Nederland steeds aantrekkelijker voor Warburg

Het nieuwe Nederlandse kantoor van Warburg bestaat uit vier medewerkers en zal worden geleid door Reinoud Plantenga. Deze nieuwe algemeen directeur Benelux zwaaide daarvoor de scepter over vastgoedbelegger Triuva, die afgelopen november werd ingelijfd door Patrizia.
Het Nederlandse kantoor is dan een logische stap, zegt algemeen directeur Andreas Schultz van Warburg HIH, met een totaal van € 6,4 mrd aan vastgoed in beheer. De volgende stap is duidelijk: de huidige Nederlandse vastgoedportefeuille met een waarde van € 380 mln zal de komende jaren verdubbelen, met onder andere woningen (nieuwbouw), retail (high street) en eventueel logistiek vastgoed (rondom de haven van Rotterdam en langs de Duitse grens).

Dicht op het vastgoed
De grotere vastgoedpartijen hebben allemaal lokale kantoren. De Duitse vastgoedbelegger Patrizia Netherlands opende in mei 2014 een kantoor in Amsterdam en startte met een Nederlandse vastgoedportefeuille van € 200 mln. Ook de Amerikaanse durfkapitalist Lone Star, die Propertize overnam, heeft een kantoor in Amsterdam, maar dat geldt ook voor Blackstone en veel andere buitenlandse beleggers, die zowel ten behoeve van institutionele investeerders als voor hun eigen portefeuille zo dicht mogelijk op het Nederlandse vastgoed willen zitten.
Het afgelopen jaar piekte het volume in Nederland tot wel bijna € 22 mrd. De kans dat de markt dat volume zal toppen is klein. Het geld is er wel, maar het geschikte aanbod ontbreekt. Is de komst van Warburg met een Nederlands kantoor misschien te laat? Plantenga en Schultz zijn daar kort en duidelijk over. ‘Het verschil in aanvangsrendementen (yield spread) blijft aantrekkelijk, en ondanks een krappe markt is er nog genoeg vastgoed dat aan onze eisen voldoet’, licht Schultz toe. Het is een feit dat Nederlands vastgoed, in tegenstelling tot Duits vastgoed en ondanks de forse prijsstijgingen, goedkoper is. De aanvangsrendementen in Nederland zijn ongekend laag, maar nog altijd hoger dan in Duitsland. Het grote probleem blijft echter het beperkte aanbod. Maar juist dat is een reden voor de fysieke aanwezigheid van Warburg in Amsterdam: bij een krap aanbod is snelheid geboden.

Forward funding
‘Dan is er ook nog de mogelijkheid in forward funding, want ook projectontwikkeling behoort tot de mogelijkheden hier in Nederland. Vooralsnog zullen we onze portefeuille diversifiëren en uitbreiden met onder andere woningen in bijvoorbeeld Eindhoven. De aanwezigheid van de High Tech Campus maakt het aantrekkelijk om in deze regio te beleggen. Er is werkgelegenheid en personeel moet nu eenmaal gehuisvest worden. Hetzelfde geldt voor de kantorenmarkt. Wat retail betreft kijken we vooral naar de high streets in de grote steden; wat dat betreft zitten we op dezelfde lijn als Vastned. We zien nu duidelijk dat de huurprijzen in bijvoorbeeld Utrecht, Rotterdam en Den Haag lang niet zo opgedreven zijn als in de Amsterdam Kalverstraat. Logistiek is nog ietwat volatiel, maar we kijken naar kansen rondom het Rotterdamse havengebied’, aldus Plantenga.
‘Wat de kantorenmarkt betreft liggen er wat ons betreft nogal wat verborgen schatten in Utrecht en dan vooral rondom het stationsgebied. We richten ons op kantoren in de grote Nederlandse steden en Utrecht blijft een van de betere locaties. Wat huurstroom betreft is daar nog opwaarts potentieel’, zegt Plantenga.
Het open-end fonds heeft als investeerders Helaba Invest en SV SparkasseVersicherung.
Het beoogde brutofondsvolume bedraagt € 300 mln, waarvan € 200 mln eigen vermogen. Het geplande investeringstraject bedraagt twee jaar. Het fonds mikt vooral op panden die liggen tussen de € 20 en 50 mln. ‘Boven de €50 mln kopen we meestal in clubdeals’, voegt Plantenga eraan toe.

Pareltjes
Wie echter denkt dat Warburg zich beperkt tot dit soort beleggingen vergist zich. Warburg heeft aardig wat Hollandse pareltjes in portefeuille. In 2013 deed deze Duitse belegger, die vooral optreedt voor institutionele beleggers, twee opvallende kantoorbeleggingen in Amsterdam: de aankoop van 400 Beethovenstraat aan de Zuidas (circa € 65 mln, met als hoofdhuurder NautaDutilh) en de verwerving van het pand Admiraal de Ruyter aan de Ruyterkade, waarin TomTom is gehuisvest (€ 30,8 mln en inmiddels alweer verkocht). De herontwikkeling van Prins & Keizer aan de Vijzelstraat is echter een grote (club)deal (circa € 90 mln bij een bar van 6,5%) voor Warburg geweest.
Ook aan de verkoopkant zit Warburg strategisch goed: begin vorig jaar verkocht Warburg het hoofdkantoor van TomTom aan de Admiraal de Ruyterkade in Amsterdam aan het Franse Amundi Real Estate. Met de verkoop realiseerde Warburg binnen vier jaar een rendement van 200%. De belegger kan het zich permitteren om zich soms ietwat opportunistisch op te stellen, want voor het leeuwendeel richt Warburg zich op langetermijnbeleggingen voor zijn bestaande 52 fondsen.
‘Het voordeel van een Nederlands kantoor is dat we dichter op het vastgoed zitten, en daardoor sneller kansen kunnen grijpen’, zegt Plantenga. ‘Voor de investeerders is een lokale aanwezigheid een sterk signaal van lokale kennis en tegelijkertijd dient het Nederlandse kantoor als kapitaalmagneet voor eventuele nieuwe beleggers. De laatste jaren is vanuit Azië en het Midden-Oosten flink belegd in Nederlands vastgoed. Als lokale partner zouden we hierbij een rol kunnen spelen.’ Schultz: ‘Ongeveer 90% van onze beleggers zijn Duitsers, en veelal wordt voor onze fondsen kapitaal opgehaald bij bestaande beleggers, maar nieuwe investeerders sluiten we niet uit’, zegt Schultz.