Hotelvastgoed in Nederland is voor 60% in handen van de exploiterende partij en voor 40% in handen van de belegger. Dat biedt kansen voor vastgoedbeleggers die in de hotelniche willen duiken. Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 15
Hotelvastgoed in Nederland is voor 60% in handen van de exploiterende
partij en voor 40% in handen van de belegger. Dat biedt
kansen voor vastgoedbeleggers die in de hotelniche willen duiken.
Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 15
Door Gabriëlle Klaver
Hotels en hun vastgoed worden steeds populairder
onder beleggers. Op de Amsterdamse
beurs is inmiddels de Pan European
Hotel Acquisition Company (Pehac) genoteerd,
een fonds dat is opgezet door de ouddirecteur
van Krasnapolsky. Willem Jan van
den Dijssel. Pehac gaat zich richten op eersteklas
hotels in Europa. Eerder dit jaar werden
omvangrijke internationale hoteldeals
bekend waaronder de overname door Morgan
Stanley Real Estate van het vastgoed van
10 Hilton hotels. In het Verenigd Koninkrijk
kocht een consortium onder aanvoering van
Quinlan Private het vastgoed van 47 Marriott
hotels. In Nederland zijn er inmiddels
enkele initiatieven voor investeringsfondsen
die zich bezighouden met hotelvastgoed.
De belangstelling van beleggers voor de
hotelmarkt neemt toe als gevolg van de
krappe beleggingsmogelijkheden in andere
vastgoedsectoren. Hotelketens kunnen
door verkoop van hun onroerend goed hun
schulden aflossen. Daar waar beleggers in
het verleden huiverig waren voor de risico’s
van een hotelbelegging, worden ze nu lekker
gemaakt door de goede resultaten van
de hotelbranche die ook in Nederland zichtbaar
zijn. Uit het Hosta 2007 rapport blijkt
dat de prijzen voor hotelkamers en de bezettingsgraden
van hotels in 2006 aanzienlijk
zijn gestegen ten opzichte van 2005. Vooral
de Amsterdamse regio boekt successen:
hier steeg de bezettingsgraad naar 77,2%
naar 81,2% en stegen de kamerprijzen met
15% naar € 134 per nacht.
Veel versplintering
Hoewel de omvangrijke internationale
deals van buitenlandse
fondsen zoals die van Blackstone de
meeste aandacht trekken, is het merendeel
van beleggers in hotelvastgoed in Nederland
binnenlandse particuliere belegger.
Dit blijkt uit een rapport dat in opdracht van
Invast, een bedrijf in vastgoedbeleggingen
dat zich specialiseert in bijzondere deals,
is opgezet. Invast wilde de mogelijkheden
voor het beleggen in hotelvastgoed in kaart
brengen, juist vanwege de toename daarvan.
Het blijkt dat van de Nederlandse hotels in
het drie, vier en vijf sterrensegment 58%
nog in handen is van de organisatie die ook
het hotel exploiteert en 42% in handen is
van een belegger. Van de hotels waarin belegd
wordt, maakt tweederde deel uit van
een hotelketen. De partijen die investeren
in hotelvastgoed zijn zeer versplinterd, er
zijn weinig beleggers – afgezien van de
internationale fondsen – die vastgoed van
meerdere hotels in handen hebben.
Verschil in focus
Er is dan ook een verschil tussen de focus
van de internationale fondsen en de particuliere
belegger. De buitenlandse investeerder
belegt het liefst in het topsegment, in hotels
met meer dan 100 kamers, in de regio Amsterdam/
Schiphol en vindt de merknaam
zeer belangrijk. Dat hotels voor consumenten
een gevoelswaarde hebben waar een
merk op inspeelt, weet ook de particuliere
belegger. Maar verder verschilt hij van de
internationale fondsen doordat hij mikt op
hotels die 50 tot 150 kamers hebben, veelal
in het drie en vier sterrensegment zitten en
ook buiten de regio Amsterdam te vinden
zijn. Bovendien nemen particuliere beleggers
nog wel eens een hotel in hun portefeuille
op omdat het een bepaald prestige
geeft.
De achtergrond van de particuliere belegger
is dat hij meestal afkomstig is uit óf
de hotelwereld óf uit het vastgoed. Hij wil
graag een aanvangsrendement van 7 tot 9%
bij een vast huurcontract hebben. Maar dat
wordt tegenwoordig allengs lastiger omdat
bij de contractvorming de scheidslijn tussen
investeren in vastgoed en investeren in een
onderneming steeds meer vervaagt. Door de
opkomst van managementcontracten in de
plaats van vaste huurcontracten investeert
de vastgoedbelegger ook steeds meer in de
hotelonderneming en deelt hij dus ook in de
bijbehorende risico’s. Kennis van de exploitatie
is voor de belegger dus onontbeerlijk
en dat biedt kansen voor nieuwe, hierboven
vermelde investeringsvehikels die zich specialiseren
in hotelvastgoed.
