Hoewel de omvang van fraude met woninghypotheken lijkt mee te vallen, is er de laatste twee jaar wel een verdubbeling geweest. Van fraude met andere soorten vastgoed is relatief weinig bekend. Een onderzoek van Justitie stelt dat in het transactieproces structureel iets verkeerd zit. De brancheorganisaties denken dat de misstanden niet met simpele middelen kunnen worden opgelost. Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 16
Hoewel de omvang van fraude met woninghypotheken lijkt mee te vallen, is er de laatste twee jaar wel
een verdubbeling geweest. Van fraude met andere soorten vastgoed is relatief weinig bekend. Een onderzoek
van Justitie stelt dat in het transactieproces structureel iets verkeerd zit. De brancheorganisaties
denken dat de misstanden niet met simpele middelen kunnen worden opgelost.
Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 16
door Robert van Til
Een stroman koopt op een executieveiling een pand,
verkoopt het door aan een andere stroman en deze
vraagt vervolgens met valse documenten een hypotheek
aan. Als de bank toehapt, is de criminele handeling
voltooid en kan het pand weer terug naar de
executieveiling. Deze vorm van oplichting vraagt van
de fraudeur wel wat organisatievermogen. De fraude
gedijt vooral in bepaalde milieus in Rotterdam en Den
Haag. De cyclus wordt aangestuurd door een ‘grote organisator’.
Volgens onderzoek van het ministerie van
Justitie gaat het vaak om een man die in eigen kring
hoog in aanzien staat en om die reden stromannen aan
zich schatplichtig kan maken.
De georganiseerde makelaars en taxateurs maken zich
zorgen over de toegenomen fraude met onroerend
goed. De oorzaken zijn divers. Ook goedwillende taxateurs
schurken vaak aan tegen de grens van wat moreel
aanvaardbaar is. Zij kunnen kiezen: of deze opdracht
op deze manier, of nooit meer een opdracht. De andere
actoren, zoals banken, notarissen en intermediairs
hebben een minstens even groot aandeel in de ontstane
situatie. De problemen zijn structureel en concentreren
zich in de vier grote steden. De cijfers lijken niet
alarmerend. Maar voor rotte kiezen past maar één middel,
aldus de beroepsgroep: trekken.
De aangerichte schade laat zich moeilijk vaststellen.
Alleen bij woningfraude zijn harde cijfers beschikbaar.
Zo is het aantal panden dat in de periode 2000-2006
meer dan vier maal van eigenaar wisselde, niet echt
hoog te noemen. Van de vier grote steden scoort Rotterdam
het hoogste met 0,43 procent van alle woningtransacties.
Daarna volgen Den Haag (0,29%), Amsterdam
(0,07%) en Utrecht (0,05%).
Gewaarborgd
Deze en andere cijfers zijn te vinden in het zogeheten
rapport ‘malafide activiteiten in de vastgoedsector’, dat
dit jaar in opdracht van het ministerie van Justitie werd
uitgevoerd door de Advies- en Onderzoeksgroep Beke
in Arnhem en de Erasmus Universiteit in Rotterdam.
Dit rapport gaat in op werkwijzen en verschijningsvormen
van de verschillende vormen van fraude. Zo
is het niet toevallig dat veel panden waarmee veelvuldig
wordt gespeculeerd, worden aangekocht met een
hypotheek die is gewaarborgd door met de Nationale
Hypotheekgarantie (NHG). Met een financiering van €
223.214,29 plus de bijkomende kosten van 12% wordt
precies de bovengrens van € 250.000 bereikt. Dus gingen
vorig jaar veel panden in Rotterdam en Den Haag
voor deze prijs van de hand. Deze twee steden bezorgden
de NGH een aanzienlijke verliespost.
Van de 660 gevallen, waar de NGH vorig jaar een schadebedrag
uitkeerde, kwamen er 210 uit Rotterdam en
131 uit Den Haag. Vrijwel al deze panden kwamen in
de gedwongen verkoop. De NHG leed op deze woningen
een gemiddeld verlies van ongeveer € 39.000. In
de rest van het land is dit bedrag slechts € 23.000 per
schadegeval.
De NHG ziet dit als een zorgelijke ontwikkeling. Het
jaarverslag meldt dat de ‘ontwikkeling van het aantal
schadedossiers ten aanzien van woningen in Rotterdam
en Den Haag voor een groot deel wordt
veroorzaakt door verschillende vormen van hypotheekfraude.
Dit baart grote zorg.’
Bij elkaar bedraagt de schade voor de NHG bijna € 20
mln. Is dit veel? Op de 60.500 hypotheekgaranties die
de NHG in 2006 afgaf, lijkt dit bedrag wel mee te vallen.
Er is echter ten opzichte van 2005 wel sprake van
bijna een verdubbeling van 0,77% naar 1,32% van het
totaal aantal hypotheekverstrekkingen. De fraudegevallen
staan niet op zichzelf. Het rapport van Justitie wijst
erop dat de omstandigheden waaronder bankemployees,
notarissen, makelaars en taxateurs hun beroep uitoefenen,
de fraude mede kunnen uitlokken.
Zo voelen makelaars en taxateurs zich vaak voor het
blok gezet door opdrachtgevers die van te voren opgeven
welke waarde de taxatie moet opleveren. In een notitie
over de fraudebestrijding nemen de brancheorganisaties
van NVM, LMV, VBO en RVT gezamenlijk stelling
tegen het ontbreken van een efficiënt anti-fraudebeleid.
Veel hypotheekintermediairs vinden het normaal
om vooraf te melden welk bedrag er minimaal in het
rapport moet komen te staan. Een hoge waarde levert
meer provisie en is ook gunstig voor de particuliere
klant. Taxateurs die het spel niet meespelen en bijvoorbeeld
weigeren om een minimumbedrag te noemen,
kunnen nieuwe opdrachten wel vergeten.
‘Door deze werkwijze dreigt het taxatiesysteem zijn
doel voorbij te schieten. Niet alleen wordt banken inzicht
onthouden in rapporten die hen juist kunnen
behoeden voor te hoge financieringen, er treedt ook
nog eens een soort selectiemechanisme in werking ten
gunste van taxateurs die “hoog” taxeren’, stellen de vier
organisaties.
Ook de gewoonte van intermediairs om aan de taxateur
hoge retourprovisie te vragen, oplopend tot 60 à
70 procent van de taxatiekosten, zien de organisaties
als een aantasting van de kwaliteit. De oplossing die zij
aandragen is radicaal: laat de banken en verzekeraars
voortaan zelf de opdracht voor een taxatie geven. De
organisaties streven naar een convenant met de organisaties
van geldverstrekkers, zoals vertegenwoordigd
door de Nederlandse Vereniging van Banken, het
Contactorgaan Hypothecair Financiers en de stichting
Fraudebestrijding Hypotheken en het Waarborgfonds
Eigen Woningen.
Wat dit zal betekenen voor de intermediairs en de taxatiebureaus,
is nog onduidelijk. Heel wat duidelijker is
de bedoeling achter een tweede voorstel: laat banken
alleen nog taxaties laten accepteren, die zijn opgesteld
door leden van de brancheorganisaties. Dit zou de weg
afsluiten voor niet gekwalificeerde taxateurs. In het register
van VastgoedCert, staan circa 6000 makelaars
en taxateurs ingeschreven, bij SCVM ongeveer 1000.
De brancheorganisaties schatten dat er 2200 ‘entiteiten’
zijn, die zich ‘aan geen enkele vorm van toezicht
wensen te onderwerpen’. Dit plan zou de ‘ongeorganiseerden’
min of meer dwingen om zich laten certificeren
bij VastgoedCert of SCVM én zich aansluiten
bij NVM, LMV, RVT (taxateurs), NVR (Rentmeesters)
of VBO. Certificering is nu alleen verplicht voor NHGtaxaties.
Alle andere taxaties vallen in principe in het
domein van de vrije markt. Taxateurs die zich geen lid
zijn van een brancheorganisatie zijn niet onderworpen
aan een vorm van tuchtrecht. Een frauderende makelaar
die zijn activiteiten na een veroordeling buiten de
brancheorganisaties wil voortzetten, kan daarom niets
in de weg worden gelegd.
Gecertificeerd
Directeur Jan Mes van VastgoedCert vindt dat ongewenst.
‘Een van onze kernboodschappen is iedereen
die van de diensten van makelaars en taxateurs gebruik
maakt, altijd moet controleren of iemand wel of niet
is gecertificeerd. Alleen dan is iemand aan te pakken.
Mensen die niet gecertificeerd zijn en ook niet zijn aangesloten
bij een brancheorganisatie, kunnen juridisch
moeilijk worden aangepakt’.
De kans dat daar daadwerkelijk verandering komt, is
aanzienlijk gestegen. De NHG heeft het voorstel van
de brancheorganisaties om alleen gecertificeerde partijen
te gebruiken voorzien van een positief advies in de
richting van het ministerie van VROM. Volgens NHG
‘ziet het ernaar uit dat VROM en VNG deze wijzigingen
gaan goedkeuren.’
Ook steunt de NHG de eis dat de taxateur kennis moet
hebben van de regio. De kans is daarom gestegen dat
er definitief een eind komt aan de mogelijkheid om
niet-gekwalificeerde taxateurs in te huren, die ook niet
bekend zijn met de locale situatie.
Mes juicht dat toe, maar verwacht wel dat de maatregel
nog wat voeten in de aarde zal hebben.
‘Dat de NGH de fuik wat strakker gaat dichttrekken
en de regels wat stringenter maken, was een beetje te
verwachten’, zegt hij. ‘Dit voorstel maakt het voor de
taxatiebureaus een stuk moeilijker. Die zijn doorgaans
geen lid van een brancheorganisatie en zullen dat dus
moeten worden. De tarieven zullen dan waarschijnlijk
omhoog gaan. Het wordt duurder. De marktverhouding
tussen de zelfstandige makelaars en taxateurs en de
taxatiebureaus zal dan ook gaan veranderen. Het kan
ook best nog een aantal consequenties hebben die we
nu nog niet kunnen overzien.’ De organisaties waarschuwen
voor de neiging om fraude met onroerend
goed te willen bestrijden met simpele middelen.
Mes: ‘Het te voeren beleid tegen een intermediair die
zelf taxatierapporten vervalst, vraagt een andere insteek
dan de bestrijding van biedingmanipulaties bij executoriale
veilingen. Hier worden stelselmatig biedingen
door particulieren met bedreigingen en suppressie door
handelaren tegengehouden’. Het streven is daarom gericht
op een ‘ketengerichte aanpak op het gebied van
signalering, preventie, opsporing en bestrijding (-)’.
Er liggen nu zes concrete voorstellen voor convenanten
die de beleidsvelden omvatten van de ministeries van
Financiën/EZ, VROM en Justitie.
Bij het weren van de fraudegevoelige elementen uit de
taxatiepraktijk kunnen de taxateurs ook rekenen op
de steun de Vereniging van Vastgoed Participanten
(VVP). Oprichter en bestuurslid Dion Bartels hecht
een groot belang aan een taxatierapport van een onafhankelijke
taxateur, die bij elke aankoop zou moeten
worden opgesteld. Dat rapport moet vervolgens integraal
worden opgenomen in het prospectus. Aan het
eind van de looptijd van een CV zou dan bij verkoop
opnieuw een taxatie van de te verwachten opbrengst
moeten worden gedaan. Ook een oordeel van taxateur
over de kwaliteit van huurders, huurcontracten, leegstand
en de invloed hiervan op de waardebepaling ziet
Bartels niet als overbodige luxe.
