Bij het omzetten van kantoren in woningen worden in monumentale panden meestal dure appartementen gerealiseerd. Nieuwe appartementen in ‘karakterloze’ hedendaagse kantoorgebouwen ontstijgen zelden het lagere of middelhoge prijssegment. De herbestemming van een modern kantoor in de populaire Haagse Archipelbuurt laat zien dat een doorsneekantoorpand ook tot peperdure appartementen kan worden verbouwd. Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 14
Bij het omzetten van kantoren in woningen worden in monumentale panden meestal dure
appartementen gerealiseerd. Nieuwe appartementen in ‘karakterloze’ hedendaagse kantoorgebouwen
ontstijgen zelden het lagere of middelhoge prijssegment. De herbestemming van een modern kantoor
in de populaire Haagse Archipelbuurt laat zien dat een doorsneekantoorpand ook tot peperdure
appartementen kan worden verbouwd.
Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 14
door Egbert Koster
De bewoners van de Haagse Archipelbuurt zijn sterk gehecht
aan het historische karakter van hun woonwijk aan
de voet van het voormalige duingebied tussen Den Haag
en Scheveningen (Scheveningse Bosjes). Geen ontwikkelaar
zou het in zijn hoofd durven halen om bestaande
negentiende-eeuwse panden in de buurt te vervangen
door strakke, moderne nieuwbouw. Dat de moderne,
enigszins mediterraan aandoende architectuur van ‘Residentie
Hoog Banka’ door de omwonenden hogelijk wordt
gewaardeerd heeft dan ook niet zozeer te maken met een
breed gedragen voorkeur voor hedendaagse bouwkunst
als wel met een hartgrondige afkeer van hetgeen er eerst
stond. Namelijk een somber, rechttoe rechtaan kantoorgebouw
uit de jaren zeventig met een open parkeersouterrain.
Dit kantoorgebouw, dat indertijd notabene door de gemeente
Den Haag is gebouwd als onderkomen voor haar
dienst monumentenzorg, wordt rond 2000 door particuliere
belegger Rob Brinkel (onder meer Hotel Des Indes)
in verhuurde staat aangekocht. Als Brinkels beleggingsvehikel
in 2003 met de Bakels en Ouwerkerk Bouwgroep
tot Residentie Vastgoed Ontwikkeling (RVO) fuseert
komt het pand in de ontwikkelingsportefeuille van de
nieuwe combinatie terecht.
Aanvankelijk heeft RVO plannen om het pand te slopen
en te vervangen door een nieuw luxe appartementengebouw
met een pseudo-historische vormgeving. De
gemeentelijke dienst Stedenbouw geeft echter direct te
kennen dat in geval van nieuwbouw slechts medewerking
aan de noodzakelijke bestemmingswijziging wordt
verleend voor een bouwvolume dat maximaal dezelfde
hoogte en diepte als de belendende woonhuizen heeft.
Daarop besluit RVO het bestaande bouwvolume te handhaven
en het oorspronkelijke betonskelet van een nieuwe
invulling te voorzien. Met als gevolg dat op het hoge deel
van de schuin oplopende Bankastraat nu een verrassend
modern appartementengebouw tussen de negentiendeeeuwse
woonhuizen staat.
Aanpak
Bij de herontwikkeling hanteert RVO het uitgangspunt
dat de hoogwaardige locatie van het pand vraagt om een
nieuwe invulling aan de bovenkant van de woningmarkt.
‘Dus geen drie appartementen van 110 m2 à 120 m2 per
verdieping, want die zijn er in Den Haag al genoeg, maar
twee appartementen van 170 m2 waarmee je iets bijzonders
neerzet’, aldus Mike Ouwerkerk van RVO. Architect
Dennis Hofman van Architektenkombinatie BosRosdorffWiebing
ontwerpt vervolgens een indeling waarbij
op elk van de vier bouwlagen twee appartementen van
circa 9 x 20 meter met hun lange zijde aan de voor- respectievelijk
achtergevel zijn gesitueerd. Met als gevolg
extreem brede en lichte ‘rug-aan-rug’- appartementen die
op volstrekt logische wijze worden ontsloten via het ge-
handhaafde, excentrisch gelegen lift- en trappenhuis.
Aan de buitenkant wordt het oorspronkelijk door architect
Piet Zanstra (1905-2003) ontworpen pand voorzien
van nieuwe transparante gevels en uitkragende balkons.
De bestaande installatieruimte op het dak expandeert met
instemming van de gemeente tot een penthouse van 210
m2 dat rondom vrij uitzicht heeft over de stad. Het open
parkeersouterrain onder het gebouw blijft gehandhaafd
als parkeervoorziening voor de bewoners maar wordt,
om het blik aan het oog van voorbijgangers te onttrekken,
aan twee zijden ‘ingepakt’ met groene taluds annex woningbergingen.
(Helaas vallen deze taluds in de praktijk
iets hoger uit dan gepland waardoor vanaf de Bankastraat
nu nog nauwelijks zichtbaar is dat het gebouw op poten
staat.)
Het resultaat is een appartementengebouw dat een hedendaagse
invulling geeft aan het klassieke begrip ‘chic’.
De royale verdiepingshoogte van 2.90 meter en vrijwel
verdiepingshoge ramen maken de woninginterieurs uitzonderlijk
licht en ruim. Elektrisch bedienbare louvres
fi lteren overdadig zonlicht en doen tevens dienst als privacyscherm.
Ondanks hun ‘rug-aan-rug’-ligging komen
de woningen aan uitzicht niets te kort. De appartementen
aan de voorzijde kijken uit op de straat; de appartementen
aan de achterzijde hebben uitzicht over groengebied.
Dankzij het betonskelet zijn de woningen volledig vrij indeelbaar
mits de natte ruimten (inclusief een standaard
voorziene gastenbadkamer) maar binnen het ‘bereik’ van
de centrale leidingschacht naast het trappenhuis worden
gesitueerd.
Het uitgangspunt van RVO om bij de herontwikkeling te
mikken op het topsegment van de woningmarkt bleek een
groot succes. Ondanks het prijskaartje van circa € 5000
per m2 (8,5 ton voor een appartement van 170 m2) zijn
de negen appartementen in een mum van tijd verkocht.
Twee kopers schaften zelfs ieder twee appartementen aan
die tijdens de bouw direct worden samengevoegd.
