Topman Marcel Schipper van VolkerWessels Vastgoed pleit voor het blijven ontwikkelen van dure woningen. Die zijn immers de oplossing voor het doorstroomprobleem
Door Gabriëlle Klaver
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7, 17 juli 2020
VolkerWessels Vastgoed ontwikkelt zowel commercieel vastgoed als woningen. Waarom beide en hoe groot is het woningaandeel?
‘Voor VolkerWessels Vastgoed is het een bewuste keuze om het hele palet te doen. We ontwikkelen winkels, hotels, zorgwoningen, logistiek en dus ook woningen. Ik schat dat woningontwikkeling zo’n 70% van onze omzet uitmaakt. Bij woningbouw bestrijken we bovendien zowel binnenstedelijke ontwikkeling als gebiedsontwikkelingen in de buitengebieden.
Door alles te doen, differentiëren we onze activiteiten en spreiden we de risico’s. Bovendien kunnen we daardoor gemengde projecten oppakken zoals het Foodcenter Amsterdam, dat getransformeerd wordt naar 1700 woningen en 90.000 m² bedrijfsruimte.
Woningontwikkeling en ontwikkeling van commercieel vastgoed zijn aparte disciplines. Zo zit je bij commercieel vastgoed veel dichter op de klant, bij woningen denk je veel meer in concepten. Zelfs tussen binnenstedelijke woningontwikkeling en ontwikkelen in een buitengebied – waar veel meer in publiek–private samenwerking is – zit een groot verschil. Maar we hebben er plezier in om alles te doen, ook omdat mensen dan verschillende facetten van het ontwikkelvak kunnen leren. Daarmee gooien we bovendien hoge ogen bij de war on talent.’
Werken jullie veel samen met andere partijen en waarom?
‘Vooral in de gebiedsontwikkelingen werken we veel samen. Dat heeft te maken met risicospreiding – sommige projecten zijn echt heel groot. Zo ontwikkelen we in Roelofarendsveen 1100 woningen over een periode van 15 jaar en werken we samen met Verwelius.
We werken samen met alle grote partijen; we verdelen de ontwikkelplukken en blijven als meekijk-ontwikkelaar betrokken bij de samenwerkingspartner. Daar leren we van. Maar we werken ook samen met plaatselijke ontwikkelaars. Voordeel als je elkaar kent, is dat van het één het ander kan komen. Een samenwerking moet wel altijd waarde toevoegen.’
Al jullie projecten worden gebouwd door bedrijven van VolkerWessels. Hoe kijk je aan tegen deze gedwongen winkelnering?
‘Bij VolkerWessels zijn de werkmaatschappijen heel zelfstandig en hebben we zelf een grote beslissingsbevoegdheid. Vanuit het concern wordt financieel gestuurd, op onze cijfers én ons ondernemerschap. Dat houdt ons scherp, waardoor alle werkmaatschappijen marktconform werken. Nee, er wordt mij dus nooit gevraagd een project aan een bepaald bedrijf te gunnen – dat zou tegen het ondernemerschap ingaan.
Maar het is wel prettig om aan de voorkant van projecten samen te werken met bedrijven die we goed kennen. Daardoor hebben we meteen technische expertise in huis, waardoor het proces versnelt en kostenefficiënter wordt. Een voorbeeld is MorgenWonen, dat een op zichzelf staande werkmaatschappij is waarmee we veel samenwerken. Het is een woning die grotendeels in de fabriek wordt gebouwd, uit onderhoudsarme en duurzame materialen bestaat en bovendien nul-op-de-meter heeft. Het concept ziet er inmiddels gevarieerd uit en, heel belangrijk, de faalkosten zijn bijna naar nul. Dat maakt flink verschil in de marge.’
Hoe financieren jullie woningontwikkelingen?
‘Via externe financiers of bijvoorbeeld institutionele beleggers die forward funden. We geven al jaren heel consistente prognoses af, wat financiers prettig vinden. De banken en institutionelen concurreren op basis van prijs met elkaar, maar het voordeel van een institutionele belegger is dat een deel van de afzet dan ook meteen is geregeld.
Overigens is ons vermogensbeslag laag, omdat we ervoor zorgen dat projecten een snelle doorlooptijd hebben. Die combinatie van sterke liquiditeit, continuïteit en goed rendement gaan hand in hand.
Bij institutionele beleggers benadrukken we dat ze niet alleen met het directe rendement moeten rekenen, maar ook het indirecte. De waardegroei is ook van invloed, en die is zeker niet alleen te vinden in de G5. Ook agglomeraties zoals Groningen, Zwolle en Arnhem–Nijmegen zijn interessant. De belangstelling van institutionele beleggers voor woningen hebben we nog niet zien dalen, hoogstens zijn ze iets voorzichtiger.’
Hoe schat je de nabije toekomst van de woningmarkt in?
‘We zien dat bij de duurdere woningen de aankopen worden uitgesteld, maar niet afgesteld. Bij het betaalbare en het middeldure segment is de vraag onverminderd groot. Eén en ander hangt natuurlijk wel af van het consumentenvertrouwen, dat weer samenhangt met eventuele ontslaggolven. Het is nu afwachten wat voor gevolg de enorme financiële verruiming door de ECB heeft. Als dat leidt tot een gecontroleerde inflatie, is dat goed voor de woningmarkt.
Gezien de krapte op de woningmarkt denken we dat de grote vraag naar woningen blijvend is. Het aantal bouwvergunningen is echter wel drastisch afgenomen. Het zou een groot verschil maken als de ruimtelijke ordeningsprocedures zouden kunnen verkorten of versnellen. Het is lastig precies aan te wijzen waarom de bouwvergunningen zijn ingezakt; het lijkt een samenspel van factoren te zijn.
De sense of urgency is er bij overheden namelijk wel, heb ik het idee. Natuurlijk zijn de dossiers rond stikstof (PAS) en de aangescherpte regels rond PFAS (vervuilde grond) een probleem. Daar zit de lobby van de betrokken brancheverenigingen echter goed op. Wellicht is het ook een kwestie van capaciteit bij gemeenten en zou een stimulans daar al flink kunnen helpen.
Ik heb niet zoveel moeite met regels die gemeenten nu invoeren om meer ruimte te geven aan sociale en middeldure woningen, mits ze maar van te voren worden aangekondigd. Het is meestal niet mogelijk om ze er achteraf in te rekenen. En bij dezen wil ik een oproep doen het dure segment niet opzij te schuiven: dure woningen blijven nodig. De krapte aan de onderkant is zeker ook een doorstroomprobleem; dat moeten we niet vergeten.’
Tweede woningontwikkelaar
2728. Dat is het aantal woningen dat VolkerWessels als concern in 2019 heeft verkocht. Daarmee is het na BPD de woningontwikkelaar geweest die dat jaar de meeste woningen heeft verkocht. Het is een stijging van 27% ten opzichte van een jaar eerder. VolkerWessels Vastgoed, een van de werkmaatschappijen van VolkerWessels en een landelijk werkende vastgoedontwikkelaar, is verantwoordelijk voor een heel aantal van die verkochte woningen. Veel van de woningen werden verkocht in het Groot-Randstedelijk gebied, maar bijvoorbeeld ook in Noord-Nederland.
Gerelateerde artikelen:
