‘Veerkracht’ is het sleutelwoord in een uitgebreide studie van Bouwinvest naar de gevolgen van corona voor vastgoedbeleggingen. Daarbij wacht volgend jaar nog een verrassing.
Door Wabe van Enk
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 12, 18 december 2020
Een van de meest opvallende studies naar vastgoed komt dit jaar van Bouwinvest Real Estate Investors onder leiding van Marleen Bosma, hoofd Research & Strategic Advisory. Ze toont in een studie aan dat vastgoed nieuw beleggerskapitaal zal aantrekken, terwijl veel economische sectoren onder druk staan. Deze interesse komt met name voort uit de, gemiddeld genomen, sterke basis van de vastgoedsectoren. ‘De instroom van kapitaal voor de vastgoedsector blijft ook volgend jaar nog hoog. De tijdelijke onzekerheid in de markt, waardoor er een voorbehoud werd gemaakt bij taxaties eerder dit jaar, is grotendeels voorbij’, voorspelt Bosma.
De toekomstige instroom heeft ook te maken met de veranderde pensioenwetgeving, waardoor pensioenfondsen afhankelijk van de generatie van hun premiegevers op zoek zijn naar absoluut rendement en eventueel minder of meer risico aan kunnen. Een ander aspect is dat de aandelenkoersen al erg hoog zijn en dat de opbrengsten van vastrentende obligaties laag zijn.
Stabiele groei
Dit is goed nieuws voor Bouwinvest zelf, dat snel groeit en nu € 12,9 mrd assets onder management heeft. Of het goed of slecht nieuws was, het beïnvloedt de studie niet, zo benadrukt Bosma. ‘Onze afdeling Research wordt binnen Bouwinvest juist gewaardeerd vanwege onafhankelijk onderzoek.’ Haar onafhankelijkheid wordt benadrukt doordat ze toezichthouder is in de pensioenfondsenwereld.
Bosma analyseerde voor de studie de uitwerking van de coronacrisis op de verschillende vastgoedbeleggingssectoren. Daarbij is het sleutelwoord ‘veerkracht’. ‘De meeste sectoren – woningen, zorg, logistiek en supermarkten – hebben tijdens de pandemie laten zien dat ze weerbarstig zijn en konden profiteren van positieve onderliggende fundamenten. Van de andere sectoren, kantoren, hotels en high-street winkels, verwachten wij dat ze veerkrachtig zijn en de komende jaren op de kernlocaties zullen herstellen, en dan weer een gezonde en stabiele groei tonen’, aldus Bosma.
Relatief gezond
Interessant is de vergelijking van de marktvooruitzichten voor de lange termijn met andere beleggingscategorieën, zowel in Nederland als wereldwijd. ‘Vanuit een economisch perspectief bevindt Nederland zich in een relatief gezonde positie ten opzichte van veel andere landen in Europa, dankzij een traditie van innovatie, een sterke IT-infrastructuur en een relatief lage afhankelijkheid van het internationale toerisme. De Nederlandse markt heeft hiervan geprofiteerd in het afgelopen jaar, waarin we plotseling moesten thuiswerken en bedrijven een snelle omslag moesten maken’, aldus Bosma.
Ze wijst erop dat normaliter na een crisis beleggers kiezen voor minder risico, in vaktermen core of core-plus beleggingen. Het is echter de vraag of hiervoor voldoende product is op de Nederlandse markt. In het onderzoek worden zes deelmarkten onder de loep genomen, waaronder de traditionele sectoren wonen, retail en kantoren, maar ook logistiek, hotels en zorgvastgoed. Ook deze laatste ziet ze als een serieuze categorie voor investeerders. Overige vastgoedbeleggingscategorieën die andere internationale partijen meenemen in hun onderzoek, zoals investeringen in infrastructuur of vastgoedleningen, vallen buiten de scope van het Bouwinvest-onderzoek.
Positiever
Bosma is over het algemeen optimistisch over de vooruitzichten voor 2021–2023 voor met name de sectoren woningen, zorgvastgoed, logistiek vastgoed en winkelcentra voor dagelijkse levensbehoeften.
Ze is daarmee iets positiever dan Rabobank, die in deze editie voor 2021 en 2022 nog krimp voorspelt. De verwachting dat corona in de vastgoedsector geen diepe sporen zal achterlaten, zoals de kredietcrisis van 2008, wordt door zowel de bank als door Bouwinvest onderschreven.
Bosma wijst naar de woningsector als gunstige categorie voor beleggers. ‘In deze crisistijd blijven Nederlandse woningen aantrekkelijk door de lage rente en een groot tekort. Het investeren in nieuwe woningen blijft een belangrijke prioriteit voor de overheid en voor ons.’
Accent op duurzaamheid
Bouwinvest is traditioneel een van de belangrijkste woningbeleggers – meer dan de helft van het geïnvesteerd vermogen zit in woningen. Bosma wijst erop dat het door de langjarige relaties met gemeenten en projectontwikkelaars mogelijk is de portefeuille verder te vergroten.
Natuurlijk ziet Bosma dat retail in hoofdwinkelcentra het moeilijk heeft, maar ze ziet wel lichtpunten. Ze wijst op pre-corona-onderzoek dat een goede toekomst voor high-streets voorspelt in de 15 topsteden van Nederland. ‘Ik verwacht dat dit na corona bewaarheid wordt.’
Ook de hotelsector zal uiteindelijk weer opbloeien wanneer mensen hun normale vrijetijdsbesteding kunnen hervatten, de (internationale) toeristenstromen terugkeren en na verloop van tijd ook het zakelijk verkeer weer op gang komt, zegt ze. ‘Dan praten we wel over 2023.’
Bosma is ook minder pessimistisch dan menig buitenstaander over kantoren. ‘Kantoren blijven een belangrijke ontmoetingsplaats, ook al blijft thuiswerken na corona op een hoger niveau. De totale kantoorbezetting zal misschien dalen, maar de vraag naar goed bereikbare, levendige locaties zal terugkeren.’
Ze wijst erop dat de eisen aan goede kantoorlocaties wel toenemen, maar dat geldt ook voor andere categorieën: gebouwen moeten multifunctioneel, gezond en duurzaam zijn. ‘Bijna alle beleggers leggen een accent op duurzaamheid. De indices van MSCI tonen aan dat het loont om zo’n accent te leggen.’
Bouwinvest koopt zorgcomplexen
Zorg komt er in het rapport van Bosma goed van af, en Bouwinvest voegde op de dag van het gesprek de daad bij het woord: het Bouwinvest Healthcare Fund maakte bekend twee complexen met 139 appartementen op de Zorgcampus Zuiderpark in Eindhoven te kopen van Archipel. Erwin Drenth, director Dutch Healthcare Investments: ‘Deze aankoop past uitstekend binnen de ambities van het Bouwinvest Healthcare Fund om de zorgportefeuille verder uit te breiden in het middensegment. De complexen sluiten naadloos aan op de huidige maatschappelijke ontwikkelingen, waarbij de huurders lang thuis kunnen blijven wonen.’
Gerelateerde artikelen:
