huurgroei potentieel wel actief is.’
Herstel tot op zeker niveau
Het is naar inzicht van de experts in logistiek vastgoed onwaarschijnlijk dat de negatieve rente van vóór de pandemie terugkeert. ‘Al met al kunnen we dus een herstel verwachten tot op een zeker niveau. We zullen waarschijnlijk nooit meer 3% netto aanvangsrendementen zien voor core langverhuurde producten, maar 4% is niet uitgesloten. Bovendien blijft er veel kapitaal beschikbaar voor investeringen in vastgoed. Financiers hebben op dit moment een sterke voorkeur voor logistiek boven kantoren, en dit zien we terug in het niveau van interesse in het biedingsproces.’
Gebruikersmarkt
Vanuit gebruikersperspectief was Nederland volgens de marktspecialisten één van de weinige landen in Europa waar de opname in het eerste kwartaal steeg, met een groei van 2,8%. Toch is er veel meer ruimte nodig om gelijke tred te houden met de bestaande vraag, stellen van Oers en Poppelaars. ‘De leegstand ligt momenteel op een landelijk gemiddelde van ongeveer 4%, maar in sommige hotspots is het aanbod minimaal tot nul. Hierdoor kijken sommige gebruikers nu naar Duitsland en België voor geschikte ruimte.’
Trends als onshoring en de aanhoudende groei van e-commerce zullen volgens hen niet snel afnemen, wat snelle ontwikkeling noodzakelijk maakt. ‘Locaties zoals de haven van Rotterdam hebben nog veel capaciteit om te groeien. Uitdagingen zoals de beschikbaarheid van energie en politiek beleid zorgen echter voor vertragingen’.
Gerelateerde artikelen:
