Woningmarktdeskundigen komen met een plan om 1,8 miljoen woningen te bouwen. Voorwaarden daarvoor zijn onder meer het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek en meer geld uittrekken voor wegen en openbaar vervoer.
Vier woningmarktgeleerden doen de oproep in een brief op het platform Monitor Koopwoningmarkt. Het zijn prof. dr. Peter Boelhouwer (hoogleraar Huisvestingssystemen TU Delft), prof. dr. Jan Rouwendal (hoogleraar Real Estate Economics VU en lid Housing Lab), drs. Desiree Uitzetter (Expert Gebiedsontwikkeling, toezichthouder, oud-voorzitter Neprom) en emeritus prof. mr. Friso de Zeeuw (adviseur gebiedsontwikkeling en emeritus hoogleraar Gebiedsontwikkeling TU Delft).
Huidige plannen maken het erger
Zij zien in de huidige plannen nog geen oplossing voor het woningtekort, dat inmiddels is opgelopen tot boven de 400.000 woningen. 'En ook voor de komende jaren gloort er geen licht aan het einde van de tunnel. Het aantal verleende bouwvergunningen is in de eerste helft van 2025 zelfs met bijna 20% afgenomen.' De briefschrijvers denken dat de plannen van de politieke partijen 'de problematiek niet oplossen, in sommige gevallen zelfs verergeren en ook nog eens zeer hoge uitgaven van de Rijksoverheid vragen'.
Alleen focus op woningtekort
Daarom komen ze met een 'Recept voor een Aanpak' om het woningtekort in te lopen. Andere uitdagingen, zoals het verbeteren van de woningkwaliteit, de funderingsproblematiek en de verduurzaming van de bestaande voorraad laten ze links liggen. 'Wel zien wij hier belangrijke ‘koppelkansen’. Zo kan bij het beter benutten van de bestaande woningvoorraad ook een andere opgave aangepakt worden. Bijvoorbeeld: het optoppen van een appartementencomplex combineren met verduurzaming van het gehele gebouw.'
Zwalkend en cyclisch beleid werkt averechts
Een van de tips is dat de overheid cyclisch opereren moet vermijden: 'dat wil zeggen dat beleidsmaatregelen de economische conjunctuurbewegingen versterken. De politiek heeft zich hier in de afgelopen decennia herhaaldelijk aan bezondigd. Zo hebben aanbodbeperkende overheidsmaatregelen tijdens de economische crisis in de jaren 2008-2014 de Nederlandse woningmarkt veel harder geraakt dan die in de meeste andere Europese landen, waar dergelijke maatregelen uitbleven. Een sterkere daling van de woningproductie en forse daling van de koopprijzen in Nederland waren het gevolg.'
Bovendien zwalkt het Nederlandse woonbeleid vaak. ‘Een sprekend voorbeeld vormt de omgang met de private huursector. Eerst ‘kopen om te verhuren’ stimuleren en daarna investeerders in huurwoningen ingrijpend inperken en ‘het leven zuur maken’. Ook onverhoeds huurbevriezing afkondigen en daarna weer intrekken getuigt van extreme, kortzichtige, zigzagpolitiek.’
Valkuilen
Andere valkuilen zijn het doen van onhaalbare beloften en het nalaten een eigendomsneutraal woonbeleid te voeren. Ook is de woningbouwprogrammering te veel gericht op starters. Uniforme eisen stellen helpt, net als ook naar de bestaande woningvoorraad kijken om het woningtekort op te lossen. 'Stimuleer het optoppen, uitplinten, ‘hoekje erbij’, splitsen, woningdelen, hospita-verhuur, kleinschalige transformaties en de bouw van tijdelijke woningen. Een valkuil is ook de koppeling van het huurbeleid aan het armoedebeleid. Doe dat niet.' Tot slot zien de deskundigen graag dat een cultuur van samenwerking tussen publieke partijen, woningcorporaties en private partijen hernieuwd aandacht krijgt. 'Geen van deze partijen kan het namelijk alleen, op eigen houtje.'
Sterkere rol voor minister
De woondeals en Woontop-afspraken kunnen de goedkeuring wel wegdragen, maar zouden verder geconcretiseerd moeten worden. De minister van Volkshuisvesting zou een sterkere coördinerende functie moeten hebben 'waardoor ook Rijksdiensten naar buiten toe met één mond spreken en voortvarend en gedisciplineerd meewerken aan woningbouwplannen.'
1,8 miljoen woningen
De professoren bevelen aan om grote binnenstedelijke en uitleglocaties aan te wijzen met een integraal programma. 'Samen met middelgrote en kleinere locaties, tot en met ‘buurtjes erbij’, komen wij dan voor de periode 2025-2040 op een wenselijke plancapaciteit van ongeveer 1,8 miljoen woningen, waarvan 30% reservecapaciteit. Hierbij houden wij tevens rekening met de redelijk (te) optimistische huishoudensprognose van het CBS.'
Ze pleiten ook voor een Vinex-achtige aanpak voor grootschalige gebieden. 'Zet in op een procesverkorting (tot start bouw) van tien naar vijf jaar.' De huidige verhouding tussen binnenstedelijke en uitleglocaties zou van 70%-30% naar een bandbreedte tussen 50-50 en 30-70 moeten.
Richting Bandstad
De hoogleraren vinden ook dat de zogeheten Bandstad, de ruime zone om de Randstad, in aanmerking moet komen voor aanwijzing van nieuwe grote locaties. De woningbouwprogrammering moet op regionale schaal worden vastgelegd op basis van de gerealiseerde doorstroming. 'Neem niet alleen de eerste schakel, maar alle schakels in de verhuisketen mee.'
De rijksregels voor woningprogrammering moeten eenvoudiger, in de ogen van de schrijvers naar 30% sociale huurwoningen en minimaal een derde deel vrije sector. 'De verdere invulling is aan gemeenten en regio’s. Alleen bij grote regionale onevenwichtigheid en onenigheid kan de minister nadere instructieregels stellen.' Het STOER-advies zou integraal moeten worden ingevoerd. De planologische procedure voor optoppen, uitplinten, woningsplitsing en kleine transformaties moet eenvoudiger.
De professoren zien graag actiever gemeentelijk grondbeleid, met onder meer inzet van het voorkeursrecht, en willen dat de zogeheten grondfaciliteit van € 390 mln wordt ingezet voor gemeentelijke risicodragende grondexploitaties en samenwerkingsverbanden met private partijen.
Renteaftrek eerst afschaffen voor dure huizen
De briefschrijvers willen ook korte metten maken met de hypotheekrenteaftrek: die moet in een periode van 15 jaar worden afgebouwd. 'Begin bij woningen met de hoogste WOZ-waarde. Verdeel de besparingen die dit oplevert gelijkmatig over woningbouw en inkomenscompensatie (stikstofkosten moeten niet uit de ’woonpot’ bekostigd worden).' Het rijk is jaarlijks € 9 mrd kwijt aan de renteaftrek, merken ze zijdelings op.
Voor woningbouw zou structureel jaarlijks € 1 tot 1,5 mrd beschikbaar moeten zijn om onrendabele toppen van plannen gedeeltelijk af te dekken. 'In wezen is dit continuering van het huidige beleid.'
Meer geld voor infrastructuur
Voor de aan woningbouwplannen gerelateerde infrastructuur en openbaar vervoer zou structureel jaarlijks een bedrag van € 1,5 mrd in plaats van € 0,5 mrd beschikbaar moeten zijn. ‘Een budgetverhoging is noodzakelijk om locaties bereikbaar te maken en te houden en om te voorkomen dat het verkeer rond de nieuwe woningbouwgebieden vastloopt. Het Mobiliteitsfonds is hiervoor nu ontoereikend.’
Huurwoningen
De professoren zien wel wat in het Duitse model van vergelijkingshuren om huurwoningen blijvend interessant te houden voor beleggers. ‘Het uitgangspunt hierbij is dat er een redelijk verband bestaat tussen het rendement van de belegging enerzijds en de huuropbrengst en waardevermeerdering anderzijds.’ Het zou de Wet betaalbare huur op termijn overbodig maken. ‘En breng de overdrachtsbelasting van woningen voor beleggers terug naar 6%, waardoor investeringen meer rendabel worden.’
Andere voorstellen zijn onder meer om de vennootschapsbelasting en ATAD-heffing voor corporaties af te schaffen en de middenhuursector structureel uit te breiden door de WSW-borging voor woningcorporaties uit te breiden voor dit segment. De inkomensgrenzen in de sociale huursector zouden moeten worden gekoppeld aan de huishoudensgrootte.
