‘De Nederlandse markt voor commercieel vastgoed is vorig jaar ondanks corona redelijk overeind gebleven. De beperkende overheidsmaatregelen hebben de vastgoedsector niet geheel onberoerd gelaten, maar onderaan de streep viel de schade mee. Wat betreft volumes was 2020 zeker geen slecht jaar.’
Dit zegt de voorzitter van NVM Business, Sander Heidinga, naar aanleiding van het verschijnen van het rapport ‘Stand van zaken Commercieel Vastgoed 2021’ – het meest uitgebreide publieke onderzoek naar de gebruikers- en beleggingsmarkt van kantoren, bedrijfsruimten en winkels in Nederland.
Ondanks de coronapandemie slaagden de meeste segmenten binnen het commerciële vastgoed erin de afzet goed op peil te houden, blijkt uit de cijfers van NVM Business. Weliswaar was er in de eerste maanden van 2020 sprake van een vertraging, maar daarna kwamen de transacties weer op gang.
De kantorenmarkt had wel duidelijk te maken met een teruglopende vraag, wat resulteerde in een dalende afzet van circa 25%. Veel aandacht ging vorig jaar uit naar de bedrijfsruimtemarkt. Gesteund door onder meer een grote vraag naar distributiecentra en grootschalige opslagruimten werd op de vrije markt ongeveer 6,5 mln m² verhuurd en verkocht. Daarbij was de logistieke sector goed voor 40% van het totale transactievolume.
Online retail
Dat de afzet van commercieel onroerend goed zich vorig jaar op een behoorlijk peil kon handhaven, was onder meer te danken aan de online retail-bestedingen, die dankzij de coronapandemie flink zijn gestegen. Dit had een gunstig effect op de vraag naar logistiek vastgoed. Opmerkelijk genoeg trok ook de winkelmarkt zich niet zoveel aan van de coronapandemie en de beperkende overheidsmaatregelen die daaruit volgden. De markt werd gekenmerkt door een levendige vraag. Opgeteld werd vorig jaar bijna evenveel retail opgenomen als in 2019, waarbij het volgens NVM Business opviel dat naast een groot aantal kleine winkels nogal wat grote oppervlakten in gebruik werden genomen.
Vraaguitval kantoren
Ondanks de positieve vraag naar bedrijfsruimten en winkels moest de kantorenmarkt genoegen nemen met een verminderde vraag. Dat leidde automatisch tot een lager transactievolume. Afgaande op de beschikbare cijfers over de verhuur en verkoop van kantoorruimte daalde de afzet met ongeveer 25% tot net iets boven de 1 mln m². Met name de vraag naar de wat grotere metrages stagneerde, zowel in volume als in aantal transacties. Ook was er een sterke afname in de vraag naar kantoorruimte bij het bedrijfsleven. Een van de steden die hiervan hinder ondervond was Utrecht, waar de opname van kantoorruimte fors omlaagging. Ook in Amsterdam werd minder kantoorruimte verhuurd, maar was de daling minder groot dan in Utrecht. In totaal werd in Amsterdam ongeveer 210.000 m² kantoorruimte afgezet, een daling van zo’n 10% ten opzichte van een jaar eerder. Doordat in de kantorensector de vraag niet optimaal was en er bovendien minder vierkante meters aan de voorraad werden onttrokken om deze een andere bestemming te geven, bleef het aanbod van nog te verhuren kantoren vrijwel onveranderd. Eind 2020 stond 5,3 mln m² te huur en te koop, overeenkomend met 11,5% van de totale kantorenvoorraad. NVM Business benadrukt dat er grote verschillen tussen de regio’s waren. Zo ging bijvoorbeeld in Amsterdam de leegstand omhoog, wat mede verband hield met speculatieve nieuwbouw. De toename die het aanbod in Amsterdam te zien gaf, pakte onder meer nadelig uit voor de Zuidas.
Daling winkelleegstand
Minder positief op de bedrijfsruimtemarkt was de stijging voor de tweede keer op rij van het totale aanbod van leegstaande bedrijfspanden, dit keer met 2% tot ongeveer 12 mln m². De stijging van het aanbod werd onder meer veroorzaakt door een flinke toename van het aantal nog te verhuren distributiecentra. In een jaar tijd steeg het aanbod van logistiek vastgoed met bijna 750.000 m². Een belangrijke oorzaak van de oplopende leegstand was dat meer vastgoed op risico in aanbouw werd genomen. Een verrassing op de winkelmarkt was dat ondanks de coronacrisis de leegstand vorig jaar niet toenam. Sterker nog, in vierkante meters uitgedrukt was zelfs sprake van een daling van de winkelleegstand. Wat daarbij hielp, waren de steunmaatregelen van de overheid als gevolg waarvan veel bedrijven op de been werden gehouden. Bovendien werden – in tegenstelling tot 2019 – meer leegstaande vierkante meters winkelruimte aan de voorraad onttrokken met het doel deze een andere bestemming te geven.
Beleggingsmarkt in trek
Ook op de beleggingsmarkt bleef de reactie op de coronapandemie beperkt en zat de stemming er wederom goed in. Hoewel na een slechte start vanwege de pandemie veel vastgoedtransacties werden geannuleerd of uitgesteld, vond de markt uiteindelijk toch de weg omhoog. Met name in het laatste kwartaal vertoonde het aantal kooptransacties een flinke stijging. In totaal kochten beleggers vorig jaar voor meer dan € 9,5 mrd commercieel vastgoed – kantoren, bedrijfsgebouwen en winkels. Een veel groter volume dan waarop was gerekend. De enorme kooplust werd mede gedragen door de grote hoeveelheden ‘gratis’ geld van overheden en centrale banken die ook richting de financiële markten stroomden.
Record bedrijfsruimtemarkt
Opmerkelijk was bovendien dat nogal wat bedrijven besloten hun vastgoed te verkopen via zogeheten sale-and-lease-backconstructies. Beleggers voelden zich het afgelopen jaar vooral tot de bedrijfsruimtemarkt aangetrokken, wat tot uitdrukking kwam in een verdere toename van de investeringen in dit segment. In totaal beliepen de investeringen in bedrijfsgebouwen circa € 4,1 mrd, een record voor Nederland. De belangstelling ging vooral uit naar distributiecentra.
Onzeker 2021
Of ook in 2021 de schade beperkt blijft, valt nog te bezien. Veel zal afhangen van het verdere verloop van de coronapandemie en de gevolgen daarvan voor de economische bedrijvigheid. Wel zullen onder invloed van de coronapandemie enkele trends die al voor het uitbreken van het virus in gang waren gezet, verder worden versterkt. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de toegenomen behoefte meer thuis te kunnen werken.
