Overwaarde woningen pompt voor € 660 mrd aan lucht in economie

Onderzoek van Calcasa toont aan dat de gemiddelde overwaarde per woning momenteel €220.000 bedraagt, bij een gemiddelde waarde van € 499.000. Voor de berekening van de overwaarde keek Calcasa naar bestaande koopwoningen die minimaal één verkooptransactie hebben gehad sinds 1 januari 1993. Dit zijn in totaal ruim drie miljoen woningen met een totale waarde van ruim 1,5 biljoen euro.

2017 spande de kroon

Vergeleken met de historische aankoopprijs bedraagt de overwaarde 75%. De daadwerkelijke overwaarde ligt waarschijnlijk hoger aangezien de berekening uitgaat van een hypotheek van 100% van de aankoopprijs, zonder rekening te houden met aflossingen. De ruim drie miljoen woningen met een transactie vanaf 1993 zorgen op dit moment voor een overwaarde van ruim € 660 miljard euro. Kijkend naar de ontwikkeling van de overwaarde per transactiejaar, dan springt vooral het jaar 2017 eruit. De verklaring hiervoor is dat in dat jaar relatief veel woningen (bijna 175.000) voor een laatste keer werden verkocht en de periode daarna relatief veel jaren met een hoge prijsontwikkeling heeft gekend.

Randstad koploper

Zuid-Holland en Noord-Holland hebben de hoogste totale overwaarde, elk meer dan € 125 miljard. Zeeland heeft met € 163.000 per woningen de minste overwaarde. Groningen (€ 167.000) en Limburg (€ 168.000) zitten daar dichtop. In absolute bedragen voert Bloemendaal de lijst aan met een gemiddelde overwaarde van €495.000, gevolgd door Laren, Blaricum, Heemstede en Wassenaar. In Haarlem is de overwaarde zowel relatief (85%) als absoluut (€306.000) hoog.

Slecht label scoort goed

Woningen met een slecht energielabel hebben de meest overwaarde:  F-label woningen bijna €197.000 gemiddeld en G-label woningen zitten daar met bijna €196.000 euro kort achter. De belangrijkste verklaring hiervoor is dat in deze groep relatief veel oudere woningen zitten met een ouder transactiemoment. Hierdoor hebben deze woningen een langere periode gehad om overwaarde op te bouwen.

Crisisbestendig

De exorbitante hoge overwaarde zorgt ervoor dat de woningmarkt en, een daarmee het vermogen van veel Nederlanders, langdurig wat deukjes kan hebben.. In een scenario met een prijsdaling van 10% per jaar duurt het tot 2031 voordat deze overwaarde is verdampt. In een scenario met 5% daling per jaar duurt dit tot 2037, en bij een prijsdaling van 3% per jaar duurt dit zelfs tot 2046. Naast de bovenstaande scenario-analyse bekeek Calcasa ook wat het effect zou zijn van een soortgelijke crisis als de kredietcrisis op de overwaarde. Tussen 2008 en 2013 zijn de woningen met circa 17% gedaald. Als dit opnieuw zou gebeuren, dan neemt de overwaarde met €80.000 af. Dit betekent dat ruim 36% van de overwaarde verdampt.