Pijn verzachten

De waarde van het vastgoed in krimpgebieden
wordt allengs minder, maar investeren moet
om onnodige waardedaling tegen te gaan. Hoe
eerder de pijn van de waardedaling genomen wordt, hoe
eerder de waardedaling gestopt kan worden.

door Gabriëlle Klaver

PropertyNL Magazine Nr. 8 - 7 mei 2011

In ’t kort
• Geen slimme
rekensommen
mogelijk
• Onttrekking
noodzakelijk
• Ontwikkelen met
goed rendement
wel mogelijk

Dat is de ervaring van Rob de Jong, directeur van Leyten.
De ontwikkelaar/belegger is gespecialiseerd in centrumplannen
en heeft inmiddels zijn sporen verdiend in
de Randstad, maar ook in krimpgebieden als Dreumel,
Delfzijl en Terneuzen. Hoewel volgens De Jong ieder
centrumplan waar dan ook altijd urgent is, hebben de
centrumplannen in de krimpgebieden te maken met
een bijkomend probleem: geen bevolkingsgroei. Dat
betekent dat het toevoegen van vastgoed om de onrendabele
top van herontwikkeling te betalen, geen optie is.
Dat terwijl herontwikkeling in deze gebieden juist noodzakelijk
is om verloedering tegen te gaan.
In de krimpregio’s zijn geen slimme rekensommen te
maken met voor alle betrokkenen een plus onder de
streep. De Jong: ‘Om een centrum weer goed te laten
functioneren, is onttrekking van vastgoed noodzakelijk.
Daar waar twee winkelcentra in een gemeente niet goed
functioneren, moet er herontwikkeld worden naar één
wel sterk functionerend winkelcentrum. Dat betekent
dat meestal de eigenaar van het vastgoed zijn pijn moet
nemen.’
De Jong ziet het als individuele pijn die genomen moet
worden om het grotere geheel te redden. Centra die als
geheel niet goed functioneren, krijgen vroeg of laat te
maken met het weglekken van koopkracht naar centra
die wel aantrekkelijk zijn. En dan wordt de spiraal naar
beneden pas echt goed ingezet. De Jong: ‘En dat geldt
niet alleen voor het winkelbestand. Ook omliggend vastgoed
als woningen wordt daarin meegezogen.’
Helpend e hand
De Jong staat op het standpunt dat pijn nemen nu eenmaal
bij ondernemerschap hoort. Neemt niet weg dat
bij veel centrumontwikkelingen gedeeltelijke verevening
een optie is. Zo kan een gemeente bijvoorbeeld uitgaan
van een lagere grondwaarde onder het nieuwe vastgoed
zodat er een hogere prijs betaald kan worden voor het
te slopen vastgoed. Of een corporatie kan woningen van
de markt halen om de waarde van de overige woningen
op peil te houden. Ook provincie en rijk bieden soms
de helpende hand in de vorm van subsidies. De Jong:
‘Overheden hebben immers het functioneren van een
stad of regio als geheel als verantwoordelijkheid en investeren
dus.’
Het feit dat centrumontwikkelingen zoveel impact en
stakeholders hebben maakt ze ingewikkeld, maar het is
ook hun redding, zegt De Jong. Juist de maatschappelijke
impact en het grote aantal betrokkenen zorgt ervoor
dat er evenzoveel potentiële oplossingen zijn. Daar waar
de ‘pijnkring’ kleiner is zoals bij woningen is een integrale
oplossing minder makkelijk. Dat geldt al helemaal
voor kantoren, dat meestal alleen het probleem van de
belegger is.
Bij herontwikkeling hebben centrumplannen dus een
streepje voor, maar het ene centrumplan is het andere
niet. Centra die voorzien in food of andere dagelijkse
boodschappen zijn gemakkelijker te herontwikkelen. Bij
de ontwikkeling van niet-dagelijkse winkels is meer verleiding
nodig, de consument is kritischer en heeft meer
keuze. Dat maakt het risico van dergelijke ontwikkelingen
groter.
Maar als de pijn eenmaal genomen en misschien verdeeld
is, zijn de rendementen in de krimpgebieden niet
anders dan in de Randstad. De opbrengsten zijn lager,
maar de kosten ook. De Jong zet als ontwikkelaar en belegger
in op het realiseren van hetzelfde rendement in
beide gebieden. ‘Wij werken met co-design – alle belanghebbenden
werken samen transparant naar een haalbare
businesscase - en leggen onze rendementseis meteen
op tafel. Wij kunnen de pijn van de aanwezige eigenaren
in het gebied verzachten, maar niet wegnemen.’



Casus Delfzijl

In Delfzijl-Noord heeft Leyten in de Schrijversbuurt
een nieuw winkelcentrum gerealiseerd.
Hoewel het inmiddels gesloopte winkelcentrum
goed liep, had de corporatie in de omgeving
last van leegstand in de woningen. Eigenlijk
was de opzet van de wijk vanaf het begin
af te ruim geweest en is die nooit helemaal
volgelopen. Gevolg was verloedering die ook zijn weerslag
had op het winkelcentrum. Dat kon met de uitstraling uit
de jaren ’70 het tij ook niet keren.
Sloop en nieuwbouw was het antwoord. Per saldo kwamen
er minder woningen terug. Op de plek van het gesloopte
winkelcentrum is een park gekomen. Het aantal
vierkante meters van het nieuwe winkelcentrum
was niet veel minder, maar wel eigentijdser.
In de ontwikkelingsmaatschappij die het plan
realiseerde waren behalve Leyten, de corporatie
en een regionale aannemingsmaatschappij
ook de gemeente en de provincie vertegenwoordigd.
Tussen de verschillende oude en
nieuwe functies heeft verevening plaatsgevonden. Subsidie
van het rijk heeft geholpen onrendabele onderdelen
te dekken. Veel van de winkeliers in het oude winkelcentrum,
die daar eigenaar/gebruiker waren, hebben
hun winkels ook in het nieuwe winkelcentrum gekocht.
Leyten heeft de overige meters in eigendom.


Binnen ‘Het Rompertje’ gebeurt het

Dit is ‘het rompertje’ van Friso de Zeeuw. De directeur Nieuwe
Markten van Bouwfonds en praktijk-hoogleraar Gebiedsontwikkeling
aan de TU Delft heeft op basis van prijzen van bestaande
woningen uit 2008 een kaart van Nederland gemaakt
waaruit blijkt waar ‘het gebeurt’. ‘Het’ is een combinatie van
economisch groei(potentie), demografische ontwikkelingen
en vastgoed(prijs)ontwikkeling. De belangrijkste as binnen dit
gebied is de A2-zone: Amsterdam – Utrecht – Den Bosch –
Eindhoven. Het rapport Stad en Land van het CPB komt tot
vergelijkbare conclusies.
Een belangrijk deel van de vastgoedwereld kijkt volgens De
Zeeuw zo tegen Nederland aan. Wel zijn er kanttekeningen:
het Rompertje is een grofstoffelijke, schematische weegave
van de werkelijkheid. Het is onjuist de conclusie te trekken
dat buiten het kerngebied niets gebeurd. Kleinere, maar
toch vrij sterke deelgebieden vallen buiten het Rompertje,
zoals Groningen/Assen en Zwolle/Kampen. Binnen het
Rompertje vallen enkele zwakkere deelgebieden, zoals
het Rivierengebied.
De positie van Rotterdam is bijzonder omdat het een
haven- en logistieke economie in de wereldtop is en
bevolkingrijk is. Probleem is dat de regio weinig kenniseconomie
heeft en de werkgelegenheid en bevolkingsamenstelling
een minder gunstige weerslag
hebben op vastgoedprijsvorming.
Het Rompertje laat wel duidelijk zien dat
het traditionele begrip Randstad vanuit
de gekozen gezichtspunten een
verouderd paradigma weerspiegelt.

Casus Terneuzen

In Terneuzen voegt Leyten in samenwerking met NL Development en woningcorporatie
Clavis ruim 6000 m² winkels, 1300 m² horeca, wat kantoor,
40 woningen en een parkeergarage met ruim 300 plekken toe aan het A1-
winkelgebied. Dat functioneert niet goed omdat het einde van de winkelstraat
niet aantrekkelijk genoeg is. De Jong: ‘In krimpgebieden hebben die
‘fouten’ in winkelgebieden nog scherpere gevolgen. Terneuzen dreigt de
toch al teruglopende koopkracht te verliezen aan verder weg gelegen kernen,
zeker wat betreft de niet-dagelijkse waren.’
Het bestaande vastgoed - slechte winkel- en woonpanden - op die plek
wordt gesloopt en in de plaats daarvan komt de nieuwe ontwikkeling. De
gemeente neemt genoegen met een lagere grondwaarde van die ontwikkeling
zodat noodzakelijke verwervingen tot stand kunnen komen. Realisatie
wordt bovendien waarschijnlijk mogelijk door een provinciale subsidie.
Leyten neemt het commerciële deel van de ontwikkeling na realisatie in
belegging.