Winkels en horeca op Schiphol hebben te maken met omzetgerelateerde huur. Door corona zijn verhuurders én huurders hard getroffen.
Door Lucas Ligtenberg
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 1, 29 januari 2021
Het is nog lastig om als niet-reiziger de centrale hal van Schiphol te bereiken. Na het parkeren – genoeg plek, hoor – verschijnen in de gang naar de centrale hal borden met ‘Neem afscheid. Alleen reizigers met boarding pass vanaf dit punt.’ Er staat een medewerker met een mobilofoon die mensen vragend aankijkt. Als iemand zegt dat hij mensen gaat afhalen, mag hij toch verder. Een koffieafhaalpunt is open en ook Multivlaai doet zijn best met een fleurige verkoopstand. Volgens de geldende afhaalregels mogen zij open blijven.
De centrale hal van de luchthaven kent weinig drukte. Winkels zijn dicht, maar koffie is te krijgen bij verkooppunten van Starbucks en La Place Express. De Ako-stand is open, evenals de essentiële Burger King en Albert Heijn. Geld wisselen is mogelijk en een auto huren ook. Verder is alle horeca dicht, evenals de kledingwinkels en de zaken met luxeproducten. Net als de luchtvaartmaatschappijen heeft ook de retail op Schiphol behoorlijk te lijden van het coronavirus. Door de organisatie van de retail – basishuur plus omzetgelateerde huur – is de schade door de lockdowns en het wegblijven van passagiers extra groot.
Speciale plaats
Koninklijke Schiphol Group is eigenaar en exploitant van Amsterdam Airport Schiphol, Rotterdam–The Hague Airport en Lelystad Airport, en heeft een meerderheidsbelang in Eindhoven Airport. Het is in principe een staatsbedrijf: de staat der Nederlanden is voor 70% aandeelhouder. Daarnaast heeft Amsterdam een vinger in de pap voor 20%, Rotterdam voor 2,2% en het luchtvaartbedrijf van Parijs, Aéroports de Paris (ADP), voor 8%. ADP heeft een notering aan Euronext.
In het Nederlandse winkellandschap neemt Schiphol een speciale plaats in, omdat het niet onder de traditionele indelingen valt. Net als overigens de andere winkelgebieden bij luchthavens of die met een thema, zoals het Designer Outlet Center Roermond. Alle winkelgebieden zijn getroffen door het wegblijven van passanten, vooral die in de binnensteden, maar onderzoeksbureau Locatus licht de grotere luchthavens zoals Schiphol en Eindhoven er apart uit. De enorme terugloop in het aantal toeristen heeft de retail op de vliegvelden vanaf maart vorig jaar onmiddellijk hard geraakt.
Juist bij het soort lockdowns die we kennen vanwege het coronavirus, worden deze winkelgebieden harder getroffen dan de overige. In binnensteden en wijkwinkelcentra zijn er nog altijd de levensmiddelenzaken of webshops die voor wat aanloop zorgen. Voor perifere retail geldt dat niet, evenmin als voor de luchthavens. Vooral die laatste deelsector moet het hebben van miljoenen passanten, reizigers in dit geval.
Gedecimeerd
De reizigersaantallen zijn sinds half maart 2020 in aantallen gedecimeerd, al zijn er druppelsgewijs nog wel vliegpassagiers. Dat is nu ook te zien op de aankomst- en vertrekborden in de hal: terwijl er normaal vijf borden naast elkaar knipperen en ratelen met vluchten en bestemmingen, is nu maar anderhalf bord in gebruik.
Schiphol Groep heeft nog geen financiële cijfers over 2020 bekendgemaakt. Wel meldde de luchthaven in januari dalende passagiersaantallen. In 2020 reisden 20,9 mln passagiers van, naar of via Schiphol, een afname van 71% ten opzichte van 2019. Een voorproefje van de financiële schade voor retail en horeca was te zien in de halfjaarcijfers van augustus. Het nettoresultaat voor de eerste helft van 2020 kwam uit op een verlies van € 246 mln, vergeleken met een winst van € 133 mln in de eerste helft van 2019. Het exploitatieresultaat van Consumer Products & Services, waar de retail en horeca onder vallen, daalde in vergelijking met een jaar eerder van € 95 mln naar € 15 mln. Retail- en horecaconcessieopbrengsten namen in dezelfde periode af met € 48 mln.
Omdat Schiphol al sinds 1996 werkt met omzetgerelateerde huren, is het gebaat bij veel winkel- en horecabezoek. Die omzetgerelateerde huren komen bovenop de huurprijs en heten in de boeken concessievergoedingen. Volgens Schiphol is zelfs ‘het leeuwendeel van de huisvestingslasten van onze winkeliers en horeca-ondernemers’ omzetgerelateerd.
Hoe de omzetgerelateerde huur precies wordt berekend is het geheim van Schiphol. In een voorbeeld van een dergelijk concessiecontract dat bij een rechtszaak van Esprit op tafel kwam, berekent Schiphol Groep 5% over de netto-omzet van de winkel tot € 500.000, 6% over de netto-omzet van € 500.000–1 mln, 8% over de netto-omzet van € 1–1,5 mln en 12% over de netto-omzet van boven de € 1,5 mln. Dit komt bovenop jaarhuren (‘verhuringen’) van € 500 m²/per jaar. Naar verluidt is dit niet de standaard omzetgerelateerde huur, maar zijn er andere modellen, waarbij moederbedrijf Schiphol grotere percentages bedingt.
Horeca en retail op Schiphol zijn verplicht aangesloten op het Retail Informatie Systeem (RIS). Daarmee kan Schiphol via een soort dashboard permanent in de gaten houden wat en hoeveel er over de toonbank gaat.
Niet heel transparant
De Schiphol Group, voor 70% staatseigendom en dus van ons allemaal, is niet heel transparant over zijn cijfers. Concessies blijkt een term die bij veel afdelingen wordt gebruikt en omzetten van retail en horeca zien we in de financiële verslaggeving niet. Dan is er ook nog Schiphol Airport Retail (SAR), een zelfstandig onderdeel waarin Schiphol Group sinds 2015 alleen een belang van 40% heeft. De overige 60% is overgedaan aan het Duitse Gebr. Heinemann. De tien SAR-winkels verkopen drank, tabak en chocolade achter de douane. De Schiphol Group deelt in de winst van de exploitatie, maar blijft ook concessieverlener en verhuurder.
Schiphol wordt aan alle kanten hard geraakt, maar laat weten de winkels te steunen. ‘We bieden bijvoorbeeld onze partners tijdelijk de mogelijkheid gebruik te maken van verruimde betalingsregelingen voor huur en erfpacht’, zo laat het bedrijf weten. ‘Partners kunnen aanspraak maken op uitstel van betaling met 60 dagen. Denk hierbij aan de huurkosten van winkel-, kantoor- en overige bedrijfsruimtes, maar ook aan abonnementen op (personeels)parkeren.’ Na tien maanden corona schieten huurders echter niet heel veel op met 60 dagen uitstel.
De ‘Schiphol-truc’
Net zoals KLM snoeihard getroffen werd, gold dit ook voor de Schiphol Groep. ‘De impact op de werkgelegenheid is nog onzeker, maar verwacht wordt dat het zal gaan om enkele honderden functies op het totale personeelsbestand van ongeveer 3000’, meldde Schiphol al in het halfjaarbericht van augustus jongstleden. SAR meldde zich dan ook bij vakbond FNV om een sociaal plan te bespreken voor de winkels die het heeft achter de douane. De FNV was niet meteen overtuigd van de noodzaak hiervan. Schiphol heeft namelijk in het kader van de NOW (noodfonds overbrugging werkgelegenheid) al € 2 mln ontvangen om werknemers hun loon te kunnen laten behouden. ‘Het zou onverantwoord zijn om wanneer de NOW ophoudt, meteen werknemers te ontslaan en de maatschappij op te zadelen met wéér een hoge rekening’, zegt het FNV.
De FNV vreesde daarnaast ook voor de ‘Schiphol-truc’. Vaste medewerkers worden ontslagen en zodra het weer tijd wordt mensen aan te nemen, worden dat uitzendkrachten en tijdelijke mensen met een los contract. Volgens de bond is dat ook gebeurd met beveiligers en bagage-afhandelaren. SAR wist verdere acties te voorkomen door genoeg medewerkers een aantrekkelijk genoeg vertrekpakket mee te geven. Op de site van SAR staan nu weer vacatures. Financiële resultaten over 2020 worden verwacht op 12 februari.
