SNS Reaal wilde pas op 14 februari met een reddingsplan komen, maar in de markt wordt er steeds meer rekening mee gehouden dat een dezer dagen de nationalisatie wordt afgekondigd. Vandaag zou in het kabinet hierover worden gesproken. De koers van SNS Reaal maakte gisteren de zoveelste duikvlucht.
SNS Reaal wilde pas op 14 februari met een reddingsplan komen, maar in de markt wordt er steeds meer rekening mee gehouden dat een dezer dagen de nationalisatie wordt afgekondigd. Vandaag zou in het kabinet hierover worden gesproken. De koers van SNS Reaal maakte gisteren de zoveelste duikvlucht.
In deze nieuwsbrief een verkorte versie van de nieuwsanalyse van Wabe van Enk uit PropertyNL Magazine die vandaag is verschenen.
Beleggers hebben vreemd genoeg een jaar lang nodig gehad om te weten te komen wat elke vastgoedspecialist al die tijd roept: de bank-verzekeraar heeft de facto een negatief eigen vermogen en moest al begin vorig jaar genationaliseerd worden. Dit komt doordat de vastgoedportefeuille te hoog in de boeken staat, omdat de balans van SNS Reaal geen ruimte liet voor verdere afboekingen.
De portefeuille bedroeg medio vorig jaar € 8 mrd. Dat is een aandeel van meer dan 15% onder vastgoedbanken en een derde plaats in Nederland, nog voor ABN Amro (bron: jaaronderzoek vastgoedfinanciers PropertyNL).
Bekende hoofdpijndossiers in Nederland zijn onder andere The Wall in Utrecht, New Babylon in Den Haag, Postkantoor Rotterdam en de failliete ontwikkelaars TCN en Eurocommerce. Die dossiers zijn nog problematischer dan die in het buitenland.
Behalve aan problemen met projecten en partijen heeft PropertyNL ook artikelen gewijd aan de problemen van het vastgoedmanagement van de in oktober opgestapte Buck Groenhof.
Hoe komt het dat de toezichthouders zich zo veel tijd hebben veroorloofd om de brandende bank-verzekeraar te hulp te schieten? Ze kennen hun plicht jegens een systeembank en weten dat Nederlandse banken met staatsteun moeilijk kunnen helpen.
De enige met internationale ervaring met een saneringsoperatie van € 8 mrd aan internationaal vastgoed is ING Real Estate Finance. ING Group zit hier echter niet op te wachten. Topman Hommen scoort met zijn snelle sanering van vastgoed.
Rabo is de enige die theoretisch zou kunnen bijspringen, maar die aast op het gezonde spaarbedrijf. Rabo’s eigen vastgoedbank FGH ondervindt ook de gevolgen van de crisis. Belangrijker is dat Rabo’s reserves, die vroeger goed waren voor een triple A rating, onder druk staan door de toegenomen eisen. De belangrijkste reden is waarschijnlijk dat de relatie met de overheid is bekoeld door de bankentaks, waardoor er minder mogelijkheden zijn voor Rabo om vet op de botten te krijgen.
De politiek liet het ook afweten: kabinetsformatie, Dijsselbloem in Europese sferen en een aversie tegen bankensteun. Zo werd SNS Reaal door gebrek aan hulp een speelbal van de media. Dan weer koersdalingen door artikelen in NRC Handelsblad over claims in Frankrijk, dan kwam het Financieel Dagblad met Luxemburg, vooral de NOS met claims uit Spanje en deze week de Telegraaf met horror.
De markt houdt rekening met het onteigenen op grond van de Interventiewet, die het mogelijk maakt achtergestelde obligatiehouders te laten bloeden, waarna gisteren de kredietbeoordelaars moord en brand begonnen te roepen.
Interessant daarbij is dat er in SNS-kringen gesproken wordt over € 1,3–1,6 mrd afschrijvingen op de onroerend goedportefeuille, hetgeen wonderwel overeenkomt met het afstempelen van de € 1,5 mrd aan achtergestelde obligatieleningen.
Het enige probleem is dat de kennis en kunde over vastgoedwaarderingen zodanig te laat is dat een portefeuille met distressed vastgoed van € 8 mrd niet te redden is met 20% discount. Recente marktdeals liggen veel lager, en dan gaat het om het courantere gedeelte van de markt. Een snelle badbank-constructie, met daarna jaren tijd voor een goede uitponding van het vastgoed, was het devies van 2012. Dat is nu meer dan ooit nodig.
