Onderzoek vastgoedparticipaties: Kans op ongelukken neemt toe

Asset managers worden steeds professioneler, maar door de enorme toevloed van kapitaal ontstaat er ook een steeds mistiger circuit, dat zich vaak onttrekt aan AFM-toezicht.

Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 11, 26 november 2021

Annexum, de nummer twee in ons jaarlijkse onderzoek naar aanbieders van vastgoedparticipaties, is dit jaar door de miljardgrens aan belegd vermogen geschoten.
Nummer drie, Holland Immo Group, is overgenomen door Primevest, dat wordt geleid door Peter Helfrich. Door de overname wordt de combinatie met € 1,8 mrd belegd vermogen de nieuwe nummer 1 (zie het interview op pagina 52).

Tekort aan vehikels
Deze type aanbieders hebben duidelijk de wind in de zeilen, maar het is niet goed genoeg. Het is een druppel op de gloeiende plaat van particulieren die massaal een uitweg zoeken. Spaargeld levert geen of zelfs negatieve rente op, door de oplopende inflatie wordt het vermogen uitgehold en dan is er ook nog eens de fiscus, die dat proces versnelt met gewraakte heffingen. Dat leidt tot ongelukken. Die ongelukken kunnen nu al uitgetekend worden.
In dit onderzoek blijkt dat al. Er is een groot tekort aan vehikels waar nog een inschrijving voor mogelijk is. En veel van die vehikels komen niet door de Vastgoedscan. Zij scoren onvoldoende.
Veel particulieren laten zich verleiden tot beleggingsfout één: stop alles in één mandje. Zij sparen door bijvoorbeeld een beleggerswoning te kopen, vaak met een hefboom gefinancierd. Zij veronderstellen dat huurinkomsten en woningwaarde lineair blijven stijgen. Dat leverde de afgelopen jaren een goed rendement op, maar in de historie is zo’n lineaire stijging nooit voorgekomen.
Het volgende scenario is een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid: de huurinkomsten vallen tegen, de waarde zakt en de financier verkrijgt het huis zodra de belegger niet kan bijgestorten. Weg spaargeld.
Mensen die spreiden hebben dat probleem niet: meerdere huizen, conservatievere financieringen en alternatieve beleggingsopbrengsten, zodat zij een crisis kunnen uitzitten. Onze lezers passen in die tweede groep: beleggers die een stootje kunnen hebben.

Molensteen
Een alternatief voor een directe investering is de vastgoedlening, die – buiten het bereik van de Autoriteit Financiële Markten – een enorme vlucht maakt. Ook hier krijgen particulieren te maken met alle bekende valkuilen uit het vastgoed. Particulieren staren zich blind op de te verwachten rendementen. Misschien kijken ze nog naar de huurder van vandaag, maar zij missen de kennis om te kijken naar de toekomst van een gebouw. Wat is de alternatieve aanwendbaardheid, mocht die opvolgende huurder er niet zijn?
Een goede vastgoedfinancier moet altijd in zijn achterhoofd houden wat er gebeurt als hij op een kwade dag zelf de sleutels van een gebouw terugkrijgt. Ik schat dat driekwart van de particuliere investeerders in vastgoedleningen geen notie heeft wat hen dan te doen staat. Zij dromen liever verder van hypothecaire zekerheden, die in slechte tijden als een molensteen om de nek van de particulier liggen.

Een Ferrari en een Rolex
Als directe investeringen en vastgoedleningen afvallen, is de vastgoedparticipatie een alternatief. Dat is zeker in het verleden niet altijd goed gegaan. Met name medici lieten zich op een druilerige zondagochtend in het programma van Harry Mens nog wel een eens vastgoedparticipatie aanpraten, zonder een prospectus te lezen. Aanbieders van vastgoedparticipaties die nog nooit een succesvolle belegging hadden gedaan, waren blij verrast als het geld binnenstroomde. Eerst een Ferrari, een Rolex en een groot feest, daarna kijken of er nog wat over is voor de beleggende tandarts.
Die praktijk ligt inmiddels achter ons, door verscherpt toezicht van de Autoriteit Financiële Markten. De bestuurders van de aanbieders in dit overzicht moeten zich grondig verantwoorden, maar let op. Van de partijen die hoog scoren in het onderzoek van Vastgoedfondsenscan – VSN, Holland Immo, Sectie5, Duinweide en Nova Capital – heeft alleen Duinweide nog een propositie open staan volgens Vastgoedfondsenscan.

Buiten toezicht
In het lijstje fondsen waarbij inschrijving nog mogelijk is, scoort een aantal erg laag. De problemen doen zich met name voor in het gebied dat niet onder toezicht van de AFM valt: de eerder gesignaleerde participatie in vastgoedleningen, de rechtstreekse participaties van € 100.000 of meer in grondposities, parkeergarages of ontwikkelprojecten, al dan niet voorzien van duurzame groene vlaggen.
Bij de volgende vastgoedcrisis kunnen we voorspellen wat er gebeurt: de herfinanciering mislukt, ‘garantiegevende’ partijen vallen om en participanten moeten bijstorten, maar zullen dat niet kunnen.
PropertyNL concentreert zich in het onderzoek op partijen die zich van deze risico’s bewust zijn. De top-3, Vastgoed Syndicering Nederland, Annexum en Holland Immo Group, hebben verschillende crises meegemaakt. Zij zijn open over de fondsen die wel en niet aan de rendementsverwachtingen hebben voldaan, zodat de nieuwe participant zich een oordeel kan vormen over het risico dat het rendement in de mooie prospectus niet wordt gehaald.

Geen garanties
Belangrijk is dat aan de knoppen asset managers zitten die hun sporen hebben verdiend. Garanties zijn er niet. De PropertyNL-lezer kent immers gevallen van asset managers met een goede reputatie die voor de beleggers niet het verwachte rendement hebben opgeleverd. Maar wel wordt aan de bovenkant de traditionele kloof kleiner tussen institutionele vastgoed asset managers en aanbieders voor particulieren.
Vorig jaar was daarvan het beste voorbeeld Rubens Capital, met toen € 3 mrd aan assets under management in Nederland en € 100 mln in Amerika. Deze sterk opgekomen speler heeft zowel institutionele klanten als family offices. Rubens heeft een sterke positie op de Nederlandse markt met € 1,5 mrd aan woningen, € 1 mrd aan kantoren en € 500 mln aan winkels en supermarkten. Het bedrijf hoort zeker in deze lijst, maar staat in het onderzoek van PropertyNL bij de asset managers institutioneel, omdat zij dé asset manager zijn van DWS (Deutsche Bank).
Dat geldt ook voor Orange Capital, met een combinatie van institutioneel geld (het Singaporese fonds dat onlangs de High Tech Campus verkreeg), maar ook family offices. Ook Woonhave, dat circa € 360 mln aan vermogen belegt voor een buitenlands pensioenfonds, komt niet op deze lijst voor. Zij concurreren met buitenlandse partijen zoals Heimstaden, Deka en Blackstone, die centraal staan in de onderzoeken van PropertyEU, met als ‘Nederlandse’ tegenspelers Amvest, Bouwinvest, CBRE Investment Managers en Syntrus Achmea en Bouwinvest, die niet toegankelijk zijn voor particulieren.

Vervagende grenzen
De overname van Holland Immo Group laat echter zien dat de grenzen vervagen. De nieuwe moeder richt zich zowel op particulieren als op institutionele partijen.
Particulieren en family offices – de top-200 van PropertyNL met meer dan € 20 mln aan vastgoed – zijn vaak minstens even professioneel als institutionele partijen. Zij spreiden hun risico’s door een portefeuille direct vastgoed te combineren met vastgoedparticipaties en soms ook met belangen in beurgenoteerde beleggingsfondsen. Het bekendste voorbeeld is Van Herk, met participaties in Vastned en Wereldhave.

Anticyclisch
In het onderzoek van PropertyNL staan de AFM-gecertificeerde partijen die zich richten op particulieren centraal. De lijst wordt steevast aangevoerd door Vastgoed Syndicering
Nederland, dat dit jaar wat anticyclisch opereert: de portefeuille liep door het aflopen van fondsen iets terug. Annexum daarentegen, de meest bekende aanbieder van
vastgoedfondsen voor particulieren in Nederland, wist een sterke groei te bewerkstelligen. Andere (sterke) groeiers zijn Credit Linked Beheer, Synvest en Heeneman & Partners.

Huib Boissevain, Annexum
‘De wind nog nooit zo mee gehad’
Als de Nederlandse belegger ergens een hekel aan heeft, dan is het wel aan negatieve rente. Huib Boissevain, ceo van Annexum, noemt het een van de factoren die ten grondslag liggen aan de toevloed van beleggingskapitaal. ‘Geen rente, dat is tot daaraan toe, maar negatieve rente brengt de belegger ertoe zijn geld meteen van zijn spaarrekening te halen’, vertelt Boissevain.
Annexum had in 2020 een recordjaar achter de rug en 2021 ziet er volgens Boissevain ook heel veelbelovend uit. ‘We hebben nog nooit de wind zo mee gehad als nu’, zegt hij. ‘Dat geldt voor de sector, maar zeker ook voor Annexum.’
Annexum belegt in supermarkten, woningen en zorgfaciliteiten. De beleggingen in zorg hebben door corona vertraging opgelopen, maar zowel de woningfondsen als de supermarktfondsen hebben het ‘fantastisch’ gedaan tijdens corona. De meeste panden bevinden zich in Nederland, maar Annexum belegt ook wel in Duitsland. Vooral de supermarkten hebben volgens Boissevain hun ‘waarde in het logistieke systeem bewezen’. Daarbij bleven tijdens corona de prijzen van het vastgoed nog lang op een redelijk niveau.
Annexum lanceerde dit voorjaar een beleggingsplatform voor particulieren, Pebbles, maar dat heeft het ‘om technische redenen gepauzeerd’. Een nieuwe lancering is wel het plan, maar op dit moment is onbekend op welke termijn.
Het was natuurlijk ook een uitzonderlijk jaar voor Annexum, omdat het eind december voor € 325 mln een grote portefeuille Jumbo-supermarktpanden overnam. Ook daarnaast bleef Annexum met de regelmaat van de klok supermarktpanden kopen. Boissevain: ‘Onze portefeuille en al het supermarktvastgoed zijn meer waard geworden.’
Andere retail vormt daarmee een groot contrast. Retailvastgoed is op dit moment volgens Boissevain niet erg aantrekkelijk. Delen ervan zijn misschien interessant en daar kijkt Annexum ook naar, maar dan hangt het af van de situatie per pand. ‘Er is een groot verschil tussen winkelcentra en winkelstraten’, legt Boissevain uit. ‘In de meeste winkelstaten werken eigenaren niet samen, in tegenstelling tot de winkelcentra. Met die winkelcentra zie ik het dan nog wel goed komen.’
De winkelstraten kunnen voor problemen komen te staan die niet snel zijn op te lossen. Het is soms wenselijk als de plaatselijke overheid de regie neemt. Boissevain: ‘Of de banken natuurlijk, maar dat gebeurt niet snel meer. Voorheen was het overzichtelijk, want je had drie grote banken, maar dat is niet meer zo.’
Volgens Boissevain is er nog veel particulier geld in de markt. Aandelen hebben het de afgelopen jaren goed gedaan, maar vastgoed is ook aantrekkelijk. ‘Veel beleggers in obligaties schuiven door naar vastgoed, omdat daar de rendementen beter zijn’, zegt hij.
Boissevain ziet met de huidige vraag naar woningen dat segment als ‘gunstig voor beleggingen’. ‘Particuliere beleggers zullen blijven investeren in woningen, ook al wordt dat hier en daar minder aantrekkelijk gemaakt door maatregelen als zelfbewoningsplicht en dergelijke. Het is een aantrekkelijk segment, want het biedt een stabiel rendement.’ Voor Boissevain staat vast dat de belangstelling voor vastgoedbeleggingsfondsen en vastgoed voorlopig ‘onverminderd groot’ zal zijn.

David van der Wal, Synvest
‘Kantorenmarkt is zeker nog aantrekkelijk’
David van der Wal, sinds kort directeur Vastgoed bij fondsenaanbieder Synvest, houdt de vinger aan de pols. Synvest belegt in een mix van vastgoed – winkels, woningen, zorg en kantoren – en daar is bij particuliere beleggers in de open fondsen genoeg belangstelling voor. ‘Voor het komend jaar verwachten we dat het aanbod goed blijft en er genoeg kansen zijn’, vertelt Van der Wal. ‘Er ontstaat wel druk op de prijzen, omdat er veel kopers in de markt zijn. Soms kopen we dan ook niet.’ De logistieke markt noemt hij qua prijzen ‘overspannen’ en, voegt hij eraan toe: ‘Daar zitten we dan ook niet in.’
Synvest heeft fondsen met Nederlands en Duits vastgoed. Het Nederlandse fonds, dat sinds 2019 loopt, presteert goed en daar is veel respons te zien. Begin dit jaar had Synvest een actiemaand en trok het door onder meer tv-reclames nieuwe beleggers. Ook nu loopt er weer zo’n campagne – en het werkt. ‘De toestroom van beleggers is onmiddellijk zichtbaar’, zegt Van der Wal.
Het Duitse fonds is veel groter en bestaat al sinds 2012. Daar komt in verhouding minder nieuw kapitaal binnen, maar Van der Wal ziet ‘nog steeds veel enthousiasme in de markt’. Synvest ziet veel nieuwe beleggers instappen. Op dit moment heeft het ongeveer 5000 beleggers in het Duitse fonds en 3500 in het Nederlandse.
‘Supermarkten en andere convenience retail zijn zeer in trek’, zegt Van der Wal. Overig retailvastgoed is ‘spannend’, volgens hem: ‘Retailers zijn wel in de lucht gebleven, maar we zijn benieuwd wat er nu gaat gebeuren.’ Nu de loonsteun is gestopt en de huur weer volledig moet worden betaald, zal er toch een kleine ‘reset’ plaatsvinden. Van der Wal: ‘Tijdens corona hoorden we voortdurend dat er minder faillissementen waren dan anders. Ergens moet er nu een correctie komen, al weet ik niet hoe en wat.’ De kantorenmarkt is zeker nog aantrekkelijk voor wie de goede objecten eruit weet te pikken. ‘Goed blijven zoeken’, aldus Van der Wal. Hij wijst erop dat de files weer toenemen, en dat maakt één ding duidelijk: ondanks alle voorspellingen gaan mensen weer massaal naar kantoor.
Volgens Van der Wal is het unieke aan Synvest de open end-fondsen. Beleggers kunnen in een normale markt altijd participaties kopen en verkopen, dus gemakkelijk in- en uitstappen. ‘En dit zien we ook. Daarnaast kunnen we snel inspringen op de veranderende behoefte van de huurder’, zegt Van der Wal. ‘Als die bijvoorbeeld wil verbouwen, dan kunnen we dit door de regelmatige instroom eenvoudig doen.’ Die structuur is volgens hem dan ook een groot voordeel voor huurders én beleggers. Synvest streeft dan ook naar langdurige relaties met beiden.

Laatste nieuws

Evenementen