Rekenen voor corporaties

Volgens Wim Rust van Fakton rekenen overheden en corporaties niet. Er zijn financiële constructies
te bedenken waarbij de lagere inkomens een wooncarrière kunnen maken, de corporatie of de
gemeente met minder financiële middelen kunnen voldoen aan hun sociale taak en er bovendien
geld vrijkomt voor stedelijke vernieuwing

Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 15.

door Gabriëlle Klaver

Waar de woningcorporaties de nodige amok hebben gemaakt
omdat de ministers Bos en Vogelaar € 3 mrd van
de corporatiesector willen krijgen, heeft Wim Rust, oprichter
van het bureau van financiële vastgoedregisseurs
Fakton met zijn medewerkers Martijn Boerkoel en Barend
Jan Schrieken een rekensom gemaakt waarmee er
volgens hem een veelvoud van dat bedrag vrijgemaakt
kan worden voor de stedelijke vernieuwing. Rust: ‘Met
deze methode kan er zeker € 40 tot € 50 mrd vrijgemaakt
worden – in elk geval tientallen miljarden euro’s.
De methode is al door Fakton toegepast voor duizenden
nieuwbouwwoningen in Amsterdam met de gemeente
als subsidieverstrekker.’
Het plan gaat ervan uit dat corporaties tegen marktwaarde
woningen verkopen aan hun doelgroep. Verkoop aan
de doelgroep van de woningcorporaties is op zichzelf
niet nieuw: dat probeert men al jaren en daar komt tot
op heden weinig uit. Nieuw is dat de doelgroep beter
bereikt kan worden met object- of subjectgebonden
bijdragen waardoor de aantallen aanzienlijk kunnen
worden vergroot. Bij objectgebonden subsidies geeft
de corporatie korting op de verkoop. Als de koper zijn
huis weer wil verkopen tegen marktwaarde, krijgt de
corporatie via de waardestijging, die gedeeld wordt tussen
koper en corporatie, zijn subsidie weer terug. Dat
heeft volgens Rust een groot nadeel: de koper kan niet
volledig profiteren van de waardestijging waardoor hij
geen wooncarrière kan maken en afhankelijk blijft van
de sociale woonsector, de zogenaamde startersval.
Rust gaat uit van een subjectgebonden subsidie, waarbij
de corporatie het huis verkoopt tegen marktwaarde en
de koper betaalt naar gelang zijn inkomensmogelijkheden.
Een voorbeeld: de bedrijfswaarde van een corporatiewoning
is € 120.000. De marktwaarde van de woning
is € 200.000. De koper verdient € 40.000 per jaar en
kan daarop een hypotheek krijgen van € 160.000 als
ervan uitgegaan wordt dat hij een hypotheek kan krijgen
van viermaal zijn jaarinkomen. Om het huis tegen
marktwaarde te kopen, moet de koper een renteloze lening
van € 40.000 krijgen.
Ten opzichte van sociale huur is deze optie goedkoper
voor de sociale volkshuisvesting. Met sociale huur moet
het rendement van de woningcorporatie van 6,25% opgebracht
worden plus de exploitatie door de corporatie

van 1,5% waardoor de huurder uiteindelijk 7,75% per
jaar van de investering moet betalen. Bij koop betaalt
de koper 5% rente, ongeveer 1% onderhoud en de belastingteruggave
van 1,5% kan hij van zijn kosten aftrekken
waardoor hij uitkomt op 4,5%. Bij verkoop houdt de
koper de eventuele volledige winst waardoor hij niet te
maken krijgt met de startersval en in elk geval zijn eigen
huis kan terugkopen en een wooncarrière kan maken.
Ook voor de corporatie zijn er voordelen. Door verkoop
van de woning tegen marktwaarde maakt die € 80.000
winst ten opzichte van de bedrijfswaarde. Omdat daarvan
€ 40.000 voor de renteloze lening via de bank beschikbaar
wordt gesteld, krijgt de corporatie per saldo
€ 40.000 bovenop de bedrijfswaarde van € 120.000.
Het verschil tussen de € 160.000 en de vaak lage boekwaarde
kan de corporatie investeren in stedelijke vernieuwing.
Bovendien betaalt de koper in het plan van Rust naar
betaalbaarheid: als zijn inkomen stijgt, gaat hij ook
meer rente betalen over de in aanvang renteloze lening.
Daarmee wordt het ‘verlies’ van de corporatie kleiner.
En passant bevordert de constructie ook de doorstroom:
de koper kan niet scheefwonen omdat hij naar gelang
zijn inkomen betaalt.
Het idee van Rust, Schrieken en Boerkoel is dat de corporatie
het huis als de koper wil verkopen weer terugkoopt
tegen marktwaarde om daarna weer dezelfde constructie
toe te passen waarbij de resterende € 40.000
wordt gebruikt. Daarbij wordt ervan uitgegaan dat de
koper uit dezelfde doelgroep een hogere hypotheek kan
krijgen dan de eerste koper omdat de inkomsten met de
inflatie meestijgen.
Hypotheekrenteaftrek
Volgens Rust pakt dit systeem gunstiger uit voor de
sociale huisvesting dan het klassieke huren omdat de
fiscus meebetaalt en hypotheekbanken een lagere rente
berekenen dan de rendementseis van de corporatie.
Voorwaarde is dan uiteraard wel dat de rente onder het
niveau van de rendementseis van 6,25% blijft én de hypotheekrenteaftrek
gehandhaafd blijft. De renteloze lening
kan ofwel via de hypotheekbank ofwel door het Stimuleringsfonds
Volkshuisvesting worden verstrekt. De
corporatie vult slechts tijdelijk de rente aan. Momenteel
mogen corporaties wel bijdragen aan startersleningen
verschaffen, maar niet meer dan 20% van de verwervingskosten
– te weinig waardoor een groot deel van de
doelgroep niet bereikt wordt, denkt Rust.
Voor starters op de arbeidsmarkt is het systeem extra
aantrekkelijk. Hun inkomen groeit harder dan de inflatie
en zij zullen uiteindelijk ook een groot deel van
de renteloze lening betalen. De koper wiens inkomen
niet zo snel groeit, zal naar verwachting ook langer in
de woning blijven zitten en uiteindelijk toch ook gaan
bijdragen aan de kosten van de renteloze lening. Voor
een deel van de doelgroep van de corporaties zal deze regeling
echter een brug te ver zijn. Rust verwacht dat van
de 2,4 mln corporatiewoningen in Nederland, ongeveer
de helft op deze wijze verkocht kan worden.
Met het terugkopen van de woning door de corporatie
beogen de bedenkers dat de corporatie grip houdt op de
woonomgeving. Rust: ‘Onderhoud van een appartementencomplex
door vele eigenaren gaat vaak moeizaam.
Doordat de corporatie op lange termijn grip houdt op
de woning, wordt verpaupering ook op de lange termijn
tegengegaan.’ En op deze wijze blijft de portefeuilleomvang
van de corporatie voldoende grootte behouden om
de maatschappelijke taak te kunnen blijven uitvoeren.
Bovendien: omdat de corporatie de woning terugkoopt
blijft de woning behouden voor de doelgroep.
De tegenstand van de corporaties tegen de Bosheffing
was voor een belangrijk deel ook ingegeven door het feit
dat het geld van de corporaties over de rijksbegroting
liep en dat zij daar zelf geen zeggenschap meer over
hadden. In de methode-Rust blijft het geld binnen de
corporatiesector. Dat neemt niet weg dat Rust meent
dat er wel degelijk een rol voor de overheid is weggelegd.
De overheid zal de corporaties moeten opleggen
op deze wijze zelf geld voor stedelijke vernieuwing vrij
te maken: ‘Van corporaties die niets doen, zal de winst
moeten worden afgeroomd om op deze manier gedwongen
tot verevening te komen.’