Savills: potentiële opnamegroei in snel ontwikkelende logistieke markt

Gebruikers schetsen een positief beeld met een verwachte toename van de vraag van logistiek vastgoed in 2025 en begin 2026. Logistieke gebruikers staan voor uiteenlopende uitdagingen, zoals strengere ESG-regelgeving en vraagstukken rondom energieresistentie. ‘Reshoring’ zal naar verwachting een grote drijfveer zijn voor de logistieke markt in de aankomende jaren, stelt Savills. Bijna de helft van de respondenten (45%) beschouwt dit als een ontwikkeling die de logistieke vastgoedstrategie sterk beïnvloedt.

De vierde editie van de European Real Estate Logistics Census, die werd uitgevoerd in de zomer van 2024 door Analytiqa, in opdracht van Tritax EuroBox plc, investeerder in Europees logistiek vastgoed, en internationaal vastgoedadviseur Savills, onderzocht het sentiment onder 642 gebruikers, investeerders, ontwikkelaars, eigenaren, asset managers, consultants en makelaars in de pan-Europese logistieke vastgoedmarkt.

Phil Redding, CEO van Tritax EuroBox plc, vertelt: “Uit ons onderzoek blijkt dat, ondanks uitdagende bedrijfsomstandigheden, het gebruikerssentiment is verbeterd en de vraag naar logistiek vastgoed naar verwachting zal toenemen in 2025 en begin 2026. Logistieke gebruikers staan voor een tal van potentieel ingrijpende uitdagingen, van het voldoen aan strengere ESG-regelgeving, het waarborgen van energievoorzieningen en het overwegen van re- of nearshoringstrategieën. Modern, hoogwaardig en strategisch gelegen logistiek vastgoed zal dan ook een cruciale rol spelen bij het verwezenlijken van deze operationele doelstellingen in een snel veranderende markt.”

Douglas van Oers, Co-Head Industrial & Logistics bij Savills in Nederland: “De Nederlandse logistieke vastgoedmarkt blijft aantrekkelijk voor zowel gebruikers als investeerders. Uit onze bevindingen blijkt dat 54% van de Europese investeerders plannen heeft om in Nederland te investeren, waardoor ons land op de vierde plaats komt van de meest gewilde markten in Europa. Dit toont aan dat, ondanks de uitdagingen op het gebied van energie en ESG-compliance, Nederland een stabiele en kansrijke markt blijft, mede dankzij de sterke vraag naar hoogwaardige logistieke faciliteiten en automatiseringstechnologieën.”

Meer vraag naar logistiek vastgoed

Ondanks operationele uitdagingen, zal de vraag van gebruikers van logistiek vastgoed naar verwachting toenemen. Hoewel 51% van de gebruikers aangeeft dat de marktomstandigheden gunstiger zijn dan een jaar geleden (in vergelijking met 42% van de gebruikers in 2023 en 35% in 2022), geeft 69% aan dat algemene uitbreidingsplannen zijn teruggebracht of uitgesteld vanwege het huidige economische klimaat. Echter heeft slechts 6% van die 69% plannen daadwerkelijk voor onbepaalde tijd uitgesteld. 32% van de gebruikers heeft uitbreidingsplannen met 1 of 2 jaar opgeschoven en 24% stelde deze plannen uit met 2 tot 5 jaar.

In het licht van de cruciale rol van logistiek vastgoed in de toeleveringsketen suggereert de enquête dat er meer vraag naar logistiek vastgoed zal ontstaan in de tweede helft van 2024 en deze trend zich zal voortzetten in 2025. 29% van de ondervraagde gebruikers verwacht de komende 12 maanden meer ruimte te zullen opnemen, terwijl 70% van plan is het huidige ruimtegebruik te behouden. Daarnaast, verwacht 53% van de gebruikers in de komende 1-3 jaar meer ruimte op te nemen (+15 pp).

Uitbreidingsplannen

Gebruikers met uitbreidingsplannen, die gepland staan voor de komende 1 tot 3 jaar, concentreren zich voornamelijk op belangrijke West-Europese markten met Duitsland (26%) als favoriet, gevolgd door Frankrijk (24%).

Met het oog op de verwachte groeiende interesse in re/nearshoring werd Tsjechië door 10% van de gebruikers genoemd als potentiële markt voor eventuele uitbreidingsplannen, wat bijna twee keer zoveel is als de respons op Polen voor uitbreidingspotentieel van logistiek vastgoed (5%).

Voor partijen die op zoek zijn naar meer ruimte in de komende drie jaar, verwacht 58% te kiezen voor gebouwen met een vloeroppervlak tussen de 10.000 en 39.999 m². Retailers genereren vaker dan fabrikanten of 3PL's vraag naar zeer grote objecten (40.000 m²+) of juist kleinere stedelijke eenheden (minder dan 5.000 m²), wat de voortdurende evolutie van het omnichannelmodel weerspiegelt.

De snel veranderende, onzekere markt zorgt voor een diverse mix van bedrijfsprioriteiten - ESG en energie-efficiëntie belangrijkste aandachtspunten.

ESG en AI

Op de vraag wat 'baanbrekende' thema’s zouden kunnen vormen voor logistiek vastgoed, werden categorieën met betrekking tot ESG-doelstellingen/regelgeving, stroomvereisten, robotica, automatisering en AI/technologie en de transportrevolutie door meer dan de helft van de respondenten als belangrijk of zeer belangrijk beoordeeld.

Het meest genoemde thema, “Strengere ESG-doelstellingen/regelgeving” (door 69% van de gebruikers), is potentieel het gevolg van de aanhoudende onzekerheid over toekomstige EU-regelgeving. Dit percentage stijgt tot 82% voor 3PL's die, bij het bieden op contracten, te maken hebben met een toenemende druk van klanten om aan strengere ESG-criteria te voldoen.

De ESG/duurzaamheidsmaatregelen die de afgelopen twaalf maanden door gebruikers zijn geïmplementeerd, omvatten veelal tastbare en meetbare initiatieven, zoals maatregelen voor energie-efficiëntie/vraagvermindering (44%), afvalreducering/recycling (36%) en hernieuwbare energie (28%). Initiatieven voor hernieuwbare energie zijn dit jaar van de eerste prioriteit in 2023 naar de derde prioriteit verschoven, wat waarschijnlijk toe te schrijven is aan de dalende energiekosten.

Energiebehoefte

Meer dan twee dered van de gebruikers geeft aan dat de toenemende energiebehoefte belangrijk of zeer belangrijk is voor de toekomst van hun bedrijfsactiviteiten. Door recente geopolitieke gebeurtenissen, de huidige infrastructuur en de opkomst van energie-intensieve technologieën, zoals automatisering en AI, worden gebruikers zich steeds meer bewust van het belang van adequate stroomvoorzieningen.

37% van de gebruikers zegt reeds te hebben geïnvesteerd in magazijnrobotica/- automatisering in de afgelopen 12 maanden. Door 33% van de gebruikers werd er geïnvesteerd in voorspellende/optimalisatie analyses en 28% investeerde in EV’s – investeringen die zullen bijdragen aan een toename van het energieverbruik. Het aantal investeringen in magazijnrobotica/-automatisering zal naar verwachting toenemen, met 43% van de gebruikers die aangeeft de komende twee jaar te willen investeren in deze technologieën.

Vanuit een vastgoedperspectief zal deze trend de verschuiving naar moderne, hoogwaardige ruimtes, die voldoen aan de specificaties voor technologie gedreven activiteiten, doen versnellen, mits deze gebouwen over voldoende energievoorziening beschikken.

Praktische aspecten

Ongeveer een derde van de gebruikers geeft aan van plan te zijn om hun gebruik van koolstofintensief transport, de nummer 1 prioriteit voor de evolutie van het supply chain-landschap, de komende drie jaar te verminderen. Echter, blijkt er onzekerheid te heersen onder gebruikers over de allocatie van dergelijke investeringen. 23% zegt reeds vooruitgang te hebben geboekt de afgelopen 12 maanden met het installeren van EV-laadpunten voor privégebruik. Desalniettemin, heeft slechts 13% in diezelfde periode EV-laadpunten geïnstalleerd voor elektrisch zwaar- of groot vrachtvervoer.

Dit weerspiegelt naar alle waarschijnlijkheid de onzekerheid over de vele factoren die van invloed zijn op transport, waaronder brandstofoplossingen, de toekomstige capaciteit van stroomnetwerken, lokale energievoorziening en zelfs de vraag of privélaadpunten uiteindelijk de beste oplossing zijn voor logistieke wagenparken.

Re/nearshoring

De afgelopen drie jaar heeft 25% van de gebruikers hun supply chain verkort (reshoring) om het risico op verstoringen te beperken.Het diversifiëren van de leveranciersbasis en het variëren/flexibiliseren van de routes blijven hoog op de agenda staan, waarbij respectievelijk 27% en 17% van de respondenten aangeven dit in de komende drie jaar te zullen realiseren.

‘Reshoring’ zal naar verwachting een grote drijfveer zijn voor de logistieke markt in de aankomende jaren, met 45% van de respondenten die dit beschouwt als een baanbrekende ontwikkeling voor hun logistieke vastgoed.

Focus op medewerkerswelzijn

Bijna drie kwart van de logistieke gebruikers geeft aan dat medewerkerswelzijn een belangrijke rol speelt in hun strategie voor logistiek vastgoed. Van deze groep beschouwde 20-30% de beschikbaarheid van openbaar vervoer, openbare ruimtes en daglicht als het belangrijkste of op één na belangrijkste initiatief voor het welzijn van medewerkers. Bedrijfskantines (60%), douches en lockers (43%) bleven daarnaast de meest populaire voorzieningen.