Mismatch tussen aanbod en transacties duurste huizen

Welkom in de wondere wereld van dure woningen, waar de koper het nog steeds voor het zeggen heeft. Voor de meer dan 50 te koop staande panden met prijzen van € 5–50 mln zijn er genoeg kijkers, maar de kopers waren afgelopen jaar op twee handen te tellen
In Europa hebben vastgoedadviseurs zoals Savills en Knight Frank er aparte afdelingen voor: woningen voor de ‘high net worth individuals’. In Londen en Parijs zijn dat serieuze markten. Ook aan de Côte d’Azur heb je van die parels: nu staat daar een paleis te koop voor € 100 mln. Zulke bedragen en aantallen hebben we in Nederland niet.
Als je in het Kadaster kijkt al helemaal niet, daar houdt het buiten Amsterdam op bij € 5 mln. Dat klopt echter niet helemaal. Kennelijk is er ook een markt die zich afspeelt buiten het Kadaster en Funda, net zoals de vennootschappelijke transacties in de wereld van het commercieel vastgoed.

Emotie regeert
Tot nu toe was er voor PropertyNL geen reden om eigen onderzoek te doen naar de Nederlandse woningmarkt. Die behoort namelijk dankzij Funda, Brainbay en Calcasa tot de meest transparante van de wereld, en daar kan PropertyNL weinig aan toevoegen, dachten we.
PropertyNL heeft een focus op zakelijk vastgoed plus grote woningbeleggers en woningontwikkelaars, en dat is al ingewikkeld genoeg. Toch raakte onze nieuwsgierigheid geprikkeld toen meerdere lezers ons ineens verzochten te kijken naar het segment boven de € 5 mln, een markt die gedomineerd wordt door lezers van PropertyNL. Zij hebben niet alleen de vermogens, maar ook de interesse in uitzonderlijk woonvastgoed. De vraagprijzen hebben geen enkele relatie tot de metrages van woningen en kavels, de emotie regeert. EW, Kadaster en Dynamis maken jaarlijks een overzicht met negen transacties van huizen boven de € 5 mln. De marktleider in dure woningen R365/Christie’s heeft echter 232 woningen in de aanbieding boven de € 1 mln en een kleine 20 woningen boven de € 5 mln in portefeuille. Dit is een inschatting, omdat bij niet alle woningen een vraagprijs wordt vermeld.
Daarnaast is er ook nog een tiental regionale aanbieders met woningen boven de € 5 mln. Samen zijn ze goed voor circa 50 woningen boven de grens van € 5 mln. Dit zou betekenen dat met dit tempo de bestaande voorraad pas over vijf jaar is verkocht, en dat alleen als er geen nieuwe bijkomen.

Niet op Funda
Om een beeld te krijgen van het aanbod is Funda niet voldoende. De duurste woningen staan niet allemaal op deze woningsite van de NVM, en als ze er al op staan wordt de vraagprijs niet altijd vermeld. Voor dit artikel selecteerden we de tien duurste woningen die in aanbod zijn. Aangenomen wordt dat het landgoed De Wielewaal in Eindhoven het duurste woonobject in Nederland is. De officiële website vermeldt ‘prijs op aanvraag’ voor het landgoed dat ooit bezit was van Frits Philips. Verschillende websites hebben het over een vraagprijs van € 50 mln, maar het Brabants Dagblad noteerde in een interview in 2016 ‘meer dan 20 mln’. Een koper zou zich moeten verdiepen in de problemen van de huidige eigenaar om de urgentie van verkoop en daarmee de prijs te kunnen inschatten. De vraag is of een makelaar over deze expertise beschikt. Zijn kernactiviteit is kennis van de lokale markt, maar het kenmerk van De Wielewaal is dat er geen lokale markt van gelijkgestemden is: niet in Nederland, laat staan in Brabant.
Als verkoper moet je toegang hebben tot entrepreneurs. Brabant heeft die door de High Tech Campus wel, maar dat is meer het domein van wealth-adviseurs van de Big Four of de zeven organisaties die zich in Nederland bezighouden met private banking, dan van makelaars.

Internationale markt
Belangstellenden bieden tegen elkaar op voor grachtenpanden in Amsterdam, maar dat geldt niet voor de op één na duurste woning van Nederland in aanbod: Villa Alsberg aan het Museumplein in Amsterdam. Het aantal Nederlanders dat kan bieden op een gebouw met een vraagprijs van € 36 mln is te klein. Als je een koper wilt vinden in deze categorie, moet je een internationaal netwerk hebben. Dat levert Christies, maar de kans is waarschijnlijk groter dat de eigenaar zelf een koper vindt.
In dit gebouw aan de Honthorststraat 20 is het particuliere museum van projectontwikkelaar Luigi Prins gevestigd. Prins laat daarmee zien dat zijn Villa Alsberg ook alternatieve bestemmingen biedt – een zeldzaamheid in deze categorie.
Kantoor aan huis is nooit een probleem in deze prijsklasse, maar de meeste zoekers wensen niet al te veel werknemers rond hun privéwoning. Dat geldt ook voor de eigenaar van Biltseweg 7 in Bosch en Duin. In zijn pand met een vraagprijs van € 18 mln kan een complete back-office makkelijk verdwalen, maar dat is niet waar een koper naar zoekt. Het pand wordt al een paar jaar alleen op de buitenlandse markt aangeboden als Amsterdamse woning, maar in mijn ogen ontbreekt een duidelijk kopersprofiel.

Openbaarheid
Nummer drie op de PropertyNL-ranglijst van duurste woningen is Klein Bentveld aan de Bentveldseweg 142–144 in Aerdenhout, met een vraagprijs van € 15,75 mln (zie ook PropertyNL Magazine nr. 12 van 2020). Aanvankelijk koesterden de verkopers de anonimiteit, maar aangezien dat de verkoopkansen niet bevordert, gaat de makelaar nu vol in de openbaarheid. Nadeel van die tactiek is dat de on-Nederlandse vraagprijs de kans vergroot dat het jaren in de etalage staat.
Tussen verkoper en makelaar woedt vaak achter de schermen een discussie over die openbaarheid, zeker als de verkoper niet van onbesproken gedrag is. De eigenaar van De Negen Linden aan de Nieuw-Loosdrechtsedijk in Loosdrecht was bijvoorbeeld souteneur. Zijn erven zijn al sinds 2010 tevergeefs bezig het object van € 15 mln te slijten. Daarbij is het interessant of het plan lukt om het gebouw te splitsen in appartementen. Veel woningen op vaak perifere locaties lenen zich daar niet voor.

Bijbehorende voorzieningen
Voor de verkoopmogelijkheden speelt mee of er sprake is van een ‘community’ van vermogenden met bijbehorende voorzieningen, zoals topscholen voor de kinderen en clubs voor golf, tennis, paardrijden en hockey. In Nederland staan in vier gebieden de meeste miljoenenwoningen (rapport Calcasa): Wassenaar, Aerdenhout/Overeem, Blaricum/Het Gooi en Den Dolder/ Bilthoven/Bosch en Duin.
Aan de Spijkse Kweldijk in Gorinchem heb je niet zo’n community, en dan is het lastig met een vraagprijs van € 12 mln een deal te maken. Gelukkig voor de verkoper is dit complex op te splitsen. Bij zulke objecten kan een projectontwikkelaar een belangrijkere adviseur zijn dan een makelaar.
Net zoals in Aerdenhout speelt ook in Den Dolder de discussie over marketing. Verkoper Van Maasakker wilde met zijn voor Randstadbegrippen uitzonderlijk goed van de buitenwereld afgeschermde villa aan de Soestdijkerweg 10–12 in Den Dolder niet viraal. Met prijs en zelfs locatie op aanvraag kwamen er echter geen kopers. Destijds was er alleen voor insiders een rapport, dat meen ik een vraagprijs van € 12,5 mln vermeldde. Nu staat het met € 9,65 mln zelfs op Funda te koop, maar nog steeds met weinig foto’s. Een makelaar moet zich eigenlijk bewijzen met een eigen netwerk, maar in de praktijk zie je daarvan weinig voorbeelden, en dan blijft Funda over.

Opnieuw aanbieden
Ook de makelaar van Klein Drakenstein in Lage Vuursche probeerde het een tijd met ‘prijs op aanvraag’ maar als het geduld van de eigenaar opraakt, komt die vraagprijs er toch (€ 7,5 mln).
Een bekende aanpak is ook om de villa opnieuw aan te bieden als deze een paar jaar tevergeefs op internet heeft gestaan. Dat speelt bij Prins Hendriksoord aan de Soestdijkerweg (nr. 17) in Den Dolder, dat nu voor € 5,95 mln te koop staat. Zo zijn er bij de redactie enkele landgoederen bekend die teruggetrokken zijn uit de marketing, maar dat betekent niet dat ze niet meer te koop zijn.
In Doornspijk bij Nunspeet blijkt dat vraagprijzen niet veel zeggen. Het landgoed Klarenbeek werd in de markt gezet voor € 14 mln, maar toen de bank geen consideratie meer had met eigenaar Tromp, een taxi-exploitant, werd het geveild voor € 1,7 mln (zie ook PropertyNL Magazine nr. 8 van 2020). De kopers waren plaatselijke beleggers die meenden het met wat onderhoud opnieuw in de markt te kunnen zetten, maar met een vraagprijs van € 2,35 mln is het nog niet gelukt om het landgoed te verkopen.

Geen hectiek
Tijdens onze speurtocht bleek de hectiek in lagere regionen van de woningmarkt niet te gelden voor het hoogste segment. Dit is een kopersmarkt, waarbij het van het geduld en de financiële polsstok van de verkoper afhangt of hij op die ene koper wil wachten.
Kennis van de lengte die polsstok is essentieel, en zou eerder bij private-health specialisten te krijgen zijn dan bij makelaars.
Makelaars wijzen nog wel op alternatieve aanwendingsmogelijkheden, zoals de exploitatie van een kleinschalige bed and breakfast of een pensionstal voor paarden. Bij dergelijke ondernemingen moet er echter vaker geld bij dan dat ze een bijdrage leveren aan de exploitatie, laat staan dat je hiermee rente en aflossing zou kunnen betalen. Hippische of hoteladviseurs zijn hiervoor noodzakelijk
Landgoederen, kastelen en villa’s vergen gedegen inzicht in de jaarlijkse onderhoudskosten en management-aandacht. De expertise voor de onderhoudskosten is wel in te kopen (rentmeesters, ingenieursbureaus), maar in het onderzoek bleek managementaandacht vaak een onderschat probleem. Veel kopers zijn selfmade men die gewend zijn aan de spanning van grote deals, terwijl het managen van landgoederen juist bestaat uit het vermogen om op de kleintjes te blijven letten. Als het de koper al lukt, dan is het nog de vraag of de tweede of derde generatie er zin in heeft.
Bijna alle artikelen over de topwoningen zijn positieve juichverhalen, en dat past ook bij de kopersgroep: een beloning voor succes. Voor de makelaardij is het echter een lastige niche: veeleisende klanten en lage omloopsnelheid. Vanuit beleggingsoogpunt is de markt ook niet makkelijk: grillig en incourant. Vaak onderbelicht vind ik het ontwikkelingspotentieel van aanpalende koetshuizen, guesthouses of boerderijen. Door de gestegen huizenprijzen in het segment van minder dan € 1 mln is hier met behulp van projectontwikkelaars nog veel te winnen.

Top transacties woningen boven de € 5 mln
(1) Herengracht 446, Amsterdam – koopsom: € 12 mln
(2) Van Eeghenstraat 78, Amsterdam – koopsom: € 8,8 mln
(3) Van Eeghenstraat 115, Amsterdam – koopsom: € 6,7 mln
(4) Houtlaan 5, Wassenaar – koopsom: € 5,98 mln
(5) Banstraat 5D, Amsterdam – koopsom: € 5,75 mln
(6) Burg. Den Texlaan 52, Aerdenhout – koopsom: € 5,75 mln
(7) Baambrugse Zuwe 141B, Vinkeveen – koopsom: € 5,38 mln
(8) Hertelaan 8, Wassenaar – koopsom: € 5,25 mln
(9) Keizersgracht 674D, Amsterdam – koopsom: € 5,15 mln
Bron: EW, Kadaster, Dynamis, bewerking PropertyNL

Top aanbod woningen boven de € 5 mln
(1) Landgoed De Wielewaal, Eindhoven – vraagprijs: € 20–50 mln (makelaar: Honders Alting)
(2) Villa Alsberg, Honthorststraat 20, Amsterdam – vraagprijs: € 36 mln (makelaar: Christies)
(3) Biltseweg 7, Bosch en Duin – vraagprijs: € 18 mln (makelaar: Christies)
(4) Klein Bentveld, Bentveldseweg 142–144, Aerdenhout – vraagprijs: € 15,75 mln (makelaar: Aerdenhout & Omstreken)
(5) De Negen Linden, Nieuw-Loosdrechtsedijk 8, Loosdrecht – vraagprijs: € 15 mln (makelaar: Heiko Gorter)
(6) Landgoed Spica, Spijkse Kweldijk, Gorinchem – vraagprijs: € 12 mln (makelaar: R365)
(7) Soestdijkerweg 10–12, Den Dolder – vraagprijs: € 9,65 mln (makelaar: Burgersdijk)
(8) Klein Drakenstein, Lage Vuursche – vraagprijs: € 7,5 mln (makelaar: Christies)
(9) Kasteel Hoevelaken, Westerdorpstraat 68, Hoevelaken – vraagprijs: € 7,45 mln (makelaar: Drieklomp)
(10) Koningshof, Overveen – vraagprijs: € 6,5 mln (makelaar: Heule)
Bron: PropertyNL