In de eerste negen maanden van 2007 is voor een bedrag van circa € 8,4 mrd in Nederlands commercieel vastgoed geïnvesteerd. Buitenlandse partijen waren de belangrijkste kopers van vooral kantoren. Portefeuilles blijven het goed doen in 2007, € 4,6 mrd van de € 8,4 mrd aan vastgoedbeleggingen betrof portefeuilledeals. Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 16
In de eerste negen maanden van 2007 is voor een bedrag van circa € 8,4 mrd in Nederlands commercieel vastgoed geïnvesteerd. Buitenlandse partijen waren de belangrijkste kopers van vooral kantoren. Portefeuilles blijven het goed doen in 2007, € 4,6 mrd van de € 8,4 mrd aan vastgoedbeleggingen betrof portefeuilledeals.
Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 16
door Sybe Nijboer
Buitenlandse beleggers zorgen er dit jaar voor dat het beleggingsvolume
in Nederland op een hoog niveau blijft
(grafiek 1). Dit blijkt uit analyse van het databestand van
beleggingstransacties van PropertyNL. In de eerste negen
maanden waren buitenlandse beleggers met bijna
€ 5 mrd aan investeringen goed voor circa 60% van het
totale beleggingsvolume. Ook in het derde kwartaal van
2007, waarin voor bijna € 2,1 mrd aan beleggingstransacties
werd geregistreerd, namen de buitenlandse beleggers
ruim 60% van het volume voor hun rekening.
Deze groep heeft in 2007 al meer in Nederlands vastgoed
geïnvesteerd dan over geheel 2006, toen die voor
€ 4 mrd aan vastgoed kocht.
De Nederlandse particuliere beleggers hebben dankzij
een sterk eerste kwartaal ook meer belegd in de eerste
negen maanden - € 2,5 mrd tegenover € 2,2 mrd in dezelfde
periode van 2006. Ook de beursfondsen investeerden
meer in de eerste negen maanden van 2007,
zij zagen hun investeringen stijgen met 47% tot boven
de € 196 mln. De overige partijen waren minder actief.
Niet-genoteerde vastgoedfondsen investeerden ruim
40% minder dan in dezelfde periode vorig jaar, de totale
investeringen kwamen uit op € 337 mln. Ook institutionele
partijen zagen het investeringsvolume fors
dalen van € 469 mln tot € 117 mln. Bij de beleggingen
in top-vastgoed is te zien dat deze partijen keer op keer
worden afgetroefd door buitenlandse partijen die bereid
zijn om veel hogere prijzen te betalen dan de Nederlandse
beleggers, die in het algemeen met conservatieve
financieringen werken. Bovendien zijn de Angelsaksische
partijen, die op dit moment toonaangevend zijn
op de Nederlandse markt, bereid lagere aanvangsrendementen
te accepteren omdat deze nog altijd boven die
in hun thuismarkten liggen.
De meest opvallende daling is te noteren bij de aanbieders
van vastgoedmaatschappen en cv’s, de investeringen
van deze partijen daalden met 67% tot € 161 mln.
Vooral opvallend is dat er in het derde kwartaal helemaal
geen transacties door deze partijen werden geregistreerd.
Vooral deze partijen merken de gevolgen van
het negatieve sentiment op de beurzen bij de vastgoedfondsen,
hierdoor zijn particuliere beleggers die in vastgoedfondsen
investeren iets voorzichtiger geworden.
Bovendien zullen deze partijen ook last krijgen van een
voorzichtigere houding bij de vastgoedfinanciers met
betrekking tot het verstrekken van leningen, na de crisis
deze zomer op de kredietmarkten. Maatschappen en
cv’s zijn over het algemeen hoog gefinancierd en zullen
met terughoudendheid bij financiers minder deals kunnen
sluiten.
Kantoren waren de afgelopen maanden het populairst
bij beleggers, zowel in de vorm van portefeuilles als bij
single-asset transacties. In totaal bedroegen de beleggingen
in kantoren € 5,3 mrd, goed voor 63% van het
totale investeringsvolume (grafiek 2). Wel is te merken
dat de aanvangsrendementen stabiliseren, dit geldt overigens
voor de meeste vastgoedcategorieën.
Toplocaties favoriet
Op de kantorenmarkt zijn de toplocaties favoriet, vooral
bij buitenlandse beleggers. Tegelijkertijd is te zien dat
kantoren op minder goede locaties steeds meer in trek
komen bij beleggers. Met de vooruitzichten dat de economie
en de huren de komende jaren verder zullen aantrekken,
worden ook deze locaties meer gewild. Voorwaarde
is wel dat het om een goed product gaat dat aan
de eisen van deze tijd voldoet. Steeds meer partijen zijn
actief in dit segment van de kantorenmarkt. Veelal zijn
de prijzen nog relatief laag en kan met beperkte investeringen
het kantoor worden opgewaardeerd.
In grafiek 3 is duidelijk te zien dat het vooral de buitenlandse
beleggers zijn die groot inslaan op de kantorenmarkt.
In 2007 wordt het volume omhoog gestuwd door
de aankoop van de Bankhaus-Wölbernportefeuille voor
€ 1,2 mrd door Fordgate. Hierdoor waren buitenlandse
beleggers goed voor bijna 70% van het totale investeringsvolume
in kantoren. In totaal investeerden ze voor
bijna € 3,7 mrd, meer dan een verdubbeling ten opzichte
van de € 1,7 mrd van dezelfde periode vorig jaar. Ook
de particuliere beleggers en beursfondsen schroefden
hun investeringen in de eerste negen maanden verder
op. Particuliere beleggers investeerden € 1,35 mrd, circa
43% meer dan in 2006. Beursfondsen investeerden ongeveer
€ 96 mln, een plus van 27%. Dit kan vrijwel geheel
toegeschreven worden aan VastNed O/I, dat sinds
vorig jaar weer actief is aan de koopkant nadat het de
afgelopen jaren de portefeuille had opgeschoond.
Schaarste aan goed product
De winkelmarkt heeft te kampen met schaarste aan
goed beleggingsproduct. Hierdoor is het beleggingsvolume
de afgelopen jaren drastisch gedaald. De Nederlandse
vastgoedmarkt voor winkels wordt gedomineerd
door Nederlandse partijen. Mede door de dominante
positie van de beursfondsen die zich voornamelijk op
winkelvastgoed oriënteren. Daarnaast zijn ook een aantal
institutionele beleggers zeer actief op deze markt,
waaronder Achmea Vastgoed dat dit jaar al enkele grote
aankopen heeft gedaan. Het totale beleggingsvolume in
winkelruimte ligt in de eerste negen maanden van 2007
bijna 45% onder dat van dezelfde periode in 2006. In
totaal werd er voor circa € 500 mln in winkelvastgoed
geïnvesteerd (2006: € 885 mln). Particuliere beleggers
waren de belangrijkste kopende partijen in de eerste
negen maanden van 2007 (grafiek 4). In totaal kochten
zij voor € 195 mln. Zij kopen voornamelijk solitaire
winkelpanden.
Er zijn echter een aantal professionele partijen die ook
grote portefeuilles kopen. Institutionele partijen namen
met € 117 mln aan investeringen een tweede plaats in
achter de particuliere beleggers. De aanvangsrendementen
voor winkelvastgoed op toplocaties liggen rond
de 5%. De algemene verwachting is dat de bodem hier
is bereikt, maar er wordt op korte termijn geen stijging
van de aanvangsrendementen verwacht.
Logistiek blijft in trek
De bedrijfsruimte markt kent een zelfde probleem als
de winkelmarkt, schaarste aan goed product. Met name
de markt voor logistiek vastgoed op de logistieke hot
spots heeft het de afgelopen jaren zeer goed gedaan. De
interesse in dit vastgoed blijft hoog en de aanvangsrendementen
zijn hier dan ook fors gedaald. In sommige
gevallen tot ruim onder de 7%.
In totaal werd er voor ruim € 655 mln in bedrijfsruimten
geïnvesteerd. Dit is ruim lager (37%) dan in het topjaar
2006 toen er voor meer dan € 1 mrd werd geïnvesteerd
in de eerste negen maanden. Maar het ligt nog altijd
70% boven het volume in dezelfde periode in 2005,
toen er voor circa € 385 mln werd geïnvesteerd. Buitenlandse
partijen zijn de belangrijkste kopende partijen
(grafiek 5) met circa € 412 mln zijn zij goed voor meer
dan 60% van de totale investeringen.
Er werd in 2007 fors meer geïnvesteerd in woningen,
€ 773 mln tegenover € 393 mln in de eerste negen maanden
van 2006. Dit is echter grotendeels te danken aan
de megadeal van circa € 600 mln die Urban Interest
samen met BPF Bouwinvest sloot in het eerste kwartaal
van dit jaar waarbij het woningvastgoed in een gemeenschappelijke
cv is ondergebracht. In het derde kwartaal
werd maar voor slechts € 11 mln aan transacties geregistreerd.
Door de kredietcrisis is er enige onzekerheid in de
beleggingsmarkt geslopen. Een aantal partijen zal
minder deals kunnen doen dan voorheen. Partijen
die vooral vastgoed aankopen met eigen vermogen
kunnen hiervan profiteren, zij zullen echter minder
geneigd zijn de hoge prijzen te betalen die de hooggefinancierde
partijen bereid waren te betalen. Tevens
zullen grote portefeuilledeals met ingewikkelde financieringsconstructies
zoals we die de afgelopen jaren
hebben gezien (voorlopig) niet meer gedaan worden.
Tegelijkertijd hebben een aantal partijen, zoals Philips
Pensioenfonds, Corio en KFN, aangegeven dat ze grote
portefeuilles willen afstoten. De komende maanden
zal moeten uitwijzen of de beleggingshausse op de
vastgoedmarkt zal aanhouden.
