Rondetafelgesprek Gooi en Vechtstreek: Een uniek gebied

Vastgoedadviseurs uit de regio – Bas Bakker (Castanea Bedrijfsmakelaars), Ingrid Kikkert (Van Lonkhuizen Makelaars), Leonard van Loon (Siewe Bedrijfsmakelaars) en Mark Wiegers (IBG Nienaber Bedrijfsmakelaars) – lieten onlangs hun licht schijnen over de vastgoedmarkt van onder meer Bussum, Hilversum, Huizen, Laren en Weesp. Het is een uniek gebied om meer dan één reden. Hilversum heeft als betrekkelijk kleine stad diverse internationale partijen binnen de stadsgrenzen, zoals Nike, NEC en Sonos, en is daarnaast ook de mediahoofdstad van Nederland. Daarnaast zit Weesp in een overgangsfase van de status van zelfstandige gemeente naar stadsdeel van Amsterdam. De bevolking heeft zijn stem uitgebracht en de ambtelijke fusie vindt al plaats per 1 april 2019. De bestuurlijke fusie laat langer op zich wachten.
De Gooi en Vechtstreek ligt onder de rook van Amsterdam. De regio kan profiteren van de krapte en de gestegen prijzen op de Amsterdamse markt. Maar dat geldt ook voor de woningmarkt. ‘Wij hebben in Weesp het grootste bedrijventerrein in de regio en we worden Amsterdam’, zegt Ingrid Kikkert van Van Lonkhuizen Makelaars, die vooral actief is in Weesp. ‘We schuren tegen Amsterdam aan en dat is te merken. De prijzen stijgen. Het is wild, maar nog niet heel wild.’ Er is in Weesp op het bedrijventerrein Noord transformatie naar woningen gaande en volgens Kikkert zijn sommige bedrijven daar niet blij mee. Het aanbod aan kantoren zal met 20% afnemen, doordat kantoorverzamelgebouwen in rap tempo zijn bestemd voor transformatie. Kikkert: ‘Het algemeen belang gaat hier boven het bijzonder belang. Dat wil zeggen: woningen zijn nu hard nodig en grond die nu braak ligt, zal in Weesp die bestemming krijgen.’ Er is nu ook actief verzet van ondernemers op de industrieterreinen Noord en Nijverheidslaan tegen meer woningbouw. Een oud plan daarvoor uit 2010 is afgestoft en dreigt in gang te worden gezet.
Bas Bakker van Castanea wijst erop dat Hilversum sinds de zomer van 2017 een stop heeft gezet op transformatie. Leonard van Loon van Siewe Bedrijfsmakelaars vindt dat niet verbazingwekkend, want Hilversum is ook al vroeg begonnen met transformeren. Er is vraag naar kantoorruimte in Hilversum en om te voorkomen dat niet kan worden voldaan aan de vraag is een stop op transformatie gezet.

Krapte op bedrijfsruimtemarkt
De bedrijfsruimtemarkt heeft het moeilijker. Bedrijven in de regio die op zoek zijn naar nieuwe locaties hebben het niet meer voor het uitkiezen. ‘Crailo zou nog geschikt zijn geweest, maar inmiddels wil de gemeente Gooise Meren (voorheen Naarden, Bussum, Muiden, red.) daar ook een deel van het terrein beschikbaar maken voor woningbouw’, zegt Bakker. Volgens Kikkert is dan het gevolg dat de ondernemingen die hallen zoeken, uitwijken naar Almere en Amersfoort.
Volgens Van Loon begint Almere op het gebied van logistieke ruimte ook vol te raken. Hij schat in dat daar over een jaar weinig goede bedrijfsruimte meer te vinden is. Daarmee neemt de schaarste in de regio nog verder toe. Volgens Bakker heeft Hilversum niet echt ruimte meer voor het verplaatsen van grote bedrijven die een flinke ruimtebehoefte hebben.
Volgens Mark Wiegers van IBG Nienaber Bedrijfsmakelaars heeft Hilversum nog wel verhuurbare ruimte voor zakelijke zoekers, waaronder kantoorvilla’s. Dit marktsegment heeft het lastig gehad, maar trekt nu aan in Hilversum, terwijl dat in Naarden en Bussum niet het geval is. ‘In Naarden en Bussum waren dit altijd gewilde objecten, maar dat stokt nu’, zegt hij.
Het is Van Loon ook opgevallen. ‘Ruimtes die niets bijzonders hebben van ongeveer 500 m² verhuren we wel, maar een kantoorvilla in Naarden en Bussum lopen ze voorbij.’ Is het toeval? Is het een trend? Volgens Bakker zijn er in Hilversum wel ondernemers die zulke villa’s willen. Voor Naarden en Bussum ziet hij het als iets van voorbijgaande aard. ‘Er zal heus wel vraag naar blijven, ook als de prijzen van voorheen niet meer worden gehaald.’
Dan rijst toch de vraag waarom die kantoorvilla’s niet in trek zijn geweest. Van Loon oppert dat jonge bedrijven, zoals die in de IT, graag een kantoortuin willen en niet allemaal kleine kamertjes. Dat maakt een kantoorvilla onaantrekkelijk. Verder kunnen ze vanwege de ouderdom van het pand minder aantrekkelijk lijken uit het oogpunt van slechte isolatie en dus een hoog energieverbruik, wat een laag energielabel zou betekenen. Anderzijds zijn gebouwen uit de jaren dertig altijd wel in trek vanwege de uitstraling, daar zullen eisen ten aanzien van het energielabel geen eind aan maken.

Gunstig moment voor koop
Tekenend voor de huidige markt vindt Van Loon dat veel eigenaar–gebruikers aankopen. De rente is nog steeds laag, dus kennelijk vinden ze het een gunstig moment om een hypotheek te nemen met een vaste rente voor bijvoorbeeld tien jaar. ‘Vaak gaat het om bedrijfshallen, maar inmiddels ook al wel om kantoorruimte’, zegt hij.
De vastgoedprijzen in de Gooi en Vechtstreek zijn gedurende enkele jaren gestegen, maar vlakken nu af. ‘De koopjes zijn snel uit de markt gehaald’, zegt Van Loon. ‘Maar dat houdt nu ook op.’ Nieuwbouw is zoals overal duur door de bouwkosten.
Retail in het centrum van Hilversum begint ook steeds beter te lopen, mede door renovatie van winkelcentrum Hilvertshof door eigenaar Kroonenberg en door renovatie en upgrading van het marktterrein. Tevens liggen er ambitieuze plannen op tafel voor herinrichting van het stationsgebied. De markt staat er volgens Bakker helemaal niet slecht voor. Wel is er even verschrikt gereageerd toen Rabo en ING hun financieringsvoorwaarden aanscherpten. ‘Zoiets maakt iedereen alert’, zegt Bakker.
Van Loon: ‘Het risicobesef bij beleggers is laag.’ Bakker: ‘De ervaring leert dat er altijd weer een crisis komt. We groeien nu al achttien kwartalen achter elkaar, maar dat is bijzonder. Dat is twee keer eerder voorgekomen, geloof ik. Toch is de verwachting dat er komend jaar en in 2020 nog steeds sprake zal zijn van groei van de economie.’
Volgens Van Loon blijft de markt lastig in te schatten. Hij kent een terrein waar vijf gebouwen tegen de vlakte gaan, waarvoor appartementen in de plaats komen. ‘De berekeningen veranderen voortdurend, want de prijzen stijgen, maar de bouwkosten ook. Wat nou als dat weer anders wordt en de prijzen van woningen dalen weer?’

Groter plaatje
Het grotere plaatje is nog steeds de metropoolregio Amsterdam. Daar zouden we naar moeten kijken, maar het is moeilijk om Groot-Amsterdam voor je te zien. ‘Het is een wereldstad met een geheel eigen karakter’, zegt Bakker. ‘Daarvan kunnen we hier profiteren, want Amsterdam kan straks niet iedereen meer iets bieden.’ Het idee dat de buitenwereld moet krijgen is dat de regio eromheen bij Amsterdam hoort. De vraag daarbij is dan: hoe kun je dat vermarkten?
Dat zou ook een gelegenheid zijn om de kracht van de lokale vastgoedadviseur te benutten. Die blijft volgens de aanwezigen heel belangrijk, en dat is in een gebied dat onder de rook van een grote stad ligt – niet heel dunbevolkt, niet heel dichtbevolkt – goed te merken.
Toch hebben de kleinere steden rondom Amsterdam niet de stadse allure. Er is het voorbeeld van een bedrijf dat vestigingen had in Tokio, Sao Paolo en nu iets zocht in Amsterdam. Daar konden ze niets vinden, maar er was wel iets in Almere. Toch was dat niet aanvaardbaar, zei het hoofdkantoor, en de reden was zonneklaar: Tokio, Sao Paolo, Almere… Nike is een bedrijf waar men kennelijk niet zo denkt. Het heeft niet voor niets zijn huurcontract voor twintig jaar verlengd in Hilversum, mede omdat het gunstig gelegen is ten opzichte van Amsterdam en Schiphol en ook omdat de woonomstandigheden en de internationale scholen van hoog niveau zijn.
Volgens Kikkert zou Nike wel eens een uitzondering kunnen zijn in dit opzicht. ‘In het algemeen lijkt het er toch op dat je in een omgeving moet gaan zitten die hip en happening is als je de jongere generatie werknemers wilt trekken.’

Genoeg beleggingsmogelijkheden
Voor beleggers is er nu weinig goed aanbod. Dat betekent niet dat er niets gebeurt. Bakker wijst erop dat er in 2017 een recordaantal beleggingstransacties heeft plaatsgevonden. Beleggers zijn altijd op zoek naar geschikt vastgoed. Vinden ze in de Gooi en Vechtstreek iets van hun gading? Voor investeerders zijn er in de Gooi en Vechtstreek nog voldoende mogelijkheden, menen de vastgoedadviseurs, hoewel zij een veranderende markt zien. Bakker: ‘Hoewel de beleggingsmarkt goed draait en goede proposities schaars zijn, blijft het mogelijk om kwalitatief hoogwaardig vastgoed op een goede locatie te vinden.’
Kikkert wijst op Weesp, alleen al interessant omdat het Amsterdam wordt. ‘Bedrijventerreinen, industrieparken, of wat ook de bestemming wordt’, zegt ze. ‘Het is sowieso interessant, ook al wordt het gebied bestemd voor woningen.’
Volgens Wiegers is courant onroerend goed op een goede locatie altijd aantrekkelijk. Op dit moment is dat in Hilversum nauwelijks te vinden en is het wachten op kansen. Winkels met woningen erboven zijn volgens hem nog wel in trek en een goede belegging. ‘Het is nu moeilijk, daarom zou ik zeggen: bouw hallen in Almere, daar is nu behoefte aan’, aldus Wiegers. ‘Die zijn altijd verhuurbaar en ook op termijn wel te verkopen.’
Van Loon denkt dat er in Almere echt iets gaat veranderen. Op goed bereikbare locaties kun je daar heel goed investeren en goede rendementen halen. Voor ’t Gooi lijkt de markt op een kantelpunt te zitten; taxeren is lastig. De lage rente en de aanzienlijke stichtingskosten zijn factoren die op dit moment zo nauw luisteren bij de waardebepaling dat een taxatie per maand kan variëren. ‘We gaan niet vertellen hoe de wereld eruit zou moeten zien, maar we vertellen hoe die er nu uitziet’, besluit Van Loon.