[i]Het zit NSI de laatste jaren niet erg mee. Een aandelenemissie bracht de koers op een dieptepunt en het vooruitzicht van de kantorenmarkt is om te huilen [/i]
Het zit NSI de laatste jaren niet erg mee. Een aandelenemissie bracht de koers op een dieptepunt en het vooruitzicht van de kantorenmarkt is om te huilen
Door Elvan Bayraktaroglu
PropertyNL Magazine nr. 3, 28 maart 2014
Ondanks alle tegenslagen zet de ceo van NSI, Johan Buijs, de schouders eronder, en is hij van plan om van het bedrijf een volwaardig totaalrendementfonds te maken. ‘We kampen inderdaad met het imago van een kantorenfonds, terwijl de Nederlandse kantorenportefeuille maar een derde van onze hele portefeuille is’, zegt Buijs. Op de eeuwig terugkerende vraag of de fusie met Vastned Offices & Industrial wel zo slim was, antwoordt Buijs: ‘De situatie waarin NSI momenteel verkeert, heeft niets te maken met de overname van Vastned Offices & Industrial. Sterker nog, die overname heeft de positie van NSI versterkt.’
Hoopvol
Het vooruitzicht op de Nederlandse kantorenmarkt blijft somber en nu blijkt ook het winkelvastgoed van NSI geen huurgroei te realiseren. Buijs blijft echter hoopvol en voorspelt dat de markt in 2015–2016 zal aantrekken. Het doel is om in 2016 een kwalitatief betere portefeuille te hebben met een hogere bezettingsgraad. Dit zal NSI bewerkstelligen door panden die niet tot de kernportefeuille behoren, de zogenaamde non-core panden, ofwel objecten die niet genoeg huurinkomsten opbrengen of het opknappen niet waard zijn, te verkopen. Daar is NSI niet terughoudend in. Voor het winkelvastgoed staat er voor bijna € 39 mln op de balans als ‘non-core’, ook al zullen deze panden niet onmiddellijk in de etalage worden gezet. Voor de Nederlandse kantoren betreft dit € 20,7 mln. Het leeuwendeel van de kantorenportefeuille (€ 381 mln) krijgt een opknapbeurt en moet daarmee beter verhuurd kunnen worden. De bezetting in de kantorenportefeuille nam het afgelopen jaar minimaal toe tot 72,1%. De huurgroei noteert op jaarbasis een negatieve 4,6%. Voor het winkelvastgoed is er sprake van een dalende bezetting tot 87,2% en een negatieve huurgroei op jaarbasis van 6%. Gezamenlijk maakt dit bijna 70% deel uit van de portefeuille.
Het Belgische onderdeel van NSI, dat voor bijna de helft uit logistieke panden bestaat, heeft afgelopen jaar goed gepresteerd. Het heeft weliswaar de bezettingsgraad zien dalen tot 85%, maar onderliggend heeft het logistieke vastgoed de bezettingsgraad zien verbeteren. De waarde van de Nederlandse kantorenportefeuille van NSI is sinds het begin van de crisis in 2008 door herwaarderingen bijna gehalveerd, inmiddels heeft NSI een totaal belegd vermogen van € 1,8 mrd. ‘In Europees perspectief zijn wij een kleine speler op de markt’, zegt Buijs. ‘Inmiddels hebben wij als kantorenfonds enorme ervaring in het beheren van kantorenportefeuilles en per 1 januari 2014 zijn de mogelijkheden om samen te werken met derden verruimd onder het FBI-regime.’ Volgens Buijs biedt dit mogelijkheden om tot consolidatie in de Nederlandse vastgoedmarkt te komen.
Historisch dieptepunt
Vorig jaar november bereikte het aandeel van NSI een historisch dieptepunt. De koers van NSI maakte toen een vrije val van ruim 14% als gevolg van een aandelenemissie. Bestaande beleggers voelden zich gepasseerd nadat NSI € 300 mln aan aandelen onderhands plaatste bij institutionele partijen. Alleen institutionele beleggers konden vorig jaar tegen grote korting aandelen in het fonds kopen. Aandeelhouders kampten niet alleen met verwatering van het aandeel, ook hadden ze met alle liefde geprofiteerd van de korting waarmee de aandelen doorgezet werden. VEB stapte vervolgens naar de rechter. Buijs liet daarop weten dat de emissie juist de NSI-aandeelhouder dient, namelijk het terugdringen van schulden en daarmee de LTV. ‘Als de waardering omlaag gaat, gaat de LTV omhoog. Op een gegeven moment moest deze neergaande spiraal worden doorbroken.’
Huurinkomsten beïnvloeden
In tegenstelling tot de waardering van vastgoed kan een vastgoedbelegger de huurinkomsten wel beïnvloeden. De economische ontwikkelingen van de afgelopen jaren lei- den er echter wel toe dat voor 2014 zowel de retail- als de kantorenportefeuille geen huurgroei zal laten zien. Nieuwe huurcontracten in de kantorenportefeuille in 2013 lieten een lagere huurprijs zien ten opzichte van het voorgaande jaar. Wel slaagt NSI er met haar actieve verhuurstrategie in om beter te presteren dan de Nederlandse kantorenmarkt wat betreft opname. Zo verbeterde de bezettingsgraad in de Nederlandse kantorenportefeuille, terwijl landelijk de leegstand opliep. Alhoewel een pessimistisch beeld wordt geschetst van de kantorenmarkt, zijn er genoeg lichtpunten die op termijn voor omslag kunnen zorgen voor NSI. De uitrol van de HNK (Het Nieuwe Kantoor) wordt als voorbeeld genoemd. Sinds de verruiming van de FBI (fiscale beleggingsinstelling)- wetgeving, mogen vastgoedbeleggers binnen zekere grenzen ondernemingsmatige werkzaamheden verrichten. De werkzaamheden moeten echter worden verricht door een normaal belaste dochtervennootschap en dienstbaar zijn aan de exploitatie van haar eigen vastgoed. Dit betekent dat NSI nu zelf haar flexibele full service HNK-concept kan exploiteren, terwijl voorheen gebruikt gemaakt moest worden van een operator om diensten te kunnen aanbieden. Dat is voor NSI een opbeurend gegeven, gezien het feit dat de opname in deze HNK-kantoren twee keer hoger ligt dan bij traditioneel verhuurde kantoorruimte. De prijs van bijvoorbeeld HNK Rotterdam is circa € 240 per/m². Het concept is in 2012 als eerste uitgevoerd in het pand aan het Vasteland in Rotterdam, dat 18.000 m² behelst. Inmiddels heeft NSI ook in Utrecht en Hoofddorp een HNK geopend. NSI zal het HNK-concept verder in haar portefeuille gaan uitrollen. NSI streeft er naar om in de komende 2 jaar circa 15% van de Nederlandse kantorenportefeuille te verbouwen tot HNK-kantoren, en richt zich daarbij op de grote steden.
Tegenslagen
Het afgelopen jaar realiseerde NSI een direct resultaat van € 46,3 mln, in lijn met de uitgesproken verwachting. De waarde van de vastgoedportefeuille daalde met € 279,3 mln, grotendeels door een afwaardering van € 192,3 mln en verkopen van € 123,7 mln. De afboekingen op het vastgoed blijven met € 53,0 mln in het vierde kwartaal op een hoog niveau. Voor het lopend boekjaar verwacht NSI een lichte daling van de netto-huurinkomsten, maar denkt deze te compenseren door lagere rentelasten, een voordeel van het terugdringen van de schuldenlast. De opbrengst uit verkopen zal het fonds herinvesteren in panden waar NSI nog waarde toe kan voegen.
Goede weg
De tegenslagen van NSI zijn de afgelopen jaren niet meer op één hand te tellen. Een failliete grootaandeelhouder, die verschrikkelijke kantorenmarkt met lage opname, de retailmarkt die gebukt gaat onder e-commerce, aandeelhouders die zich gepasseerd voelen, een beurskoers die dalende is. Buijs: ‘Nu de balans weer gezond is, kunnen we ons weer maximaal richten op het verder uitbouwen van de strategie. NSI heeft met haar sterke verhuurplatform bewezen beter te kunnen presteren dan de markt. We zijn met deze actieve managementstrategie duidelijk de goede weg ingeslagen.’
Gerelateerde artikelen:
