APG, een van de grootste vastgoedbeleggers ter wereld, heeft nog steeds weinig belangstelling voor Europese kantoren – Europese woningen, factory outlets en logistiek zijn favoriet
APG, een van de grootste vastgoedbeleggers ter wereld, heeft nog steeds weinig belangstelling voor Europese kantoren – Europese woningen, factory outlets en logistiek zijn favoriet
Door Paul Wessels
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 2, 20 februari 2015
Dat zegt Patrick Kanters, global head of real estate & infrastructure van APG en voorzitter van Inrev, de koepel van niet-genoteerde vastgoedfondsen in Europa. Qua groei van de werkgelegenheid loopt Europa achter bij andere continenten en daar komt bij dat kantoren als product razendsnel verouderen – eindgebruikers gaan nog steeds gemakkelijk in een nóg moderner kantoor 100 meter verderop zitten, hun oude huisbaas soms in vertwijfeling achterlatend.
Het gebrek aan groei maakt dat APG weinig trek heeft in Europese kantoren, zegt Kanters. ‘Op lange termijn is het moeilijk daar rendement mee te maken. In de Europese markt hebben we heel beperkt posities ingenomen, maar in markten waar wel groei is wél: in de VS investeren we in kantoren via Tishman Speyer en beursgenoteerde fondsen. In Australië investeren we in het grote kantoorproject Barangaroo in Sydney. We willen alleen nog op de absolute kantoor-toplocaties zitten.’
Europa mag dan achterlopen qua economische ontwikkeling, de voordelen van geografische diversificatie nemen af voor een wereldwijde belegger als APG. De conjunctuur loopt wereldwijd steeds meer parallel en alle regio’s doen het – in meer of minder mate – goed, zegt Kanters.
De vastgoedportefeuille is verspreid over Europa (circa 40%), de Amerika’s (35%) en Azië/Australië. Kanters: ‘Dat zijn geen harde percentages. De verhouding tussen de diverse regio’s wordt sterk bepaald door de mogelijkheden die zich voordoen in de markt.’
Eind 2014 bedroeg de waarde van de assets € 33,5 mrd. Van de portefeuille is 60% geïnvesteerd in beursgenoteerd vastgoed, de overige 40% in niet-genoteerd vastgoed – fondsen, clubdeals en joint ventures.
Beleggingsdruk ontbreekt
Kanters: ‘Ook de verhouding tussen niet-genoteerd en genoteerd vastgoed staat niet vast: die kunnen we laten bewegen tussen pakweg 30% niet-genoteerd en 70% niet-genoteerd vastgoed. Op de korte termijn bezien, is er natuurlijk wel een groot verschil tussen beursgenoteerd en niet-beursgenoteerd vastgoed, wegens het grote effect van het beurssentiment op vastgoedfondsen. Als je goed gebruik maakt van het verschil, kun je interessante rendementen boeken.’ De historisch lage rente versterkt de vraag naar beursgenoteerd vastgoed. APG maakte in beide categorieën vorig jaar een ‘enorm goed jaar’ door, zegt Kanters.
Voor ABP, de grootste klant van APG, zit het percentage vastgoed op het niveau waar ze dat willen hebben, zegt Kanters. APG investeerde vorig jaar € 2 mrd. Netto stroomde € 900 mln van de deelnemende pensioenfondsen naar vastgoed. Belangrijk is dat er geen beleggingsdruk is, zegt Kanters: ‘ABP werkt met een allocatie-bandbreedte voor de totale portefeuille; de investeringen in vastgoed zijn in sterke mate ‘opportunity-driven’.’
Van die € 33,5 mrd bestaat bijna de helft uit retailvastgoed. Logistiek, kantoren en woningen hebben ongeveer een gelijke weging en de rest (tussen 5 en 7%) is geïnvesteerd in alternatief vastgoed zoals hotels en health care.
Megatrends
APG heeft vanaf 2008/2009 fors geïnvesteerd, waarbij drie megatrends leidend waren: technologie, duurzaamheid en urbanisering. Kanters hecht eraan te beklemtonen dat de assets hoog scoren qua duurzaamheid. ‘Onze portefeuille doet het beter dan het gemiddelde van de duurzaamheidsindex van de Global Real Estate Sustainability Benchmark (Gresb). Alle niet-genoteerde partijen met wie we samenwerken moeten van ons de Gresb-rating invullen. We dwingen dat zonodig gewoon af.’
De opvatting dat het meest succesvolle vastgoed – gemeten naar rendement en waardegroei – is te vinden in dominante steden is een belangrijke factor bij beslissingen over de APG-portefeuille. Kanters: ‘We denken primair in steden – we investeren in de belangrijke groeisteden in de wereld. Londen is bijvoorbeeld een heel ander verhaal dan de rest van het Verenigd Koninkrijk, in Duitsland moet je naar specifieke steden kijken. In Scandinavië draait het om Oslo, Helsinki, Stockholm, Malmö. In Nederland is de waardegroei niet alleen te vinden in Amsterdam, maar ook in de andere steden in de Randstad en de Brabantse stedenrij inclusief Venlo (logistiek, red.). In de VS en Azië zie je precies hetzelfde verhaal.’
Factory Outlets
In deze dominante steden investeert APG voor bijna de helft via winkelvastgoed. Kanters: ‘Onze voorkeur voor winkels is te verklaren doordat winkels historisch gezien altijd een beter rendement hebben opgeleverd dan andere sectoren, met name kantoren. De impact van e-commerce op de winkelsector is natuurlijk iets wat ons bezighoudt. In het verlengstuk van de versmelting tussen e-commerce en retail heeft APG ook flink meer geïnvesteerd in logistieke centra. Ook woningen in die steden staan nadrukkelijk op de radar.’
APG ziet de meeste toekomst in dominante winkelcentra met veel leisure en heeft sinds 2008 de portefeuille versterkt door investeringen in dominante winkelcentra en internationale platforms die meerwaarde kunnen bieden. ‘Zo kopen we via een joint venture met TIAA-CREF zeer grootschalige winkelcentra in de VS, onder meer in Las Vegas en Tampa. We investeren in het shopping centre Suria bij de Petronas Towers en in Westfield Stratford in Londen. Non-core winkels proberen we af te stoten.’
APG investeert ook graag in A1-winkelpanden in de binnensteden. ‘Daarnaast hebben we een voorkeur voor factory outlet centres. De Simon Property Group, waarvan we aandeelhouder zijn en waarmee we samen in Klépierre investeren, heeft in de VS een grote exposure in dit soort centra. Value Retail investeert in het hoogste segment, McArthurGlen zit in het middensegment en we hebben ook een belang in Neinver, dat het midden tot lagere segment van de factory outlet centres bestrijkt.’ Samen met Value Retail, Meyer Bergman en Hammerson heeft APG Via Outlets opgericht, dat in Europese factory outlets investeert. Inmiddels heeft Via Outlets zes van die centra gekocht, waaronder Batavia Stad bij Lelystad.
Kanters: ‘Zulke centra hebben een heel specifiek management nodig en trekken ook vaak veel toeristen. In de VS zijn al veel van die centra in handen van beursgenoteerde ondernemingen. In Europa is de markt nog sterk gefragmenteerd en zouden beursgenoteerde vastgoedfondsen ook graag die exposure willen hebben.’
Proactief bij Corio
De zoektocht naar dominante platforms kwam vorig jaar op een opvallende manier naar voren door de proactieve rol die APG speelde bij de overname van Corio door Klépierre. Tot verbazing van de bestuurlijke top van Corio schoof Patrick Kanters zelf aan bij een eerste afspraak tussen Corio en Klépierre. Kanters: ‘We hadden een belang van 30% in Corio en dat betekent dat je iets hebt te vertellen. De performance van Corio bleef al jarenlang achter bij vergelijkbare bedrijven, qua beurskoers en operationeel. Hierover zijn we veel in gesprek gegaan met het management én met andere partijen. De complexiteit van het managen van winkelcentra is alsmaar toegenomen. Kijk maar naar de recente discussie over de toekomst van V&D en de opgelaaide discussie over omzethuren. Wij vonden het belangrijk te komen tot een combinatie van Corio met een partij die versneld een strategie kon neerzetten die zal leiden tot hogere opbrengsten, lagere kosten en operationele synergiën.’
Woningmarkt: blijft lokaal
Ook in het segment huurwoningen wil APG zich wereldwijd graag verder versterken, zegt Kanters. ‘Mensen hechten minder waarde aan eigendom van de woning. Dat biedt kansen voor professionele woningbeleggers. Het is bovendien een van de weinige vastgoedsectoren waar de impact van technologie zich minder rauw laat voelen.’
Daarbij hoort ook het investeren in studentenwoningen. Onlangs werd bekend dat APG een joint venture is begonnen met Scape Student Living in Australië voor het ontwikkelen, beleggen in en managen van studentenwoningen in Australië.
De afgelopen jaren heeft APG fors geïnvesteerd in de woningportefeuille. Het heeft weinig voordeel om dat via een internationaal platform te doen – bijvoorbeeld in Europa, zegt Kanters. Partijen als Patrizia of Round Hill Capital proberen een dergelijk Europees platform neer te zetten, maar Kanters ziet weinig synergie-effecten, in tegenstelling tot winkels en logistiek, waar je te maken hebt met internationale klanten en noodzakelijke schaalvoordelen. De woningmarkt blijft een lokale markt, met lokale regelgeving.
In Europa is Londen de belangrijkste stad op huurwoninggebied, met een snelgroeiende bevolking. In Londen waren geen grote beleggingsplatforms voor huurwoningen, daarom heeft APG die zelf opgezet met lokale spelers Grainger en Delancey. Ook elders in Europa bouwt APG aan de positie in de meest dominante steden in hun regio. Zo kocht APG vorig jaar een belang in Sato, een onderneming die belegt in huurwoningen in Helsinki.
In Nederland heeft APG nog steeds een 50% belang in Vesteda, dat vorig jaar zelfs iets is uitgebouwd omdat een van de participanten uitstapte. Vesteda is met de nieuwe topman Gertjan van der Baan nu weer aan het kopen en voegt woningen in de Randstad en Brabant toe aan de portefeuille. Kanters vindt het terecht dat het management van Vesteda beducht is voor de prijzen die worden geboden voor complexen. ‘De competitie is enorm groot, maar wij blijven gedisciplineerd.’ Er vloeit steeds meer internationaal kapitaal naar de Nederlandse woningmarkt en Kanters is ervan overtuigd dat Vesteda ook buitenlands kapitaal gaat aantrekken, gezien de noodzaak voor buitenlandse investeerders om een sterk lokaal platform te hebben.
Opportunisme en private equity
Aan de opportunistische kant van het beleggingsspectrum zagen we de afgelopen paar jaar de opkomst van institutionele beleggers die inspeelden op het tekort aan vreemd vermogen.
Ook APG werkte de afgelopen 2–3 jaar samen met LaSalle en Pramerica in Europa aan fondsen die ‘mezzanine’-leningen verstrekten. Die activiteit gaat APG niet verder uitbreiden, zegt Kanters. De opportunistische kansen nemen snel af in de Europese markt, zegt hij, en er is voldoende kapitaal beschikbaar, ook vreemd vermogen. ‘We hebben heel mooie rendementen gemaakt, maar bouwen het nu af. Wel is er nog ruimte in het fonds dat APG samen met Pramerica vorig jaar aankondigde voor de Nederlandse markt. Dit fonds werd als laatste gelanceerd in de Nederlandse markt, die later in de vastgoedcyclus zit vergeleken met Londen, Parijs of Frankfurt.’
De afgelopen paar jaar zagen we de opmars van private equity in Europees vastgoed, waarbij partijen als Lone Star, Blackstone en Goldman Sachs voorop lopen bij het zoeken naar opportunistische beleggingen. In Nederland zorgden zulke partijen in 2014 voor een ware hausse op de beleggingsmarkt.
APG doet zeker in Europa niet mee met dit soort fondsen, zegt Kanters. ‘Voor de Europese markt hebben we zelfs afscheid genomen van sterk opportunistische fondsen. Wij denken dat ze echt succesvol kunnen zijn in een markt met een aantrekkende economie en stijgende werkgelegenheid. En dat zien wij nog niet in Europa. In de VS of Azië ligt het anders: daar beleggen we wél opportunistisch, omdat de onderliggende markt veel gezonder is.’
Dat betekent niet dat APG terugschrikt voor (her)ontwikkeling en de risico’s die dat met zich meebrengt. Kanters: ‘Maar als we dat doen, hebben we een sterke voorkeur voor geïntegreerde ondernemingen, die de kennis in huis hebben om projecten te acquireren en te herontwikkelen.’ Een voorbeeld is CitizenM, de hotelketen waarin APG samen met KRC Kapital van Rattan Chadha (oprichter van Mexx) investeert. Andere voorbeelden zijn Lemon Tree Hotels in India en E-Shang in China, een bedrijf dat logistiek ontwikkelt en in eigendom neemt. In beide bedrijven heeft APG belangen genomen. Ook in Brazilië heeft APG via co-investments belangen genomen in herontwikkelingen van hotels.
Gerelateerde artikelen:
