Hoge verwachtingen van de toepasssing van artificial intelligence in het vastgoed wedijveren met mislukkingen in proptech.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 5, 17 mei 2024
‘Make real estate great again’ is de naam van een boek over proptech-initiatieven. Maar net zoals de Verenigde Staten minder ‘great’ zijn dan toen werd voorgespiegeld, zo zijn er ook van de proptech-helden van toen weinig meer over. Bovenaan de wereld van proptech stond lange tijd ‘WeWork’ – een op het oog disruptief model, waardoor kantoorhuurders zouden veranderen in werkplek-afnemers. Verhuurders zouden geen langjarige contractpartners meer zijn, maar een soort flexibele, digitale hoteliers met bureaus in plaats van bedden.
Op zich geen gek model: Spaces en Tribes maken er nog steeds – of juist nu – goede sier mee. Bij WeWork zelf vervluchtigden de miljarden echter. ‘Heb je wel eens goed naar het model van WeWork gekeken?’ vroeg de toenmalige Cushman & Wakefield-baas Jeroen Lokerse een paar jaar terug, toen de koersen van WeWork nog door het dak gingen. Beursanalisten verlekkerden zich aan het disruptieve concept, maar hij ontdekte dat het businessmodel gebaseerd was op het ontluisterende ‘gratis bier’. Door studenten te lokken met gratis bier, steeg het WeWork-model even heel hoog, om vervolgens te landen bij de curator.
Met Lokerse zelf ging het om heel andere reden niet goed. Hij vertrok voor een topfunctie op het gebied van proptech naar Cushman & Wakefield in New York, maar door de crisis werd de tech-tak de nek omgedraaid. Ook dat is typisch vastgoed: innoveren is vooral iets voor goede tijden.
Groeistuipen
Aanhangers van artificial intelligence zullen dergelijke voorbeelden afdoen als groeistuipen in een blijvend veranderende wereld. NSI liet begin dit jaar goeroe Antony Slumbers overkomen om te laten zien wat er wel goed gaat (zie ook het eerste PropertyNL Magazine van dit jaar). Het vastgoedproces, waaraan doorgaans hoge transactiekosten zijn verbonden, zal volgens hem goedkoper worden. In het verleden was dat echter ook de verwachting van blockchain.
Advocaten kunnen volgens Slumbers met co-council hun uren beperkt houden. Beleggers zoals APG kunnen met AI – in dit geval project Samuel – de risico’s beperkt houden. Of niet? AI inzetten bij risicomodellen is een ‘harig monster’, waarschuwde Slumbers ook.
Unicorns
Hoe moet je in nieuwe markten de afweging maken tussen kans en risico? Veel participatiemaatschappijen en private equity hanteren het principe 80/20. Hoe mooi de businessplannen er ook uit zien: 80% van de tech-ondernemingen haalt het niet. En van de overige 20% zijn er maar een paar echte unicorns, en dan heb je daaronder nog de unicorns zoals WeWork, waarvan de hoorn nog afbreekt ook.
Om inzicht te krijgen in de risico’s is het goed om te luisteren naar degene die bij uitstek gespecialiseerd is in het in kaart brengen van risico’s: De Nederlandsche Bank. Prof. Olaf Sleijpen van DNB bleek over gedetailleerde informatie te beschikken over een aantal in Nederland werkzame proptech-bedrijven. Dit kwam eind vorig jaar aan de orde bij een bijeenkomst van Adelaer. Adelaer structureert zelf vastgoedleningen en schurkt met het internationale FinLoop tegen de proptech en fintech aan.
Cybercriminaliteit
Sleijpen noemde het een risico dat de spelers op tech-markten niet onder toezicht staan en gevoelig zijn voor cybercriminaliteit. Voordelen van proptech-bedrijven vond hij onder meer transparantie en betere taxaties. Hij noemde daarbij de proptechs Calcasa en GeoPhy. Dit zijn initiatieven van Delftse ingenieurs, die hun aandelen inmiddels hebben overgedaan aan Angelsaksische beleggers. Calcasa is daarbij actief op de Nederlandse markt.
Sleijpen maakte een onderscheid tussen data voor woningtaxaties en taxaties van commercieel vastgoed. Woningtaxaties kunnen wat de European Banking Authority betreft als desktoptaxatie worden uitgevoerd. In Nederland doet de Rabobank dat bijvoorbeeld.
Voor commercieel vastgoed wil Sleijpen vasthouden aan fysieke taxaties. Op dit vlak zijn er ook data-initiatieven die hij niet expliciet noemde, zoals Kate (een initiatief van John Fentener van Vlissingen met Boron), Brainbay (een initiatief van de NVM) en Watson & Holms (een initiatief van MVGM, dat samenwerkt met VastgoedManagement).
Internationaal zijn er twee grote spelers op het gebied van marktdata over vastgoed: de beursgenoteerde MSCI en CoStar. In Nederland komen marktvorsers vaak terecht bij ABF – de huisleverancier van (woning)informatie voor de overheid – en Ortec, de partij die onder meer pensioenfondsen analyseert.
In omzet- en winsttermen is Funda het grootste Nederlandse proptech-succes, maar dit is meer een marktplaats dan een dataleverancier. De toekomst moet uitwijzen of dat ook met de nieuwe minderheidsaandeelhouder van Funda, Atlantic Partners, zo blijft.
Verkeerde conclusies
Al die dataleveranciers kunnen leiden tot een doolhof aan informatie, waaruit verkeerde conclusies getrokken kunnen worden. Een actueel voorbeeld is de behandeling van het wetsontwerp betaalbare huur. Daarbij gebruikten de ambtenaren van Hugo de Jonge gegevens over de aan- en verkoop van huurwoningen door beleggers. Daaruit kon de conclusie worden getrokken dat er van grootschalige uitponding geen sprake was. Later bleek echter dat deze cijfers onjuist waren geïnterpreteerd (aan-/verkoop is iets anders dan uitponding). Uit aanvullend onderzoek bleek dat er wel degelijk sprake is van uitponding op grote schaal, maar het wetsontwerp werd desondanks aangenomen.
Risico’s
Was vroeger alles beter? Terug naar Sleijpen: ‘Wanneer de taxaties te hoog zijn, dreigt over-creditering. Wanneer de taxaties te laag zijn, dan wordt de omloopsnelheid van kapitaal geremd door minder economische groei.’
Deze risico’s horen bij uitstek bij een markt voor vastgoed die gedomineerd wordt door fysieke taxateurs. Zij hebben daar ook woorden voor: ‘lagging’ en ‘smoothing’. Taxateurs baseren zich op het verleden, en wanneer er weinig transacties zijn, moeten zij zich in bochten wringen om toch met een prijs te komen. Voor datapartijen met veel informatie over residentieel vastgoed (Brainbay en Calcasa) zou het mogelijk kunnen zijn om deze risico’s van fysieke taxaties te pareren, maar hierover is nog geen wetenschappelijk onderzoek bekend.
Tegelijk aan de start
Proptech en waardebepaling zijn slechts een onderdeel van de technologische vernieuwing. Dit verhaal begon met WeWork – een slecht voorbeeld van een nieuwe manier van naar de kantorenmarkt kijken. Ook met artificial intelligence zal het zoekproces naar vastgoed veranderen, niet alleen residentieel, maar ook commercieel. De validering en de afwikkeling van de transactie door proptech is een volgende stap, net als de digitalisering van beheer en exploitatie, of asset management.
Kenmerk is dat iedereen tegelijk met artificial intelligence een stap vooruit wil zetten. Dat kan belemmerend werken. Bij een marathon is het meestal geen aanbeveling om iedereen tegelijk te laten starten.
