Retail vormt een steeds kleiner deel van de vastgoedportefeuilles van institutionele beleggers, maar wint wel aan belangstelling, zo stellen experts op de jaarlijkse vastgoed-retailbeurs Mapic in Cannes.
Terugblikkend op het Europese landschap van winkelcentra merkt Chris Gardner, hoofd European Retail bij CBRE, op: ‘Als corona één ding heeft gedaan, dan is het wel dat het de kloof tussen winnaars en verliezers heeft vergroot. Ook zien we dat steeds meer partijen terugkeren naar fysieke retail.’
Sandra Ludwig, hoofd Retail Investment voor EMEA bij JLL, sluit zich hierbij aan. ‘Ik verwacht dat retail in 2027 weer volledig op de radar van beleggers staat. ‘We voorspellen tot 2030 een jaarlijkse omzetgroei van 3,37% in de sector; dat wakkert de belangstelling aan.’ Beleggers ‘blijven selectief’, aldus Ludwig, en staan voor de uitdaging om te bepalen ‘op welk land ze zich willen richten en welk type retail ze willen aankopen’.
Beleggers investeren niet langer passief in een paar winkelcentra zonder eerst hun huiswerk te doen, volgens Larry Brennan, hoofd European Retail Agency bij Savills. ‘Winkelcentra zijn krachtige financiële instrumenten, maar ze vereisen actief beheer; het is geen passieve belegging. Wie wil investeren in de consumentenmarkt, vindt hier een overtuigend argument.’ Hij merkt echter op dat het ‘niet verrassend’ is dat veel winkelcentra in het Verenigd Koninkrijk en Ierland nu worden verhandeld ‘inclusief een beheercomponent (asset management), waarbij de prijs die expertise weerspiegelt’.
De top en de rest
Hoewel de belangstelling van beleggers zich vooral concentreert op vastgoed van topkwaliteit, bieden de huidige kapitaalmarkten een gevarieerd aanbod aan sterke segmenten. Retail gericht op dagelijkse behoeften – vaak met een supermarkt als trekpleister – is populair omdat dit type vastgoed bestand is tegen negatieve sentimenten; het behoudt een sterke, fysieke positie binnen lokale gemeenschappen. Toch gebruiken de slimste verhuurders en exploitanten nog steeds technologie om hun bedrijfsvoering te verfijnen, aldus Dominik Uhe, hoofd investor relationship management bij de Duitse hypermarktketen Kaufland Stiftung & Co. Kaufland, onderdeel van de Schwarz Gruppe (waartoe ook Lidl behoort), is erin geslaagd door het veranderende retaillandschap te navigeren door strategisch en selectief nieuwe winkels te openen, waardoor het aantal sluitingen tot een minimum is beperkt. Uhe: ‘Dankzij kunstmatige intelligentie werken we efficiënter. We verspillen veel minder voedsel doordat we verkoopgegevens nauwkeurig bijhouden. En taken waar we voorheen drie dagen over deden, kosten nu nog maar drie uur.’
Bij het aansturen van de onderneming is er echter ook sprake van een zekere ‘terug naar de basis’-benadering. ‘Omdat onze winkels groter zijn dan die van Lidl, brengen klanten er meer tijd door’, legt hij uit. ‘Bij het bepalen van een winkellocatie moet je daarom ook nadenken over aanvullende voorzieningen, zoals een kinderspeelplaats of een plek om koffie te drinken.’ Hij verwacht dat consumenten over tien jaar nog steeds niet meer willen betalen voor hun boodschappen. ‘Prijs en kwaliteit blijven cruciaal. Daarop baseren wij onze bedrijfsstrategie: we moeten bescheiden en ruimdenkend blijven en ons richten op wat stabiel is.’
Een ander gewild segment in de retailsector blijft de aandacht van investeerders trekken, mede door de populariteit en de schaarste ervan. Experts merken op dat er in de volwassen Europese markten in de toekomst nog maar weinig nieuwe retailparken zullen worden ontwikkeld, terwijl parkeergelegenheid op locatie onverminderd populair blijft bij consumenten.
Uit onderzoek van Savills blijkt dat internationaal kapitaal een steeds grotere rol speelt bij investeringen in Europese retailparken, wat grotere transacties en de overname van volledige portefeuilles mogelijk maakt. In de eerste negen maanden van 2026 was 52% van het investeringsvolume afkomstig van buitenlandse kopers, tegenover een gemiddelde van 41% over de afgelopen vijf jaar. De investeringen in deze activaklasse namen in het derde kwartaal van 2026 een vlucht en bereikten ruim € 2 mrd – een stijging van 91% ten opzichte van dezelfde periode in 2025.
‘Het succes van retailparken zou ook moeten doorwerken in traditionele winkelcentra’, suggereert Brennan. ‘De inkomstenstroom is er. Hoewel de groep kopers er iets anders uitziet – met minder institutionele beleggers – is er een dynamische mix van co-investeringsstrategieën en uiteenlopende kapitaalbronnen binnen de retailsector.’
Lees ook: Transformatie Stadshart Amstelveen wint Mapic Award
Trends in design- en luxegoederen
Volgens Sally Bruer, hoofd onderzoek naar retail en logistiek in de EMEA-regio bij Cushman & Wakefield, kunnen consumentenbudgetten en veranderende voorkeuren de vooruitzichten voor luxegoederen hebben getemperd. ‘Maar dat schept ruimte voor het ‘premium’-segment in de retail; producten die de consument een bijzonder gevoel geven, zonder dat het prijskaartje direct een zware last vormt’, stelt zij.
De trend waarbij consumenten op zoek zijn naar kwaliteit en waar voor hun geld, ondersteunt ook het segment voor designartikelen. Volgens consultant en outlet-expert Ken Gunn is er voor dit segment alle reden tot optimisme. Hij merkt op dat, hoewel de ontwikkelingskosten hoog zijn en risicomijdende beleggers innovatie afremmen, de vraag aanhoudt en de bezettingsgraad recordhoogtes heeft bereikt.
Er zijn inmiddels 207 grote outletcentra in Europa, met een verwachte omzet van € 24,4 mrd dit jaar – een stijging van 5% ten opzichte van vorig jaar. Volgens Gunn doen investeerders er goed aan zich te richten op kleine, minder presterende locaties in de categorieën ‘tier 4’ en ‘tier 5’, met als doel deze uit te breiden en te verbeteren naar een ‘tier 3’- of ‘tier 2’-niveau. Hij merkt op dat ‘elke stap omhoog in deze classificatie leidt tot een verdrievoudiging van de waarde van het vastgoed’. Ook de sector voor horeca en consumptie groeit, wat aansluit bij de bredere trend waarbij de ‘beleving’ centraal staat.
’Wees niet bang voor vrijetijdsbesteding en entertainment,’ voegt Ludwig eraan toe. ‘Het zorgt voor meer bezoekers en hogere omzetten voor alle partijen.’
De Mapic, die tegenwoordig zo’n 4000 bezoekers trekt, de helft van het aantal bezoekers van voor corona, heeft zijn opzet in de loop der jaren aangepast aan zijn positie binnen de kapitaalmarkten. Maar een efficiëntere, meer gestroomlijnde sector – gericht op realistische rendementen en een duidelijk omschreven functie van het winkelen – sluit beter aan bij de behoeften van investeerders.
Isobel Lee is redacteur bij IPE Real Assets, zusterbedrijf van PropertyNL en voortzetting van PropertyEU
