Provada: Recordaantal bezoekers, maar buitenlandse beleggers ontbreken

De inkt van het voorlopige akkoord tussen de VS en Iran was nog niet droog of er viel een uitnodiging voor een nieuwe vastgoedbeurs op de mat: Mipim Middle East in de Saoedische hoofdstad Riayd. Het laat zien dat vastgoedbeurzen zoals de Provada, Mipim in Cannes en Expo in München nog lang niet uitgespeeld zijn in de agenda’s van vastgoedbeslissers. Zo liep Nederland massaal uit naar de Provada, maar toch wringt er iets. Waar zijn de internationale beleggers? Zonder buitenlands kapitaal loopt de Nederlandse vastgoedmarkt naar een ravijn.

Voor de nieuwe Mipim in Riayd hebben zich al meer beleggers ingeschreven dan op de Provada zijn gesignaleerd. In een ‘recensie’ van de beurs (zie pagina 54) bespreekt marketeer en reclamegoeroe Sieds de Boer de Provada: een sterk inhoudelijk programma, maar ook veel partijen met stands met een onduidelijke boodschap én opnieuw weinig beleggers.

Beleggersdag

Het is moedig dat de Provada de derde dag bestempelde als beleggersdag en aftrapte met Robert-Jan Foortse. Hij is Europees directeur bij APG, de grootste pensioenbelegger van Nederland, goed voor € 50 mrd aan vastgoed. Volgens directeur John Schreuter ‘a special moment’, zo’n Engelstalige aftrap.

Foortse is nog niet onder de indruk van de respons: het moet gaan groeien. Anders blijft de Provada een Nederlands feestje, en dat schuurt. Alleen de voertaal in Engels veranderen schiet niet op. Nederlanders zijn best bereid voor anderhalve beleggerskip wat zakelijk Engels te spreken, maar aan het bier willen we toch in het Nederlands ouwehoeren over Oranje.

Twee voordelen Expo Real

Hoe zijn buitenlandse partijen wel te mobiliseren? De Expo Real in München begon ook als een Duits feestje – aansluitend op het Oktoberfest. Daarmee had de Expo Real twee voordelen boven de Provada: de beurs van de grootste Europese economie én een aanleiding om te overnachten.

Nederlandse partijen moesten sowieso al vanwege hun Duitse aanwezigheid meedoen met de Expo Real. BPD is niet alleen een van de grootste woningontwikkelaars van Nederland, maar ook van Duitsland. Vandaar dat algemeen directeur Harm Janssen van BPD de tweede dag van de Provada moest missen voor een beurs van zijn Duitse club in Hannover. Janssen is bij uitstek een gesprekspartner voor internationale partijen.

Hoe kan je als Provada een serieus internationaal Umfelt voor internationale beleggers creëren? De omvang van de Nederlandse vastgoedmarkt helpt niet mee, die is te klein. In Spanje en België zijn pogingen om vastgoedbeurzen op te zetten zelfs mislukt omdat de markten niet groot genoeg waren. Als een wereldwijde belegger alle ‘regionale’ beurzen, zoals de Provada, in Europa gaat bezoeken, dan komt hij niet meer toe aan het beleggen zelf.

Nauwelijks Frans op de Mipim

De Mipim heeft wel internationale beleggers voor zich gewonnen. Een toegangskaart voor de Mipim kost ook bijna het tienvoudige van die voor de Provada. De Mipim is vanaf dag één gericht op de top van de internationale vastgoedketen; er wordt nauwelijks Frans gesproken op de Boulevard. De Fransen spelen op de Mipim de rol die hen toekomt: ver na Londen op de ranglijst. Het gaat bij de Mipim vooral om de internationale beleggers uit Londen. Die kijken uit naar een ontmoetingsplek in het zonnige Cannes, liefst op een riant jacht. Dat is prettiger werken dan vanuit een kantoorkolos in een druilerige City.

De Mipim is ontwikkeld door een dochter van Relx (het vroegere Reed Elsevier, het beursfonds dat nu zo te lijden heeft onder AI-concurrentie). Dat ontwikkelen begint met het in kaart brengen van de wensen van de klant, waaronder de grote beleggers. Je kunt je dat als volgt voorstellen. Robert Jan Foortse vertegenwoordigt met APG plaats 6 op de IPE-ranglijst van 150 real estate investors. Boven hem staat GIC (het Singaporese staatsfonds), dat zich eigenaar mag noemen van de High Tech Campus in Eindhoven. Zo’n vertegenwoordiger van GIC wil best kennismaken met de Nederlandse minister van Economische Zaken, de burgemeester van Eindhoven, ontwikkelaars voor HTC2 en misschien nog wat medebeleggers, want zelfs de grootste partijen houden van clubdeals om risico’s te beperken.

Het kenmerk van Nederland: onze ministers en burgemeesters gaan niet en voor een directeur grondzaken rollen beleggers de loper niet uit. Wel voor Foortse en zijn collega’s in de top-10, zoals het staatspensioenfonds van Noorwegen, La Caisse uit Canada en Calpers uit de VS.

Hun programma’s zijn overvol met besprekingen, veelal op jachten of in hotels buiten de beurs. Ook die worden gecontroleerd door de Mipim. De top van adviserend vastgoed cirkelt om hen heen.

De mensen om wie het draait

De Mipim faciliteert mensen om wie het draait. Zij krijgen de beste hotels en valet-services van de luchthaven. Dat is de categorie die niet over geld praat, maar het krijgt. Hier ligt ook de kern van de mismatch met Nederland. Nederlanders dachten aan een feestje en trokken massaal naar Cannes, om vervolgens te ontdekken dat het veel geld was voor een krakend ledikant, een stroeve bediening en slobberrosé. Van ING gingen er meer dan honderd mensen naar de Mipim, van wie er maar enkelen gesprekspartners waren voor het grote geld. Honderden ambtenaren vertrokken naar Zuid-Frankrijk, maar slechts enkelen konden contacten leggen met mensen voor wie deze beurs is bedoeld.

Dat heeft de Provada goed aangevoeld. Maak een beurs voor al die verschillende echelons die graag zouden willen afreizen naar Cannes, maar niet mogen. De contacten die zij op de Provada leggen op lokaal niveau zijn veel nuttiger. Moet de Provada zich neerleggen bij die nationale rol?

Dat hoeft niet, want onder de mensen in het Nederlandse vastgoed vind je de meest internationaal georiënteerde vastgoedprofessionals van de wereld. Als je hen mobiliseert, bereik je zonder één woord Engels de wereld van het vastgoed.

Internationale Nederlanders

Wie zijn die Nederlandse spelers met internationale expertise? Robert-Jan Foortse kwam al aan bod. Hij is wereldwijd een top-10 belegger en daarmee gesprekspartner voor alle partijen met een beleggingsproduct. In de top-20 zien we PGGM met Guido Verhoef en op plaats 25 Mark Siezen van Bouwinvest. Siezen is voor de Provada eigenlijk nog veel belangrijker dan APG of PGGM, omdat Siezen in Nederland investeert in direct vastgoed en APG en PGGM alleen indirect. Daarnaast zijn er beheerders van gesloten fondsen. Hiervan heeft Astrid Schlüter van Vesteda het meeste kapitaal (al wordt daaraan geknaagd), gevolgd door Heleen Aarts van Amvest, met kapitaal van PGGM en Aegon.

Internationale markten zijn ook belangrijk voor verzekeraars met expertise in direct vastgoed, zoals Dick Gort van ASR en Boris van der Gijp van Achmea Real Estate. Zij maken producten die internationale beleggers kunnen afnemen.

Bij dit gezelschap hoort ook Jeppe de Boer. Hij heeft veel internationale ervaring en bouwt met Annexum fondsen voor particulieren. Victor van Bommel heeft met zijn internationale Orange CP zelfs een institutioneel internationaal niveau.

Private beleggers

Op de Provada is Lesley Bamberger prominent aanwezig met een stand met grote maquettes van Nederlandse projecten, maar hij heeft ook ervaring in de VS en Canada.

Bij de internationalisatie zou ook Maarten Feilzer betrokken kunnen worden. Hij reorganiseerde de internationale portefeuille van Cor van Zadelhoff en is nu directeur van een stichting waaraan de belangrijkste familiebedrijven met vastgoed meedoen. Die familiebedrijven hebben ook vaak omvangrijke buitenlandse portefeuilles.

Dan is er nog CBRE Investment Management, een van de grootste vastgoedbeleggers van de wereld, met sterke Nederlandse roots, in Amsterdam vertegenwoordigd door Rik Eertink, president en cio van Europa.

Beursgenoteerd vastgoed

De ter beurze genoteerde vastgoedfondsen zijn een categorie apart. Zij hebben vaak buitenlandse aandeelhouders aan de ene kant en buitenlandse assets aan de andere kant. Wereldhave voerde op de Provada de campagne met een knipoog dat zij 63 mln klanten bedienen (tegenover de 28.000 bezoekers van de Provada). Andere beursfondsen, zoals CTP van Remon Vos, miste ik op de Provada. Vos is op de Mipim altijd op zoek naar nieuwe huurders.

Buitenlandse vertegenwoordigers

Als je alle Nederlandse vastgoedpartijen met internationale banden hebt gemobiliseerd, kun je kijken naar buitenlandse partijen met vertegenwoordigingen in Nederland. Emile Poort van Patrizia is een van de best ingevoerde buitenlandse partijen. Martijn Vlasveld van Edmond de Rothschild sloot deze maand nog een grote deal. Zo blijkt zich buiten het zicht van de Provada veel internationaal te ontwikkelen.

Internationale vastgoedadviseurs

De Big Five – CBRE, JLL, Cushman & Wakefield, Colliers en Savills – waren allemaal actief op de Provada (CBRE alleen met een stand van CBRE IM) en beschikken over internationale expertise die niet makkelijk in een ander land wordt gevonden.

Een voorbeeld is een Nederlander in de leiding van de Europese board van CBRE, Marco Hekman. De nieuwe directeur Nederland stopt ook niet bij de landsgrenzen. Erik Langens was afgelopen jaren betrokken bij vrijwel alle grote internationale beleggingsdeals. Colliers wordt geleid door Jeroen Lokerse, die een tijd in Amerika heeft gewerkt. Bij Cushman & Wakefield is Annelou de Groot onlangs opgevolgd door de Duitser Pierre Nolte, die naast Duitsland ook verantwoordelijk wordt voor Nederland. Bij Savills staat in Nederland een geboren Brit aan de leiding, Clive Pritchard, al kan hij wel Kennedy persifleren met ‘ik ben een Amsterdammer’.

Buck Consultants

Andere type adviseurs, zoals BCI van René Buck en Capital Value, leven van de internationale contacten. Dat geldt ook voor het fiscaal–juridische netwerk van de Big Four in Nederlands vastgoed, Deloitte, PWC, EY en KPMG. Ook de advocatenkantoren Loyens & Loeff en Houthoff hebben veel internationale cliënten.

Tot slot is er nog de categorie vastgoedfinanciering, in de afgelopen jaren gedomineerd door Rabo Real Estate en ING Real Estate, maar ook zij geven toe: zonder internationale financiering stopt de vastgoedmolen snel.

De inventarisatie kan maar tot één conclusie leiden: de Provada oogt nationaal, maar is in feite al internationaal. Het is alleen de kunst om dat in 2027 goed voor het voetlicht te brengen.