De liquiditeit in de Europese vastgoedmarkt zal in 2025 aanzienlijk toenemen als de rente verder daalt en het beleggerssentiment verbetert.
Dat zegt Greg Kane, Head of European Investment Research bij PGIM Real Estate, in een outlook van de vermogensbeheerder voor komend jaar.
Kane voorziet betere rendementen uit vastgoedbeleggingen voor 2025, maar durft dat ook te voorspellen voor 2026 en 2027. Pas in 2028 zou zich volgens zijn modellen weer een fase van laagconjunctuur inzetten.
Voor nu verwacht Kane een opgaande lijn. ‘Het transactievolume is gestabiliseerd en zal zich sneller herstellen dan na de kredietcrisis. Op basis van onderzoeken naar de intenties van beleggers verwachten we een breed gedragen herstel in alle sectoren,’ aldus Kane.
Investeringsmogelijkheden
Kane ziet een breed scala aan investeringsmogelijkheden dankzij stijgende vastgoedwaarden, een aanhoudend laag aanbod en een structurele groei van de vraag. ‘We zien een gestage waardegroei vanaf de huidige lage niveaus. Deze ontwikkeling wordt vooral gedreven door hogere huren dankzij een aantrekkende economie.’
Het aanbod wordt geremd door de gestegen rente, hoge bouwkosten en lagere waarden. Volgens de vermogensbeheerder zal het aanbod ook de komende jaren lager blijven dan de vraag. Kane: ‘Het lage aanbod is een consistent thema in alle Europese steden. De discrepanties zijn het grootst in markten waar voorheen snel werd gebouwd, zoals steden in Spanje, Berlijn en Rome.’
In bijna alle voorspellingen speelt schaarste een rol. Daarbij herhaalt Kane in diverse formuleringen dat de vraag telkens groter is dan het aanbod. Hogere huren, hogere rendementen zijn daarvan het gevolg, maar nergens is enige vrees voor inflatie te bespeuren, terwijl juist in Nederland is gebleken dat de inflatie nog niet is teruggebracht tot een gewenst niveau van plusminus 2%.
Beleggingsthema's
PGIM Real Estate haalt in de outlook vier structurele beleggingsthema’s voor 2025 aan, in de residentiële en logistieke sector, en in de markt voor datacenters en vastgoedleningen.
In de woonsector spelen betaalbaarheid en de groei van de jonge stedelijke bevolking een belangrijke rol. Dit leidt tot kansen in ‘co-living’ en studentenwoningen, vooral in Nederland, het Verenigd Koninkrijk en Spanje.
Daarnaast ziet PGIM kansen in seniorenwoningen, gedreven door demografische ontwikkelingen en de beperkte beschikbaarheid. Kane: ‘De prognoses voor de 80+-bevolking zijn gunstig, terwijl het aantal verpleeghuisbedden laag blijft.’
In de logistieke sector blijft het beschikbare aanbod in sommige steden beperkt, ondanks een stijging van de algemene leegstand. ‘Hoewel de leegstand oploopt naar niveaus van vóór de pandemie, zijn de vooruitzichten het best in steden waar de leegstand laag is, zoals Amsterdam.’
Huurgroei
Dit tekort wijst volgens Kane op maar één ding: sterke huurgroei. ‘Binnen de grote FLAPD [Frankfurt Londen Amsterdam Parijs Dublin]-markten zullen Amsterdam en Dublin naar verwachting het grootste aanbodtekort over een aantal jaar laten zien en daardoor de sterkste huurgroei.’
Voor datacenters zal de vraag het aanbod in Europa aanzienlijk overtreffen. ‘Ondanks toenemende efficiëntie stijgt de vraag naar datacentercapaciteit. Dit leidt tot een tekort aan de aanbodzijde, vooral als het gebruik van AI blijft groeien zoals verwacht.’
Tot slot ziet Kane in de markt voor vastgoedleningen een belangrijke kans voor alternatieve kredietverstrekkers om marktaandeel te winnen ten koste van traditionele banken die gebukt gaan onder zwaardere regulering.
