De meeste vastgoedondernemers zijn door corona niet in acute geldnood gekomen. Er blijven door de lage rente investeringskansen, zelfs in de kantorensector.
Door Wabe van Enk
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 12, 18 december 2020
De afspraak vindt onder gunstig gesternte plaats. Net is bekend gemaakt dat de Britten deze maand gaan vaccineren en vanaf 4 januari moet Nederland aan de beurt zijn. Die stemming past bij de sector-update van Rabo Real Estate Finance. Voor voorzichtige bankiers staat daar eigenlijk al veel positiefs in, vooral over de kantorenmarkt. ‘De vastgoedportefeuilles zijn over het geheel gezien goed blijven liggen’, aldus directeur Roel van de Bilt. Ook de financierbaarheid van vastgoed is volgens hem nu niet in het geding, zoals velen (ook in deze editie) betogen.
Over de nuances later meer, maar eerst over de grote lijn: de fors negatieve prognoses bij aanvang van coronacrisis zijn positiever bijgesteld. Rabobank stond daarin niet alleen. Zo luidde directeur Van Hoek van het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid bijvoorbeeld afgelopen jaar de noodklok voor de bouw, maar ook hij stelde zijn oordeel bij. De coronacrisis is voor het vastgoed niet te vergelijken met de kredietcrisis. Zo is er nu geen totale financieringsstop of algeheel waarderingsprobleem. Hoofd Kennis & Sturing Maarten Donkers: ‘Ik zie qua omvang meer gelijkenis met de internetbubbel aan het begin van de eeuw.’
De verwachting is nu dat de vastgoedsector in 2021 en 2022 twee krimpjaren laat zien van 1%, maar dat wordt in 2023 weer goedgemaakt met 2% groei (zie grafiek). Donkers tekent daarbij aan dat het gaat over de volle breedte van de vastgoedsector, met daarin een sterke woningcomponent die negatieve schommelingen op deelmarkten absorbeert.
Blijven opletten
Op het grote NVM-congres in november werd gesuggereerd dat Nederland in de tweede helft van 2021 los gaat met een fors positief effect op vastgoed, maar dat nuanceert Van de Bilt. ‘Vastgoed loopt niet voorop in de cyclus. In het algemeen zijn we geneigd de effecten van de korte termijn te overschatten en die voor de lange termijn te onderschatten. De impact van corona zal nog lang aanhouden. Corona heeft veel trends versneld. Kijk naar de problematiek van fysieke non-food. Daar zijn wij al jaren terughoudend over, lees onze Vastgoedberichten. Supermarkten en doe-het-zelfzaken doen het in deze coronacrisis juist beter dan verwacht.’
Over de kantorenmarkt laten Van de Bilt en Donkers een positief geluid horen, terwijl velen speculeren op eeuwig thuiswerken. ‘De uitgangspositie voor kantoren was beter dan 10 jaar geleden: minder leegstand en straks weer groei van de economie en de beroepsbevolking. Natuurlijk moet je blijven opletten. Kantoren in perifere gebieden met slecht OV zullen we niet gauw financieren, maar wanneer partijen voor hun huurders een clubhouse willen maken van hun pand, duurzaamheid willen bevorderen en de panden op een goede locatie staan, is dat een ander verhaal.’
Van de Bilt ziet zeker een groei van thuiswerken, maar overdrijft de impact niet. Donkers: ‘Al bij de opening van het eerste flex-kantoor in Nederland, dat van Interpolis, in 1996 werd gezegd dat er veel kantooroverschot zou komen. In de vijf jaar daarna is er nog nooit zoveel aan de markt toegevoegd. Na 9/11 was de voorspelling dat hoogbouw uit de gratie zou raken. Er is niets van waar gebleken. Met die kennis zeggen we: niet overdrijven. Wat ook niet betekent dat er op individueel objectniveau geen impact is.’
Loketten steeds nog open
Ontwikkelaars klagen dat er voor hen steeds minder financieringsmogelijkheden zijn. Verhuurd vastgoed is prima aan de man te brengen, maar bij ‘forward finance’, een bijdrage aan het ontwikkelingsrisico, zijn de loketten van de grootbanken vaak dicht, is het verwijt. Van de Bilt: ‘We hebben met de Nederlandse Vereniging van Banken onlangs onze visie over projectfinanciering gegeven. Het klopt dat door Bazel IV de kapitaalseisen zijn opgeschroefd, waardoor de prijs van kapitaal hoger is geworden. Maar het klopt niet dat het niet meer beschikbaar is. Wij financieren als Rabobank in ieder geval behoorlijk wat woning- of transformatieprojecten. Voor nieuwe winkelontwikkelingen ligt dat wel anders. Ik denk ook dat er andere factoren een rol spelen. Ik zie veel minder plannen, omdat partijen worstelen met bestemmingsplannen of de besluitvorming anderszins stokt.’
Onzekerheid
Van de Bilt en Donkers voorzien vanuit hun bankiersrol natuurlijk niet alleen zonneschijn voor 2021. ‘We zien lagere transactievolumes. Veel huurders leunen op betalings- en steunmaatregelen. Als deze maatregelen aflopen of worden teruggeschroefd, nemen de risico’s toe. In onzekere tijden hebben gerichte investeringen in eigen vastgoed de voorkeur boven nieuwe investeringen.’
Door die onzekerheid kan het ook zo zijn dat de prijzen van nieuwe transacties niet altijd een weerspiegeling zijn van de daadwerkelijke marktwaarde, maar dit doet zich over de gehele linie nog niet voor, aldus Donkers.
De vastgoedklanten van Rabobank hebben ook zoveel weerstand dat een nieuwe golf aflossingsvrijstellingen niet meer nodig was. Rabobank heeft alleen uitstel gegeven van aflossing over het tweede en het derde kwartaal. Van de Bilt: ‘In het begin was er veel onzekerheid. Dan is het een kwestie van goed risicomanagement van de klanten om zoveel mogelijk geld in eigen huis te houden. Dat begrijp ik. Nu geldt dat over het algemeen minder. Let wel, we verwachten wel dat bijzonder beheer wat kan groeien.’
Rabobank kan nu nog geen informatie bieden over de hypotheekproductie of de portefeuille, laat staan de groei van bijzonder beheer in 2020. Maar uit de gelaatstrekken van beide heren is op te maken dat van een crisissituatie zoals tussen 2010 en 2015 geen sprake is.
