Particuliere vastgoedbeleggers zien rendementen verdampen

Dat blijkt uit onderzoek van ambtenaren van het ministerie van Financiën naar zo’n 5500 woningen van particuliere eigenaren.

De onderzoekers schatten op basis van gegevens van Financiën, dat privépersonen ten minste 150.000 woningen verhuren in box 3. Ze achten het aannemelijk ‘dat de stapeling van (aangekondigde) beleidsmaatregelen en de gestegen rente de investeringsbeslissing van voornamelijk nieuwe verhuurders sterk negatief beïnvloedt’, zo schrijven ze in kennisblad voor economen ESB. ‘De risico’s hiervan voor het huuraanbod worden ook onderschreven door de Raad van State.’

De ambtenaren gebruikten voor hun berekeningen een dataset van huurwoningen die in het tweede kwartaal van 2022 op twee onlinehuurplatformen stonden: Pararius en huurwoningen.nl. De dataset omvat 5.498 woningen die, op basis van eigendomsinformatie van het Kadaster, geïdentificeerd konden worden als eigendom van natuurlijke personen. Uit het onderzoek komt naar voren, dat de grootste rendementsverliezen worden veroorzaakt door het wetsvoorstel Betaalbare huur en de gestegen rente.

Nettorendement daalt

Door de gestegen rente en het (voorgenomen) beleid daalt het mediane nettorendement van 8,4 % tot 4% per jaar voor bestaande verhuurders en van 8,1 tot 2,4% voor nieuwe verhuurders, concluderen de onderzoekers. ‘Nog slechts 26 % van de zittende verhuurders behaalt een rendement boven de generieke-rendementseis. Voor particuliere verhuurders die nu nog een verhuurwoning aankopen, behaalt slechts 9% een rendement boven de generieke-rendementseis.’

Een andere bevinding is dat 94% van de onderzochte woningen die onder het woningwaarderingsstelsel (WWS) vallen tegen een hogere prijs worden verhuurd dan wettelijk toegestaan. ‘Dit onderstreept het belang van het dwingend maken van het WWS, zoals ook wordt aangehaald in het recente advies van de Raad van State (2023).’

Jarenlang geprofiteerd

Beleggers in huurwoningen in de geliberaliseerde huursector hebben jarenlang geprofiteerd van stijgende huizenprijzen en lage financieringskosten, stellen de onderzoekers. De omstandigheden waren optimaal: sinds 2013 stegen de huurprijzen en huizenprijzen, terwijl de rente daalde. De hoge huizenprijzen joegen de vraag naar huurwoningen aan, met als gevolg snel stijgende huurprijzen, met name in de grote steden.

Kabinet Rutte IV reageerde daarop met de regulering van de middenhuur in het wetsvoorstel Betaalbare huur. Daarnaast nam het kabinet een aantal fiscale maatregelen die impact hebben op het rendement van particuliere verhuurders: de huidige regels voor box 3, geïntroduceerd door de Overbruggingswet box 3, de actualisering van de leegwaarderatio en de verhoging van de overdrachtsbelasting (OVB).