No parking, no business

Toen Ward Vleugels op jonge leeftijd Cecile Ruijters
leerde kennen veranderde zijn leven. Om dat te begrijpen
moeten we eerst iets weten van het cultureel-economische
krachtenveld in het Limburg van toen. Er zijn
drie sterke enclaves die de dienst uitmaken.

door Anne Bozinga

PropertyNL Magazine 13 januari 2009 nr. 1

Zo is daar Maastricht: chique, Luiks/Frans georiënteerd,
oligarchisch bestuurd, leiders van CDA/PvdA verdelen de
macht en de krenten. Dan Heerlen, de tweede verdelende
macht: volks, Duits georiënteerd, wordt slachtoffer
van mijnsluitingen, achterstand alom, economische injecties
zoals ABP en CBS, democratisch karakter. Henk
Stienstra is hier de ongekroonde koning. Tenslotte Sittard,
gesticht door afstammelingen van de Bokkenrijders:
anarchistisch getint en feodaal georganiseerd. Sittard/
Geleen houdt door de metamorfose van de
staatsmijnen in een florerend chemisch concern de kop boven water.
Tussen de drie enclaves is het altijd oorlog. Op alle gebied.
Recent moest de ME er nog aan te pas komen toen
slechts het idee van een fusie tussen de drie voetbalclubs
weer eens de kop opstak: Roda, MVV en Fortuna zullen
altijd zelfstandig blijven, want anders brandt Limburg
af. Dan heb je nog Venlo en Roermond. Maar dat is in
die tijd economisch jachtgebied van het zuiden van Limburg.
In het oord Puth, onder de invloedsfeer van Sittard,
groeit Ger Ruijters op. Ger studeert economie en
begint in 1961 zijn eigen makelaarskantoor, uiteraard in
Sittard: Drs. Ruijters. Het begin van een vastgoeddynastie.
Ward was toen drie jaar en speelt achter de Alfa Romeo-
garage van zijn vader in Maastricht met autootjes.
Ward komt dus niet uit Sittard.
Cecile brengt Ward al snel mee naar de familieveste. Inmiddels
heeft Ward een autotechnische opleiding voltooid
en rijdt trots rond in een echte Alfa.
Ger Ruijters heeft drie dochters, Cecile is de oudste en
Ward het eerste gevaar voor de rust in de familie. Het
klikt nog lang niet. Het is 1984 als Ward, na het voltooien
van zijn MBA in de Verenigde Staten bij Ford Boston
aan de slag kan. Het maken van auto’s dwingt bij Ger
meer respect af dan erin rijden.
Het is dan noodweer in Nederland. De bouw en het vastgoed
zitten in barre tijden. Bouwcoördinatie Ruijters
heeft de recessie maar net overleefd en dat geldt ook voor
de makelaardij. Er wordt gereorganiseerd en Ger zit met
drie dochters en geen geschikte opvolging cq. vangnet
voor calamiteiten. Dan vraagt Ger Ruijters aan schoonzoon
Ward Vleugels (tijdelijk) in de zaak te komen en
(mede) leiding te geven aan de dagelijkse zaken. Winkelcentra
en parkeren, dat zijn de troeven van het bedrijf.
Het is 1986. Ward behoudt de huurrechten op enkele
grote parkeergarages in Maastricht. Ward wil vernieuwen.
Het betaalsysteem is sterk verouderd. Niet alleen
hier, maar overal in Nederland. In Amerika, maar vooral
Hong Kong is men dan al veel verder. Het Maastrichtse
systeem ging zo: bij hokje in krijg je een bonnetje met de
aankomsttijd en bij hokje uit wordt de verblijfsperiode
handmatig berekend en betaal je contant aan de hand
van tabellen. Ward heeft, met Amerika nog vers in het
geheugen, zijn visie gericht op automatisering. Dat zal
als een rode draad door zijn carrière lopen. Maar hoe
Ger te overtuigen, die de komst van de fax begroet met
de historische woorden: ‘Dit is het begin van de ondergang
– we hebben geen tijd meer om na te denken.’
Ward kan in Duitsland geautomatiseerde parkeerapparatuur
kopen. Maar dat is een fikse investering. Hij
maakt met Ger de deal: als we over zes maanden niet
meer dan 10% extra omzet hebben gaat het spul weer
naar de Heimat zurück. De proef slaagt met glans. Het
nieuwe systeem is efficiënter en niet fraudegevoelig. Inmiddels
gaan de zaken weer goed en er wordt behoorlijk
ingezet op de winkelmarkt. Er wordt ingeschreven op
grote centra, vaak met parkeren. Ger probeert grote beleggers
te interesseren voor Limburg. Zit in het bestuur
van de Neprom en ‘bedenkt’ het Preuvenemint, waar de
top van de nationale beleggers en regionale politiek elkaar
(nog steeds) treffen. Er wordt samengewerkt met
Blauwhoed, MBO (middenstandsbank) wordt verslagen.
Dit leidt wel tot een samenwerking tussen Fried van de
Linden (MBO) en Ger Ruijters. MBO/Ruijters ontstaat
met als directie Ward Vleugels en Tie Liebe (namens
MBO). Het succes krijgt meer reliëf. In een gezamenlijke
reis naar Canada/VS worden grote shoppingcentra
bezocht en ideeën uitgewerkt. De ontwikkelrechten op
een fors deel van ‘Ceramique’ in Maastricht worden verkregen,
de woonboulevard Heerlen wordt gerealiseerd,
het centrumplan Heerlen komt tot stand en nog veel
meer stedelijke projecten in Brabant en Limburg.
Begin jaren negentig gaat MBO naar NN/ING en krijgt
Ward achtereenvolgens bekende namen als mededirecteur
van het ontwikkelingsbedrijf: Jaap Gillis, George
Jautze en Paul Trip.
In 1994 leer ik Ward kennen. Door mijn rol bij ABP Woningfonds
word ik stuurgroepvoorzitter van Ceramique.
Nu prachtig. Toen een kleine ramp. Veel geld geïnvesteerd.
Markt plat. Ontwikkelaars Wilma, Bouwfonds,
MBO/Ruijters drukken de stand-by knop in. Maar samen
met de gemeente Maastricht krijgen we na gedenkwaardige
doch effectieve onderhandelingen MBO/Ruijters
weer op de rails. Wilma volgt. Bouwfonds druppelt
na. Toen heb ik Ward leren kennen als iemand die niet
altijd precies doet wat je wilt, maar je zeker niet laat zitten.
Politiek constructief en coöperatief. Voor Ward bedoeld als eretitel.
Inmiddels is Ward gek van parkeren. No parking, no
business! Jan Doets wordt de ontwikkelbaas van ING en
constateert dat Ruijters Parking het uitstekend doet terwijl
het Parkeerfonds van ING niet zo goed gedijt. Kunnen
we daar ook een samenwerking in bedenken, vraagt
Jan aan Ward. Ze gaan samenwerken, Jan en Ward.
Maar er is geld nodig. Met een goed verhaal gaan ze naar
de grote baas, Aad Jacobs, CEO ING. Aad ziet er wel wat
in en is een wijs manager: voor iedere gulden die jullie
van buiten halen, krijg je er ook één van ING. Er moet
dus geld op de plank komen. Grote tenders naderen.
Ruijters Parking 25 miljoen, ING Ontwikkeling 25 miljoen
en dan naar Herman van den Berg (directeur assetmanagement
ING). Herman is niet gemakkelijk maar
heeft wel visie. Ik doe ook mee zegt hij, onder voorwaarde
dat alle beheer- en exploitatieclubjes geïntegreerd
worden in één sterke onderneming. Op 24 december
1997 om 19.45 uur tekenen partijen de oprichting van
Q-Park met een equity van 75 miljoen gulden. Een van
de eerste parkeerfondsen van Europa is een feit.
Dit is het moment dat Ward definitief kiest om in de
week met ‘parking’ bezig te zijn en in het weekend met
de ontwikkeling van vooral Maastricht. Q-Park is nog
klein. Het gaat om circa vijfduizend parkeerplaatsen. De
tender ‘Den Haag’ wordt gewonnen, Byzantium Amsterdam volgt.
Nu ook externe beleggers aantrekken. Pensioenfonds
Post Telefoon is de eerste met 25 miljoen. De toenmalige
directeur Koos Gerlofs houdt er een vrijkaart voor Preuvenemint
voor het leven aan over.
Q-Park oogst succes. Er is geld voor acquisities. Nieuwe
partijen worden geïnteresseerd en bestaande aandeelhouders
storten graag bij. Ward is benoemd tot voorzitter
van de EPA (European Parking Association) en legt
in die rol talloze contacten. Er worden portefeuilles gekocht
in heel West-Europa. De huidige waarde van QPark
ligt rond de € 5 miljard. Zestig procent is ongeveer
gelijk verdeeld over Nederland, Frankrijk en Zweden. In
2008 is er voor € 1 miljard geïnvesteerd. Het fonds heeft
800.000 parkeerplaatsen in beheer. Deels eigendom,
deels exploitatie en deels enkel beheerscontracten. Dat
zijn zesduizend voetbalvelden.
Hoe zit het met jouw innovatie, vraag ik Ward. Je bent
toch behoorlijk afhankelijk van automatisering en alles
wat daarbij hoort. Ward antwoordt dat hij al lang geleden
Herr Lempke heeft ontmoet, directeur van een groot bedrijf
in Duitsland dat slagboomautomatisering voor de
Deutsche Eisen Bahn ontwikkelt en realiseert. Het bijproduct
is automatisering van parkeergarages. Samen
bekijken ze wat er in de wereld te koop is, Hongkong ligt
nog steeds voorop. Ook Japan doet het goed. De sleutel
ligt bij de overheid. Als je bereid bent alles te integreren
wat met reizen te maken heeft dan lukt het. Een vervoerchipcard
voor parkeren, reserveren, trein, metro, consumpties
in en rond het vervoer, winkels, parkeergarages
en stations en ga zo maar door.
Ward wil dat ook graag in Nederland, maar zover zijn we
hier nog lang niet. De aanbestedingsproblematiek is veel
te complex. Alles loopt door elkaar. Niemand heeft de
leiding. Er past maar weinig bij elkaar.
Het comfort in parkeergarages van Q-Park is relatief
groot. Door continu onderzoek kan Q-Park bieden wat
de klant wil. Er is 24-uurs camerabewaking. Dat schrikt
overvallers af. Het zenuwcentrum van de bewaking is
gevestigd in ‘De Colonel’, een prachtig neoklassiek kantoorgebouw
naast het station in Maastricht. Daar worden
800.000 parkeerplaatsen dag en nacht geobserveerd en bewaakt.
En dan komen er interessante cijfers op tafel. De West-
Europese omzet in parkeren is € 40 miljard. Er is € 1500
miljard geïnvesteerd in parkeren. In West-Europa geeft
een huishouden gemiddeld 30% uit aan de auto en alles
wat daarbij hoort. Wonen ligt bijvoorbeeld op 32 %.
De omzet van Q-Park is in 2008 circa € 550 miljoen bij
een balanstotaal van € 5 miljard. De winst na belasting
bedraagt € 110 miljoen. Het totale rendement op direct
en indirect ligt op circa 7%, ondanks de kredietcrisis.
Parkeren is kredietcrisisbestendig. De 28 aandeelhouders
(voornamelijk Nederlandse pensioenfondsen) zijn
blijvend tevreden met de resultaten. En daar doen we het
voor, zegt Ward trots.
Duurzaamheid, wat betekent dat voor jou, vraag ik
Ward. Heel breed, antwoordt hij. Het is een absolute
must in onze branche. Al lang. Weet je dat in een binnenstad
30-50% van de gereden kilometers onnodig
zijn? Bij een juiste parkeersignalering bespaar je dat.
Als iemand direct naar een vrije plek kan rijden gebruikt
hij gemiddeld slechts 5% van wat nu gemiddeld het geval
is. Reken maar uit wat dat dagelijks zou schelen aan
CO2-belasting voor steden. Jammer genoeg hebben gemeentebesturen
daar veel te weinig oog voor. Wij willen
graag over dit onderwerp met ze aan tafel.
De filtertechnieken gaan ook steeds verder. Wij staan
nooit stil. Veel van onze garages zijn behandeld met een
speciale coating. Schreeuwend duur, maar nodig om
achtergebleven zout en brandstof maximaal te kunnen
verwijderen. We zijn graag beter dan de concurrentie
maar er zijn ook samenwerkingsverbanden. We zetten
de toon en daarbij is onze Q-Park Academy van onschatbare
waarde. Hier leren we onze (potentiële) managers
en medewerkers alles over onze innovaties, de markt,
maar vooral over de klant. Het gaat om 100% dienstverlening.
Wij zijn er voor de stad. Om de mensen te trekken
die gaan consumeren. Weet je dat iedere parkeerplaats
per jaar een omzet van € 100.000 à € 200.000
per jaar genereert? Ik adviseer Ward dit feit hard te spelen
bij wethouders RO en Economie, want dit gegeven
is niet algemeen bekend en dat geldt ook voor het CO2
-verhaal richting wethouders milieu. No parking, no
business and no business, no welfare.
Dan sluiten we af met mijn vraag hoe het gaat met de
integriteit in het zuiden. ‘Zoals de wa(a)rd is vertrouwt
hij zijn gasten’, antwoordt Ward. We kennen de branche.
Het gaat altijd om mensen. Slechte mensen hou je
niet in het gareel met dikke pakken voorschriften. Dan
worden ze nog slimmer en zijn nog moeilijker te pakken.
De schijn vermijden. Geen zaken doen met foute
mensen, je niet laten verleiden. Verantwoordelijkheid
uitdragen naar je mensen toe. Van echelon tot echelon.
Een eigen cultuur vestigen die net zo moet beklijven als
marktgericht en klantvriendelijk zijn. Te veel regels betekent
het einde van het fatsoen. Je gedrag moet van
binnenuit komen, daar wordt je op beoordeeld. Niet of
je de regels volgt. Sociale controle is daarbij belangrijk.
Elkaar helpen om het goed te doen. Omdat we dat willen,
niet omdat dat staat in artikel 136, lid 3. Anders geloof
je toch niet in je mensen. Die zouden kunnen denken
dat jij denkt dat ze zonder regels de fout in zouden
gaan. Het gaat om innerlijke beschaving van het individu
en van de organisatie. Samen daarmee bezig zijn!
Q-Park werkt internationaal. Tachtig procent van de activiteiten
ligt buiten Nederland. Toen Ward jaren terug
EPA-voorzitter werd, durfde hij te zeggen dat er fraude
heerste in de branche en dat die moet worden bestreden.
Op dat moment verliet 50% van de leden de vergadering.
Ontgoocheld en boos. Ward hield voet bij stuk:
niet willen weten is ook niet bestrijden. Nu is er veel
meer transparantie met goede resultaten.
Ward heeft een paar hobby’s: MVV, om de vrijdag vijfduizend
man in De Geusselt! Gezellig. Daar komt
Maastricht. En verder 3W, de ontwikkelaar van ING/
familie Vleugels. Koken ligt hem ook. Dat zie je ook
terug in Mosa Forum en Entre deux, twee prachtige
door 3W ontwikkelde winkelcentra in Maastricht. Actief
is hij voor de Universiteit van Maastricht, onder
andere om studenten uit ontwikkelingslanden een
kans te geven in ons land.
We sluiten de sessie af. We hebben weer genoeglijk gepraat.
Ward gaat terug naar Cecile en naar zijn – u raadt
het al – drie dochters. Dochters met deze keer een Maastrichtse
mentaliteit. De geschiedenis herhaalt zich.

Kader: Profiel Anne Bodzinga

Anne Bodzinga (1947) interviewt voor PropertyNl
een aantal grootheden uit bouw- en vastgoed. Hij
doet dat op persoonlijke wijze tijdens een lunch met
generatiegenoten die hem tijdens zijn carrière bijzonder
hebben getroffen. Bodzinga nam in 2008 vervroegd
afscheid als voorzitter van BPf Bouwinvest, de
vastgoedonderneming van het bedrijfspensioenfonds
voor de Bouwnijverheid waar hij 12 jaar had gewerkt.
Na posities bij onder meer Van Egteren en Wilma Groep
kwam hij via Slokker in 1994 bij het Woningfonds
van ABP, nu Vesteda. In 1996 kwam hij bij BPf Bouwinvest.

Kader: Profiel Ward Vleugels

Ward Vleugels (1958) is topman bij Q-Park, een parkeeronderneming
die parkeervoorzieningen heeft in met name Nederland, frankrijk
en Zweden. Vleugels is tevens aandeelhouder en commissaris bij 3W
Vastgoed. Vleugels studeerde autotechniek en bedrijfskunde aan de
HTS en vervolgde zijn studie aan de American Graduate School of
International Management in Phoenix (Arizona). Hij kwam in dienst
bij ford maar stapte over naar het bedrijf van zijn schoonvader G.H.J.
Ruijters, het huidige 3W. In 1998 richtte hij Q-Park op.

In ’t kort
• Ward Vleugels
sterke man achter
Q-Park
• Van oorsprong familiebedrijf
dat in 20
jaar tot bloei kwam
• Automatisering is
de essentie, de overheid
heeft de sleutel