Voor Peter Schreuter was de Provada van dit jaar zijn eerste als eigenaar. Door corona was het een virtuele editie; een ondanks technische kinderziekten geslaagd experiment
Door Lucas Ligtenberg
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 6, 26 juni 2020
Corona in Nederland: we laten het leiderschap gemakkelijk over aan de overheid, die plotseling helemaal niet meer op de uitgaven let en de geldkraan helemaal openzet.
Met zoveel woorden karakteriseerde René Buck van Buck Consultants International de tijd waarin we leven. Zo beschouwd zijn het inderdaad bijzondere tijden, want meestal worden plannen van de overheid kritisch gevolgd en gewantrouwd. Leiders worden aangevallen en niet per definitie gehoorzaamd. Daarbij moet doorgaans goed op de centen worden gelet, terwijl nu alle budgetoverschrijdingen moeiteloos worden aanvaard.
In dit klimaat had de Provada Live 2020 plaats, want die dankt zijn bestaan aan de coronacrisis, stond in het teken van de coronacrisis, werd beïnvloed door de coronacrisis en besprak de gevolgen van coronacrisis in bijna alle bijeenkomsten. Geen echte stands, maar nepdecors; alleen de mensen waren echt.
Hoewel deelnemers aan bijeenkomsten en een aantal genodigden in de RAI aanwezig waren, zaten alle bezoekers thuis of op hun werk achter een beeldscherm. De deelnemers ter plaatse hielden zoveel als mogelijk afstand van elkaar.
Aan het eind van de rit maakte de organisatie de balans op en telde 1882 unieke bezoekers over twee dagen, die in totaal 76 sessies bezochten. Hier en daar haperde de techniek, maar over het algemeen zag directeur-eigenaar Peter Schreuter het in de nabeschouwing als een ‘geslaagde pilot’. Als de omstandigheden het zouden vereisen, is het evenement voor herhaling vatbaar, maar liever zal iedereen volgende keer weer een fysieke beurs bezoeken.
Meer souplesse
In hoeverre de coronacrisis invloed heeft op alle vastgoedsegmenten was voortdurend onderwerp van discussie. ‘Werken, wonen, winkelen – alles wordt anders’, zei Wendy Verschoor, directeur van Videres, een onafhankelijke vastgoedadviseur. In veel bijeenkomsten en presentaties kwam dit aan de orde. Werken en wonen zijn door het vele thuiswerken naar elkaar toegegroeid. Alle clichés over thuiswerkers die ongemotiveerd zijn en niet tot output komen, zijn verdwenen – old school.
Het dwingt iedereen tot nadenken over hoe de kantoren eruit moeten zien en of er iets moet veranderen aan de woningen. ‘Allerlei gevoeligheden in de maatschappij zijn door corona blootgelegd’, zegt Daan van der Vorm. ‘Bijvoorbeeld op het gebied van distributie en aanvoerlijnen. Dat heeft ons aan het denken gezet.’
Fleur Spijker, wethouder Wonen in Leiden, vindt dat we in tijden als deze meer souplesse moeten tonen. ‘We moeten niet doen alsof we van crisis naar crisis leven, terwijl dat heus niet het geval is.’ Volgens Spijker vinden we tijdens een crisis ook van alles en moet er het een en ander gebeuren, maar dat gebeurt dan niet. Tien jaar later is het probleem opnieuw aan de orde.
Peter Helfrich van de Nederlandse tak van Patrizia zegt dat zijn bedrijf nog geen nieuwe strategie heeft ontwikkeld, daar is het nog te vroeg voor. ‘Er kunnen allerlei gevolgen zijn, maar daar zijn we nog niet.’ De crisis ziet er volgens hem uit als een donkere wolk als je er middenin zit, maar pas later kun je echt beoordelen wat de impact is.
Kantoren
Zullen er meer mensen met kantoorbanen thuis gaan werken? Willen ze liever meer thuiswerken? Zijn de ontwikkelingen van invloed op het aantal benodigde kantoormeters? Deze vragen lagen op tafel en in twee dagen spuiden heel wat deelnemers hun mening over de thuiswerk- en kantoorkwestie.
Voor de coronacrisis was per week één dag thuiswerken gemiddeld normaal, vertelde Rianne Appel-Meulenbroek van de TU Eindhoven. Zo’n 40% van de kantoorwerkers had er ervaring mee, en inmiddels iedereen dus. Appel denkt dat we nooit meer teruggaan naar hoe het was. Dat betekent niet dat het kantoor overbodig was. Het sociale contact blijft heel belangrijk voor de onderlinge band en de uitwisseling van de ideeën. Digitaal vergaderen kan heel goed belangrijker worden; dat scheelt enorm veel autoverkeer.
Harold Coenders van Colliers kijkt naar hoe het nu is en redeneert naar de toekomst. ‘Een groot deel van de mensen wil minstens één dag per week naar kantoor’, zegt hij. ‘Zo’n 20% heeft straks als we weer mogen geen kantoor meer nodig.’ Coenders voorspelt daarmee zeker niet het einde van de kantoren. Hij denkt dat mensen meer uit een kantoor willen halen als ze er minder vaak komen. ‘Ze gaan dan hogere eisen aan het kantoor stellen.’
Volgens Jeroen Lokerse van Cushman & Wakefield kunnen kantoren belangrijker worden dan ze waren, juist omdat het hubs worden. ‘Als collega’s straks tegen me zeggen ‘ik ga thuiszitten, daar zit ik beter’, dan moet ik ze zodanig kunnen faciliteren dat ze toch naar kantoor komen.’
Karoline de Koning van Yask Facility Management vindt dat er nu al hard moet worden nagedacht over de faciliteiten die nodig zijn als het kantoor een andere functie krijgt. Joanna Roozenburg van Bouwinvest denkt dat haar bedrijf er nu al goed op inspeelt: Bouwinvest is volgens haar altijd goed geweest in investeren in gebieden waar de gebouwen staan. ‘Wij kijken niet alleen naar het gebouw, maar ook meteen naar de faciliteiten in de omgeving’, zegt ze. Overigens is Roozenburg de eerste om erop te wijzen dat grote corporates de luxe hebben om na te denken over de kantoor/thuiswerkverhouding. ‘Het mkb is nog niet zover, die zijn nog bezig met overleven.’
Coenders denkt dat door corona en het afstand houden hotels functies kunnen overnemen van de flexibele kantoorconcepten. Ze hebben éénpersoonsruimtes in de aanbieding en die kunnen worden verhuurd: Hotel Regus of Hotel Spaces.
Retail
‘We zijn pas drie maanden in crisis’, zegt Lesley Bamberger van de Kroonenberg Groep. Hij ziet nog geen reden voor grote aanpassingen, en dus ook niet om de huren van zijn winkelvastgoed te verlagen. Michiel Witteveen van Blokker denkt nu al te weten dat het ‘niet meer wordt als voorheen’. De gevolgen werden meteen zichtbaar toen het thuisblijven werd ingesteld en je alleen naar buiten kon als het nodig was. Witteveen: ‘De klant is teruggeworpen op zichzelf. Mensen zijn nu gerichter als ze naar de winkel gaan. Kleding en schoenen kopen ze dan wel online – het wordt een kaalslag.’
Bamberger denkt dat de winkelmarkt zichzelf moet heruitvinden. Dat proces was al begonnen ‘maar corona heeft dat versneld’. De winkel blijft volgens Bamberger wel zijn functie houden, want voor de winkelbeleving gaan mensen nog steeds naar de binnenstad of het winkelcentrum.
Hoe het winkellandschap er over vijf jaar uit zal zien, wordt gezien als een ‘heel moeilijke, ingewikkelde vraag’. Witteveen denkt dat veel secundaire artikelen via internet zullen worden gekocht, en dat zal alleen maar toenemen. ‘Voor de eerste behoeften gaan we naar de winkel. Daar reken ik Blokker toe, maar ook de bakker.’ Gijs Bessem van KroesePaternotte is het daar deels mee eens, maar denkt dat er altijd ruimte blijft voor de grote mode- en schoenenwinkels: ‘Er komt waarschijnlijk vooral meer diversiteit in winkels, en dat is aantrekkelijk.’
E-commerce is nog geen transactiekanaal dat succes ademt. Op elk artikel van minder dan € 20 kunnen verkopers niet anders dan verlies maken. Alleen al de mogelijkheid van gratis retourneren laat dat zien. Witteveen denkt dat het speelveld weer wat gelijker wordt als consumenten daarvoor moeten gaan betalen.
Daarnaast is er sprake van een hopeloze inefficiëntie als je bedenkt dat vervoerders af en aan rijden met telkens één product per klant, nog afgezien van de energieverslindende voertuigen en de uitbundige verpakkingen. ‘Ik kocht laatst een paar pingpongballen in een doosje’, vertelt Bamberger. ‘Die arriveerden bij mij thuis in zóóó’n kartonnen verpakking. Dat kan toch niet efficiënt zijn?’ Witteveen wijst op een milieuparadox: voor een plastic zakje moet je als winkelier 20 cent vragen, maar bezorgers in dieselbusjes met overdadige dozen kunnen hun gang gaan.
Woningmarkt
De woningmarkt heeft nog weinig te lijden gehad onder de coronacrisis. ‘Er is tot nu toe eigenlijk niet veel gebeurd’, zegt Tak Lam, die het BPD Woningfonds leidt. ‘De afzet van koopwoningen gaat door. De beleggingsmarkt is nog steeds op peil.’ Wat Lam wel zorgen baart, is dalende werkgelegenheid en minder economische groei. Dat kan een negatieve invloed hebben op de vraag naar woningen.
In algemene zin, los van enige crisis, is de vraag voorlopig nog wel groter dan het aanbod, houdt Bas Wilberts van Savills zijn toehoorders voor. ‘De vraag blijft gestuwd door de demografie’, zegt hij. De bevolking blijft groeien en de huishoudens krimpen.
‘Wonen en werken smelten samen en dat heet nu leven’, zegt Mark Kuipers van de Amerikaanse woningbelegger Greystar. Ook Daan Zandbelt, rijksadviseur voor de fysieke leefomgeving, denkt dat door de coronacrisis wonen en werken meer gemengd raken en meer thuiswerken zal invloed hebben op onze woningen. Dat heeft niet alleen met het thuiswerken zelf te maken, maar ook omdat het vaak twee thuiswerkers tegelijk zijn die een werkruimte willen. Een derde van de huishoudens heeft een aparte werkruimte thuis, weet Appel.
Daan van der Vorm van Vorm hoopt vooral dat ‘corona iets tijdelijks is’. ‘We zitten in een twilight zone. De overheid is de salarissen aan het betalen, maar ondertussen woedt er een veenbrand.’ Van der Vorm is niet zozeer bezig met nieuwe woningtypen post-corona of met extra werkruimtes, maar ziet vooral de enorme opgave om – zo luidt het meest recente getal – 845.000 woningen te bouwen in tien jaar. ‘Het tempo waarin we bouwen moet omhoog’, aldus Van der Vorm. ‘Het moet sneller, duurzamer en goedkoper.’
