Plannen voor projecten, gebiedsontwikkelingen en gerealiseerde productie maken samen uit hoe Nederland er in de toekomst uit zal zien. Ontwikkelaars van commercieel vastgoed spelen hierbij een belangrijke rol. Onderzoek naar de activiteiten van enkele honderden marktpartijen levert een productielijst op en een top-101 van ontwikkelaars. Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 17
Plannen voor projecten, gebiedsontwikkelingen en gerealiseerde productie maken
samen uit hoe Nederland er in de toekomst uit zal zien. Ontwikkelaars van commercieel
vastgoed spelen hierbij een belangrijke rol. Onderzoek naar de activiteiten van enkele
honderden marktpartijen levert een productielijst op en een top-101 van ontwikkelaars.
Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 17
door Wabe van Enk, Gabriëlle Klaver en Jeroen den Ouden (research)
Nederland staat voor grote ruimtelijke vraagstukken. Na
solitaire kantoor- woon- en winkellocaties is het tijd voor
gebiedsontwikkeling. PropertyNL presenteert een aantal
onderzoeken om de ontwikkelingsvraagstukken in
perspectief te zetten. Deze PropertyNL top-101 Ontwikkelaars
is de eerste. Samen met de ranglijsten productie
kantoren en winkels laten ze zien welke partijen nu en
in de toekomst het meest in Nederland ontwikkelen.
Minister Cramer neemt als vervolg op 26 november
aanstaande in de Ridderzaal Den Haag de handschoen
op om samen met de markt oplossingen te bedenken.
In de driehoek overheid, maatschappelijk middenveld
en bedrijfsleven zijn de tegenstellingen groot. Er wordt
veel gepraat, maar soms is er gewoon te weinig feitenmateriaal,
soms zijn de podia niet eff ectief, waardoor
gezamenlijke oplossingen uitblijven. Hiervoor is het
Platform Ruimte in Ontwikkeling in het leven geroepen,
een platform dat feiten verzamelt, standpunten
inneemt en tot actie overgaat. De aftrap is samen met
minister Cramer in Den Haag.
In deze editie gaat het over het eerste probleem, de feiten.
Welke partijen ontwikkelen in Nederland, wat wordt
opgeleverd en welke plannen ze hebben? Dit onderzoek
is tot stand gekomen omdat overheden en eindgebruikers
vaak geen idee hebben van de markt voor ontwikkelaars.
PropertyNL is begonnen met het inventariseren
van plannen voor commercieel vastgoed in Nederland
waarbij zo’n driehonderd partijen de dienst uitmaken.
Hiervan worden de belangrijkste partijen in de PropertyNL
top-101 Ontwikkelaars gepubliceerd. Dit geeft een
overzicht van welke partijen de toekomst van Nederland
zullen vormgeven.
Terecht kwam daarop het verwijt dat het hebben van
plannen niet zaligmakend is voor maatschappij en ontwikkelaars.
Beiden moeten het hebben van het daadwerkelijk
opgeleverde metrage. Daarom hebben we hier
separaat onderzoek naar gedaan, tevens opgesplitst naar
categorie commercieel vastgoed.
Het verschil tussen plannen en productie klemt des te
meer omdat er een nieuwe manier van ontwikkelen in
zwang is gekomen. Niet grond en vergunning geven de
doorslag, maar de eindgebruiker. Wanneer die iets wil,
realiseert de ontwikkelaar het vastgoed of hij nu grond
heeft of niet. Zo zijn partijen als OVG en LSI met relatief
weinig plannen op de plank toch de grote ontwikkelaars
van Nederland geworden.
Schaarste
Het denken vanuit de eindgebruiker is in de industrie
ingeburgerd, maar in het vastgoed niet. Wat wil de
gebruiker voor werkomgeving, wat wil de klant voor
koopomgeving, wat wil de consument voor huis? Het
zijn vragen die tot nu toe ondergesneeuwd raakten. De
vragen wie de grond of de posities bezat en wanneer
de bouwvergunning loskwam waren belangrijker. Nog
steeds is niet helemaal te zeggen of het denken in termen
van eindgebruiker wint. Het aantal eisen en procedures
neemt zo drastisch toe dat hierdoor zo’n schaarste
aan nieuw vastgoed ontstaat, dat iemand die de procedures
doorstaat altijd wint. Zo’n schaarste zou de raderen
van de markt knarsend tot stilstand laten komen,
zoals op dit moment op delen van de woningmarkt al te
zien is. Bij winkels, kantoren en bedrijfsruimten is nog
veel minder kwantitatieve schaarste. Daarom is het van
belang om de planvorming te monitoren. PropertyNL
doet dat samen met de Neprom (Nederlandse Vereniging
van Projectontwikkelaars). Samen met het boek
over de 101 beste gemeenten van Nederland, waarin de
werklocaties van nu en de toekomst worden geanaly-
seerd, worden deze studies op de 26ste november aan
minister Cramer overhandigd.
Bij deze studies moet het niet blijven. Ze laten gezamenlijk
zien wie wat en in welke gemeente ontwikkelt,
maar ze trekken geen kwalitatieve conclusies. Dat is
een taak voor het platform waarbij markt en overheid
samenwerken. De studies laten wel soms zaken zien die
markt en politiek niet gemakkelijk vinden. Zo blijken
binnenstedelijke ontwikkelingen relatief lastig van de
grond te komen. Zo vindt de markt zijn grootste ontwikkelingspotentieel
met kantoor-, winkel en bedrijfsruimten
langs snelwegen. Dat kan een moment zijn voor
de overheid om te beslissen om sommige procedures
te vereenvoudigen en andere aan te scherpen. Kijk ook
eens bij de top-101 hoeveel ontwikkelaars inmiddels in
het buitenland actief is geworden. Kennelijk is het in
het buitenland gemakkelijker en lucratiever ontwikkelen.
Aangezien het vaak juist om de beste bedrijven van
de markt gaat, zou de overheid zich zorgen moeten maken
om deze vlucht van kapitaal, kennis en ervaring.
Transparant
Onze studies bieden geen direct antwoord op de vraag
of ontwikkelaars stijgen op de lijst dankzij hun ontwikkelingskwaliteit.
Trouwens, wat is dat eigenlijk:
ontwikkelingskwaliteit? Betekent dat veel prijzen,
de hoogste omzet in een winkelcentrum of een geslaagde
wal tegen verloedering? Dat zijn vragen waarop onze
onderzoeken geen antwoord geven. Toen we informeerden
op welke wijze we toch een antwoord zouden krijgen,
zei Anton aan de Stegge (bouwondernemer uit het
oosten des lands met belangen in veel ontwikkelaars):
‘Dat is gemakkelijk. Je vraagt: wie levert het meeste
toegevoegde waarde? Dat is gerealiseerde beleggingswaarde
minus inkoopkosten (grond-, bouw- en ontwikkelingskosten).’
Als elke ontwikkelaar voor elk project in elk gebied
in Nederland dit sommetje maakt, dan is deze markt
transparant. Elke gronduitgever kan nauwkeurig bepalen
wat hij voor de grond kan vragen en iedereen kan
zien wie van de top-101 ontwikkelaars de meeste toegevoegde
waarde op zijn gebouwen heeft gerealiseerd.
Helaas, PropertyNL krijgt van niemand die sommetjes
en dus moeten opdrachtgevers, beleggers en overheden
het doen met onze kwantitatief inventariserende
onderzoeken. Daarbij kan alleen de conclusie worden
getrokken dat een project van een projectontwikkelaar
uit de PropertyNL top-101 Ontwikkelaars meer kans van
slagen heeft dan van een van de paar honderd partijen
die er niet in voorkomen.
Weinig plannen, wel productief
De grootste ontwikkelaar qua planvolume Rabo
Bouwfonds, is dit jaar ook de productiefste ontwikkelaar.
ING Real Estate, de tweede ontwikkelaar
qua planvolume, staat op deze lijst echter op een
vierde plek en moet een partij als OVG die niet in de
toptien qua planvolume voorkomt, voor zich laten
gaan. Partijen die wel de plannen hebben, maar
(nog) niet genoeg realiseren om ook in de toptien
productiefste ontwikkelaars opgenomen te worden
zijn NS Poort, AM, Schiphol Real Estate en TCN
Property Projects. Daarentegen hebben OVG, 3W,
LSI en Ballast Nedam niet genoeg plannen om in
de toptien planvolume opgenomen te worden, maar
behoren zij wel tot de productiefste ontwikkelaars
van Nederland.
Totale productie commercieel vastgoed in € in Nederland.
2007 2006
1 1 Rabo Bouwfonds 957 mln
2 2 Multi Vastgoed 706 mln
3 5 OVG 615 mln
4 3 ING Real Estate 560 mln
5 4 BAM Vastgoed 470 mln
6 9 Heijmans Vastgoed 395 mln
7 7 Fortis Vastgoed Ontwikkeling 348 mln
8 6 3W 314 mln
9 - LSI project investment 236 mln
10 8 Ballast Nedam 232 mln
BRON TABELLEN: PROPERTYNL
Ranglijst productie kantoorontwikkelingen 2006/2007 in € in Nederland.
2007 2006
1 1 OVG Projectontwikkeling 524 mln
2 2 BAM Vastgoed 262 mln
3 20 LSI project investment 236 mln
4 4 Ballast Nedam 224 mln
5 3 Eurocommerce 195 mln
6 7 Rabo Bouwfonds 183 mln
7 8 ING Real Estate 173 mln
8 10 Heijmans Vastgoed 172 mln
9 - Fortress 164 mln
10 5 Multi Vastgoed 138 mln
11 12 G&S Vastgoed 94 mln
12 - Kroon Vastgoed 86 mln
13 - Schiphol Real Estate 83 mln
14 13 Dura Vermeer 76 mln
15 6 Fortis Vastgoed Ontwikkeling 71 mln
16 - Trimp & Van Tartwijk 63 mln
17 - Slavenburgs Bouwbedrijven 58 mln
18 19 Alvesta Vastgoed 57 mln
19 - TCN Property Projects 56 mln
20 18 Volker Wessels 51 mln
Grote voorsprong OVG
Veruit de productiefste kantoorontwikkelaar van
Nederland is OVG. Ten opzichte van runner-up
BAM Vastgoed gaapt er een gat van zo’n € 250 mln.
Opvallend is dat de realisatie van kantoorplannen
vooral gedaan wordt door partijen die vooraf zonder
grondpositie een huurder aan zich weten te binden
(OVG en LSI) en ontwikkelende bouwers met
grondposities én een huurder (BAM en Ballast).
Eurocommerce is als partij die het aandurft vaker
op risico te gaan, wat teruggevallen. Fortress is door
de overname van Maeyveld nieuw op de lijst, met
name omdat enige posities van Maeyveld juist in
het afgelopen jaar in de realisatiefase zijn beland.
Ranglijst productie winkelontwikkelingen 2006/2007 in € in Nederland.
2007 2006
1 1 Rabo Bouwfonds 774 mln
2 2 Multi Vastgoed 473 mln
3 3 ING Real Estate 387 mln
4 4 3W Vastgoed 279 mln
5 10 Fortis Vastgoed Ontwikkeling 277 mln
6 9 Heijmans Vastgoed 223 mln
7 6 BAM Vastgoed 208 mln
8 - Provastgoed Nederland 148 mln
9 12 AM 146 mln
10 8 Ahold Vastgoed 134 mln
11 5 Blauwhoed Vastgoed 125 mln
12 18 Volker Wessels 124 mln
13 - Top Vastgoed Planontwikkeling 112 mln
14 16 Vorm Groep Bedrijven 110 mln
15 17 Segesta Groep 107 mln
16 19 DC Vastgoedontwikkeling 106 mln
17 - Hurks Bouw & Vastgoed 100 mln
18 11 Foruminvest 100 mln
19 - OVG Projectontwikkeling 91 mln
20 - TCN Property Projects 88 mln
Top-3 stabiel
Dat de topdrie productie van winkelontwikkelingen
onveranderd uit dezelfde partijen bestaat, is niet
verwonderlijk. Het is een gevolg van de onderzoekscriteria
die projecten in al de jaren dat ze in
aanbouw zijn, opnemen in de lijst. Juist winkelprojecten,
en dan met name grote binnenstedelijk
heronwikkelingen zijn ook vaak in de bouwfase
langdurige trajecten. Dat geldt bijvoorbeeld voor
Spuimarkt Den Haag (Multi, ING en BAM) en Pieter
Vreedeplein Tilburg (Rabo Bouwfonds). Nieuwe
partijen in de lijst zijn Provastgoed (o.a. de Haagse
Passage), Top Vastgoed Planontwikkeling (herontwikkelingen),
Hurks (o.a. centrumplan Deurne) en
de vooral van kantoren bekende partij OVG (o.a.
oplevering De Binnenhof Rotterdam).
Onderzoeksverantwoording
De PropertyNL top-101 Ontwikkelaars is samengesteld
op basis van de database van PropertyNL, bestaande uit
gecontroleerde commercieel onroerend-goedprojecten
in Nederland. De data zijn aangevuld door research bij
gemeenten, ontwikkelaars, makelaars en beleggers. De
peildatum voor het onderzoek is 1 januari 2007.
De basis is het bruto verhuurbare oppervlakte (bvo)
voor commercieel vastgoed. Woningen, openbare functies
en andersoortig vastgoed zoals leisure, zijn in dit
onderzoek buiten beschouwing gelaten. Bij multifunctionele
projecten zijn de functies ten behoeve van het
onderzoek uit elkaar getrokken.
Uit het onderzoek komen ruim 300 partijen als ontwikkelaar
naar voren waarvan de portefeuille met plannen
is geverifieerd. Criterium voor opname is dat een projectvoorstel
bekend moet zijn, de realisatiekans is niet
berekend. De lijst planvoorraad commercieel vastgoed
is op basis van plannen, zodra een project in aanbouw is
gegaan, wordt het niet meer in deze lijst meegenomen.
De productielijsten worden samengesteld op basis van
in aanbouw zijnde projecten die tot de opleverdatum in
de lijsten worden meegenomen. Is een project in 2006
opgeleverd, dan wordt het in de productielijst van 2007
nog meegenomen maar valt het uit de productielijst
van 2008.
Alle projecten worden naar rato toegerekend naar de
marktpartijen. Zijn er meer partijen bij een project betrokken,
dan worden de metrages naar rato verdeeld tenzij
partijen zelf andere deelnamepercentages aangeven.
Om te komen tot een reële vergelijking worden de metrages
omgerekend naar een ruwe beleggingswaarde.
Daartoe wordt eerst de gemiddelde huurwaarde berekend
op basis van transacties commercieel vastgoed.
Voor kantoorruimte is een gemiddelde huurprijs van
€ 150 aangehouden, voor winkelruimte € 300. Vervolgens
worden gemiddelde bruto aanvangsrendementen gehanteerd,
voor zowel kantoor- als winkelruimte is dat 6%.
Een voorbeeld: een ontwikkelaar heeft plannen voor 10.000
m2 kantoorruimte. De huurwaarde bedraagt 10.000 x
€ 150 = € 1,5 mln. 100 : door aanvangsrendement van 6%
= 16,7 x € 1,5 mln = Planwaarde van € 25 mln.
Uiteraard zijn er in de praktijk veel meer criteria die de
waarde beïnvloeden en is dit slechts een grove indicatie
over de werkelijke waarde bij realisering.
