Voor de transformatie van de Merwedekanaalzone werkt de gemeente Utrecht nauw samen met private grondeigenaren en ontwikkelaars, ‘dé manier voor zo’n compacte binnenstedelijke ontwikkeling’
Door Lizanne Schipper
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 9, 25 september 2020
Nu is het nog een zandvlakte, maar volgend voorjaar verrijzen hier de eerste appartementengebouwen van De Nieuwe Defensie. Er komen 600 huur- en koopwoningen op het voormalige defensieterrein, een kleine kilometer ten zuidwesten van het centraal station in Utrecht. Dat klinkt spannender dan het is; er is geen kiezel militair erfgoed achtergebleven. Elders in het langgerekte gebied langs het Merwedekanaal staan nog wel wat oude bedrijfsgebouwen, die voorlopig dienen als onderkomen voor creatieven en start-ups. Historische overblijfselen geven zo’n transformatiegebied identiteit, vindt projectmanager Merwedekanaalzone Jurjen van Keulen. ‘Het wordt hier geen kaalslag. Bestaande waarden behouden we, zoals panden op het terrein waar vroeger farmaceutische groothandel OPG zat en het rijksmonumentale erfgoed van de oude aardewerkfabriek van Mobach.’ Nazaten van de oprichters bakken daar nog altijd op ambachtelijke wijze vazen en schalen.
Niet alles tegelijk
De Nieuwe Defensie is een van de woonwijken in het noordelijkste stuk van de Merwedekanaalzone, dat bekend staat als deelgebied 4. Het eerste deel van de koopappartementen is in de verkoop, en eind van het jaar start de bouw van sociale huurwoningen. Van Keulen is verantwoordelijk voor het volgende deelgebied, nummer 5, waarvan de plannen in de afrondende fase zijn. Dit middelste deel is een lange strook voormalig bedrijventerrein van 24 hectare tussen het kanaal en park Transwijk aan de westkant. Deelgebied 6, dat tot de A12 loopt, wordt het sluitstuk. Daar zijn op plotniveau al wat ontwikkelingen gaande, zoals de aanbouw van een nieuwe vestiging van Holland Casino. Een paar jaar geleden werden al vijf kantoorgebouwen getransformeerd naar tijdelijke startersappartementen. ‘Voor dat gebied zijn nog geen concrete plannen’, zegt programmadirecteur Margo Meijer. ‘We kunnen niet alles tegelijk, ook juridisch gaat dat gewoon niet.’
Nu eerst dus deelgebied 5, dat kortweg Merwede gaat heten. Hier komt een nieuwe stadswijk met een gevarieerde mix van voorzieningen en woonsegmenten, met een opvallend hoge woondichtheid. Volgens planning komen hier ongeveer 200 woningen per hectare. In totaal mogen er in het gebied 6000 woningen bijgebouwd worden.
De stad heeft die extra woningen hard nodig. Over tien jaar verwacht Utrecht 75.000 bewoners meer te hebben, en het is nu al dringen op de huizenmarkt. Vooral starters komen er nauwelijks meer aan te pas.
Samen een stapje extra zetten
Zo’n dichtheid vraagt om efficiënt bouwen en kwaliteitsborging, weet projectmanager Van Keulen, en daarvoor moet je alle grote grondeigenaren meekrijgen. In deelgebied 5 zijn dat er zes, afgezien van de gemeente zelf. ‘Bij zo’n binnenstedelijke ontwikkeling doe je het met de grondeigenaren die er zijn. Dat maakt het interessant. Je moet met elkaar een stapje extra zetten om de publieke doelen te borgen, zoals een goed voorzieningenaanbod met scholen, winkels, horeca en een groene openbare ruimte.’
In 2016 kregen alle eigenaren in het deelgebied de vraag of ze samen een stedenbouwkundig plan wilden maken voor het project. Van Keulen, daarvoor projectleider van onder meer woningbouwlocatie Rijnvliet in Leidsche Rijn, was er toen net bij. Zelf bezit de gemeente ongeveer een derde van het gebied, namelijk de busremise en het OPG-terrein, dat de gemeente al in 2004 aankocht. In de aan elkaar geschakelde oude fabriekshallen en loodsen zitten nu kleurrijke bedrijfjes, zoals een circusschool, een skatehal, een klimbaan en de creatieve broedplaats Vechtclub XL, waarvan de naam niet aan knokpartijen, maar aan de rivier refereert. In het naburige fietsdepot van de gemeente moet een hippe foodhall komen.
Zes andere grote grondeigenaren gingen op het voorstel van de gemeente in. Voor enkele kleinere locaties worden aparte afspraken gemaakt, zodat zij op termijn ook mee kunnen met de transformatie van Merwede.
Complexe puzzel
Meteen al werd afgesproken om het plan voor het gebied los te koppelen van het eigendom, vertelt Van Keulen. ‘Zo’n transformatie is altijd moeilijk op gang te krijgen. Plotje voor plotje is dan niet de handigste aanpak. Om in hoge dichtheid te kunnen bouwen en een kwaliteitssprong te maken, moeten rekenen en tekenen gelijk opgaan. Dan kun je niet louter uitgaan van eigenbelang. We hebben het plan met elkaar ontworpen, dat gaf energie.’
Hoe pakt deze aanpak concreet uit voor eigenaren en ontwikkelaars? In de praktijk zullen zij voor een vlot verloop soms stukken grond moeten uitruilen. ‘Best spannend’, zegt programmadirecteur Meijer. Stel dat op hun grond bijvoorbeeld een van de drie scholen of een deel van een park is gepland, omdat dat nu eenmaal de beste locatie is. In zo’n geval krijgen zij er elders een stuk bij voor eigen ontwikkelingen. Wordt een openbare voorziening, zoals een gezondheidscentrum, onderdeel van een woningblok van een van de private eigenaren, dan zal die dat ontwikkelen. Meijer: ‘Het is een complexe puzzel, die we voor het grootste deel hebben gelegd.’
Wat krijgen partijen terug voor al dat meedenken? ‘Ze kunnen hier relatief veel bouwen’, zegt Van Keulen. ‘Maar we vragen ook behoorlijk wat. Hun verantwoordelijkheid voor het geheel gaat bij dit project echt verder dan normaal.’
Gezamenlijk mobiliteitsbedrijf
Waarom gaat de gemeente niet gewoon voor een flinke nieuwe wijk aan de buitenrand van de stad, dat is toch veel simpeler? Projectmanager Van Keulen: ‘Het is een politieke keuze geweest om na Leidsche Rijn niet meer in het weiland te bouwen. Binnenstedelijke ontwikkeling is ingewikkelder, maar heeft ook voordelen. Nieuwe voorzieningen en mobiliteitsassen versterken ook de rest van de stad. In dit geval wordt de verbinding tussen het westen en oosten van de stad een stuk beter; je kunt er straks zo doorheen fietsen.’ Fietsen? Juist, de Merwede wordt vrijwel autovrij, en er komt een hele serie nieuwe loop- en fietsbruggetjes over het Merwedekanaal. Parkeergarages onder de appartementengebouwen met een parkeernorm van 0,3 worden bereikbaar via inritjes vanaf de Europalaan, die langs de westkant van het gebied loopt. ‘Onze strategie is: verdichting zonder extra wegen. In de Nederlandse context is het heel bijzonder, een stedenbouwkundig plan waarin de voetganger en fietser centraal staan in plaats van de auto’, zegt Meijer.
Marktpartijen hebben hierover meegedacht, doen zelf ook investeringen in mobiliteit en nemen risico’s. Zo worden de kosten voor de parkeergarages samen gedragen naar rato van het grondeigendom. Maar spannender nog, voor de aanzienlijke hoeveelheid deelauto’s die daar een vaste plek krijgen, wordt een gezamenlijk mobiliteitsbedrijf opgezet. Meijer: ‘Die deelauto’s gaan we samen op de markt brengen. Dat is nog nooit zo gedaan; het is geen bewezen business case. Heel bijzonder dat marktpartijen hierin ook hun verantwoordelijkheid nemen.’ De deelauto’s moeten beschikbaar zijn vanaf de oplevering van de eerste woningen in het gebied, dat is naar voorzien over vier jaar. ‘De mensen die hier straks als eerste gaan wonen, moeten meteen in een gebiedje komen dat af is.’
Geen concessies aan kwaliteit
Merwede krijgt 30% sociale huurwoningen en een kwart middensegment, heeft de gemeente bepaald. Daarvoor staan marktpartijen niet per se te trappelen. Omdat betaalbare woningen zo nodig zijn in de stad, heeft de gemeente een aanvraag Woningbouwimpuls gedaan bij BZK. Voor dat fonds maakte het Rijk vorig jaar € 1 mrd euro vrij. Begin september werd die aanvraag toegekend: Utrecht krijgt een bedrag van € 21 mln.
De uitgebroken coronacrisis heeft geen effect op de voortgang, nog niet in elk geval, zegt Meijer. Gezien de aanhoudend verhitte Utrechtse woningmarkt blijft de nieuwe stadswijk even hard nodig als voorheen, is haar overtuiging. ‘Ik voorzie geen problemen. Een gemengd woon–werkgebied sluit toevallig ook nog eens heel mooi aan op deze tijd. Maar zo’n ingewikkeld, samengesteld plan blijft natuurlijk spannend.’ Aan de kwaliteit wil de programmadirecteur hoe dan ook geen concessies doen. ‘Dat hebben we onlangs ook nog afgesproken met de marktpartijen.’
De afspraken zijn nu zo goed als ‘afgehecht’, zo noemt Van Keulen het. De marktpartijen zijn al begonnen met bouwplanontwikkeling. Dat doen ze op risico. Als alles goed gaat, ligt er volgend voorjaar een bestemmingsplan. Met de huidige voorbereidingen kunnen ze dan direct tempo gaan maken.
Toplocaties
De rubriek Vestigingslocaties brengt de zogenoemde ‘toplocaties’ in beeld die het Rijk in 2017 benoemde in de ruimtelijk–economische ontwikkelingsstrategie (REOS). Deze maand starten we met het eerste in een reeks stedelijke transformatiegebieden: de Merwedekanaalzone in Utrecht.
Merwedekanaalzone Utrecht
Totaal: 65 hectare, ten westen van Utrecht CS en Merwedekanaal
Gepland: maximaal 10.000 woningen (inclusief de al aanwezige 1250 woningen) plus diverse voorzieningen, zoals werkruimte, winkels, horeca, drie scholen, gezondheidscentrum en groene openbare ruimte
Deelgebied 4: onder meer 1000 woningen in woonwijken De Nieuwe Defensie en Wilhelminawerf. Oplevering: vanaf voorjaar 2021
Deelgebied 5/Merwede: gemengde woonwijk met 6000 woningen en 100.000 m² voorzieningen. Bouw start in 2022, verwachte oplevering vanaf 2024
Deelgebied 6: nog uit te werken plannen voor wonen, werken en horeca. Nu per plot al ontwikkelingen, zoals 215 huurappartementen aan Eendrachtslaan 10
Andere ontwikkelgebieden: Merwedekanaalzone (1, 2 en 3) langs noordelijk deel Merwedekanaal, onder andere Jaarbeursterrein en herontwikkeling van de Cereolfabriek in Oog in Al
Betrokken marktpartijen bij Merwede: AM/Synchroon, Greystar, Lingotto/3T Vastgoed, Janssen de Jong, BPD Ontwikkeling, G&S Vastgoed/Boelens de Gruyter/Round Hill Capital
