[i]Het Rijk brengt tot 2020 1 mln m² kantoorruimte op de markt. De eerste resultaten zijn hoopvol [/i]
Het Rijk brengt tot 2020 1 mln m² kantoorruimte op de markt. De eerste resultaten zijn hoopvol
Door Ronald de Blauw
PropertyNL Magazine nr. 3, 28 maart 2014
Alleen met een strategie die uitstijgt boven de individueel te verkopen panden en door samenwerking is het mogelijk de overbodig geworden rijkspanden te verkopen en zonodig te transformeren. Voorwaarden zijn een realistische vraagprijs en een flexibel bestemmingsplan. Dat was een van de conclusies uit de rondetafeldiscussie ‘De grote vastgoedverbouwing’, die PropertyNL samen met de gemeente Den Haag organiseerde.
In het voormalige ministerie van aan de Schedeldoekshaven wisselden donderdag zeven deelnemers uit markt, overheid en onderwijs van gedachten over de opgave waar Den Haag en het Rijk voor staan. En die opgave is groot: tot 2020 komt er waarschijnlijk 1 mln m² kantoorruimte op de markt. Tegelijk zijn de eerste resultaten hoopvol: de afgelopen drie jaar is 250.000 m² getransformeerd tot een andere functie. Het streven om jaarlijks gemiddeld 50.000 m² kantoorruimte uit de markt te halen lijkt dus haalbaar. Vooral voor woningen zijn er kansen.
Het werkt in het voordeel dat de bevolking van Den Haag groeit en dat veel leegkomende rijkskantoren op goede locaties staan. Toch zal het niet eenvoudig zijn nieuwe kopers en bestemmingen te vinden voor een deel van de panden. ‘De stad is aan het verjongen, dat komt mede door de Vinex-wijken met de relatief jonge bevolking’, aldus Erik Pasveer, hoofd Stedenbouw & Planologie van de gemeente Den Haag. ‘De betekenis van deze wijken gaat verder dan alleen het toevoegen van woningen. Ook de herontwikkeling van de Laakhavens, waar de Hogeschool terecht is gekomen, heeft een grote impact op de stad.’ Het Rijk is in ieder geval niet voornemens vastgoed onder de marktprijs van de hand te doen, zegt Jaap Uijlenbroek, sinds 1 januari directeur-generaal van het Rijksvastgoedbedrijf. ‘We gaan geen belastinggeld uitdelen en we zijn ook gehouden aan een open verkoopproces, dus onderhandse verkoop aan een enkele partij is niet de bedoeling.’
Wel ziet hij het als zijn taak helderheid te scheppen over de mogelijkheden voor herbestemming. Het Rijksvastgoedbedrijf trekt daarbij samen op met de gemeenten.
Arno van der Voort, partner bij ontwikkelaar Provast, constateert dat de verkooptenders met te veel onzekerheden zijn omgeven, over het bestemmingsplan, de financiering en mogelijke huurders. ‘Dan haken marktpartijen snel af. Beter zou het zijn als het Rijksvastgoedbedrijf met één of twee partijen om de tafel zou gaan zitten, met boeken open op tafel.’
Creativiteit
Bij de zoektocht naar kopers en nieuwe gebruikers is creativiteit en snelheid geboden. De gemeente werkt inmiddels met een kantorenloods en een speciaal team zorgt dat aanvragen voor transformatie van kantoren snel worden afgehandeld, zegt Pasveer. ‘We staan open voor nieuwe ideeën.’ Assistent professor Hilde Remoy van de TU Delft vindt het bedrijfsverzamelgebouw en broedplaats De Zuster in Delft een mooi voorbeeld van hergebruik van bestaand vastgoed. Dit voormalige zusterhuis aan de Koornmarkt in de binnenstad herbergt uiteenlopende creatieve bedrijven en is tot stand gekomen dankzij een intensieve samenwerking tussen de gemeente Delft, een ontwikkelaar, studenten en jonge professionals.
Is het voor dit soort karakteristieke panden op binnenstedelijke locaties nog relatief eenvoudig een nieuwe bestemming te vinden, lastiger ligt dat bij kolossen als het ministerie van Buitenlandse Zaken. Het Rijk heeft ervoor gekozen de huisvesting efficiënter te organiseren en een deel van de vastgoedportefeuille af te stoten. Uijlenbroek zegt wel mee te willen denken over nieuwe bestemmingen, maar het is niet de bedoeling de panden zelf te transformeren. Regiomanager Acquisitie en Ontwikkeling Jan Bruil ziet overeenkomsten met de dispositie van de non-core portefeuille bij Bouwinvest. ‘Dit vraagt om een verkoopstrategie die los staat van de afzonderlijke panden.’
Verlies nemen
Volgens Peter van der Gugten, directeur Proper-Stok (Heijmans), zijn veel eigenaren nog niet bereid om voldoende af te boeken. ‘Soms is sloop en aanleg van een park de beste optie, maar dan moet men wel bereid zijn het verlies te nemen.’ Hij ziet bij wethouders en ambtenaren gebrek aan kennis van de markt en de waarde van vastgoed. Die wordt niet bepaald door wat er nu staat, maar door wat in de toekomst mogelijk is. ‘Het kan zijn dat de verkoop niets oplevert of misschien moet er bij sommige projecten zelfs geld bij.’ Ook Van der Gugten is voorstander van een showcase en ziet weinig heil in de verkooptenders.
Proper-Stok heeft ervaring met veel binnenstedelijke herontwikkelingen, zoals het Groot Ziekengasthuis in Den Bosch en de Fenix-loodsen op Katendrecht in Rotterdam. ‘Transformatieprojecten moeten aansluiten bij nieuwe marktontwikkelingen en we moeten gebruikers op een innovatieve manier, bijvoorbeeld via social media, vooraf betrekken bij dit soort projecten.’
Een optie zou zijn dat het Rijk de financier erbij regelt als vastgoed van de hand wordt gedaan, suggereert Urban Interest- directeur Remco Klomp. Dat vormt voor veel marktpartijen een belemmering om te investeren. Het Rijk, dat noodgedwongen zit opgescheept met twee ‘staatsbanken’, is hier echter geen voorstander van. ‘We moeten geen vermengingen van rollen krijgen’, aldus Uijlenbroek.
Assistent professor Hilde Remoy van de TU Delft pleit voor een sterke visie van de gemeente, die marktpartijen zekerheid kan bieden. Zeker in verkiezingstijd is dat nodig.
Gerelateerde artikelen:
