De Lijnbaan in Rotterdam heeft concurrentie van de Koopgoot en krijgt daar in 2006 het stationsgebied Rotterdam Centraal nog eens bij. Reden voor de grootste eigenaar van de Lijnbaan, Rodamco Retail Nederland, om nog meer winkels uit de bekendste winkelstraat van Rotterdam aan de portefeuille toe te voegen om een vuist te kunnen maken. Rodamco Retail directeur Burghout wil graag kopen, omdat de Lijnbaan plaats biedt aan bijzondere winkels en nieuwe formules.
De Lijnbaan in Rotterdam heeft concurrentie van de Koopgoot en krijgt daar in 2006 het stationsgebied Rotterdam Centraal nog eens bij. Reden voor de grootste eigenaar van de Lijnbaan, Rodamco Retail Nederland, om nog meer winkels uit de bekendste winkelstraat van Rotterdam aan de portefeuille toe te voegen om een vuist te kunnen maken. Rodamco Retail directeur Burghout wil graag kopen, omdat de Lijnbaan plaats biedt aan bijzondere winkels en nieuwe formules.
'Voor de opening van de herontwikkelde Beurstraverse enkele jaren geleden hadden wij enige vrees dat deze nieuwe winkelstraat ten koste zou gaan van de winkels op de Lijnbaan. Maar nu achteraf gesproken zien we juist dat de traverse het Rotterdamse winkelhart heeft versterkt.' Als Wassenaarder spreekt Martijn Burghout over de Beurstraverse; de Rotterdammers herdoopten dit centrum dat dwars op de Lijnbaan staat, onmiddellijk tot het meer volkse Koopgoot. Burghout ziet vanuit het hoofdkantoor van de Robeco Groep aan de Coolsingel neer hoe het staat met 'zijn' bezit: ruim dertig winkels op de Lijnbaan.
De Lijnbaan heeft niet geleden onder de Beurstraverse, integendeel, maar een nieuwe concurrent doemt al weer op: de ontwikkeling van het stationsgebied rondom Rotterdam Centraal Station. Bij de oplevering in 2006 krijgt de stad er nog eens 60.000 m2 winkelruimte bij. 'De uitvoering van het zogenoemde masterplan van Rotterdam Centraal zal naar verwachting niet leiden tot een trek van huurders uit de Lijnbaan' zegt hij ferm. En om zijn woorden kracht bij te zetten, geeft hij iedere winkeleigenaar van de Lijnbaan die wil verkopen het advies om bij hem langs te komen. Hij wil best meer dan de huidige dertig winkels.
Ruimte
Maar waarom zal die consument niet uitwijken naar nieuwere gebieden? Burghout wordt bij de beantwoording gesteund door zijn naaste senior portfoliomanager Rob Datema die er van overtuigd is dat de bestemde winkelfunctie rond het centraal station zal worden opgevuld door dienstverlening en horeca zoals hotels en uitzendbureaus. Hij gelooft niet in het idee dat de stationsontwikkeling -door NS Vastgoed, ING Vastgoed en Rodamco Europe- in winkeltechnisch opzicht een verbinding zal leggen tussen het treinstation en het winkelhart. Die verbinding is nu nog onduidelijk.
Dat ligt bij de Beurstraverse wel anders. Burghout: 'Dat beschouwen we als de volwassenwording van het Rotterdamse kernwinkelapparaat. De vernieuwing middels de bouw van de Beurstraverse ging gepaard met de grondige renovatie van de V&D aan de Korte Hoogstraat, het Binnenwegplein, het Lijnbaanplein en de Lijnbaan zelf. Hierdoor is ruimte gekomen voor nieuwe retailers. Bovendien zijn de perrons van het belangrijke metrostation Beursplein twee meter verbreed om de passagierstroom beter aan te kunnen. Met de toestroom van het winkelpubliek zit het wel goed.' Burghout gelooft sterk in de kracht van de (Korte) Lijnbaan die voor zijn fonds jaarlijks goed is voor ruim een tiende van de totale geïncasseerde brutojaarhuur van fl 37 mln.
Maar eigenlijk geloven de winkeleigenaren van de Lijnbaan niet dat het zo'n vaart zal lopen met de nieuwe ontwikkelingen. 'De discussie over het masterplan woedt al tien jaar en het lijkt wat laat om nu nog te starten met de ontwikkeling van het stationsgebied' zegt Burghout. 'Het voornaamste Rotterdamse winkelapparaat zoals het er nu ligt, met Alexandrium I, II en III, Zuidplein, Lijnbaan en Beurstraverse mag er nu wezen en beantwoordt aan de behoeften van het winkelpubliek. Bovendien is de huisvesting van de belangrijkste trekkers als V&D, Bijenkorf, C&A en Hema recentelijk ingrijpend gerenoveerd. Die zullen de eerste tien jaar zeker niet verkassen.'
Losse plukjes
Het investeringbeleid van Rodamco Retail in winkels, warenhuizen en winkelcentra berust op twee pijlers: er moet sprake zijn van dominantie op een aantal vlakken zoals de aanwezigheid van sterke retailformules, koopkrachtig publiek en stimulansen door de gemeente. Die factoren komen samen bij A1-locaties. Wanneer die dominantie er niet is, wil de belegger de mogelijkheid tot concentratie van eigendom.
De Lijnbaan in Rotterdam en de Kalverstraat in Amsterdam zijn de voorbeelden van goede winkelstraten, maar volledig eigendom hier is een illusie. Want te koop komt er bijna nooit wat in deze straten, in elk geval niet tegen redelijke prijzen. Op andere plekken in de Rotterdamse regio wil Rodamco Retail meer te vertellen hebben. Dat is bijvoorbeeld het geval in Capelle aan den IJssel en Zwijndrecht. Deze plaatsen scoren weliswaar lager in dominantie maar het fonds heeft daar een winkelconcentratie van respectievelijk 40% en 55%.
Burghout en zijn collega's zouden wel graag meer aaneengesloten winkelpanden aan de Lijnbaan in belegging nemen om meer invloed te kunnen uitoefenen op de gezamenlijke winkeluitstraling. Enigszins jaloers kijkt Burghout over de grens waar bijvoorbeeld winkeleigenaren in Frankrijk meer mogelijkheden hebben om in georganiseerd verband het branchepatroon in één winkelgebied te beïnvloeden. Maar daar wringt de schoen: op het gebied van eigendom is de Lijnbaan opgedeeld in losse plukjes. 'De Lijnbaan kent door haar historie veel verschillende winkeleigenaren. Er is een aantal eigenaar-gebruikers, de rest is in handen van (grote) particuliere beleggers, institutionele partijen als verzekeraar Fortis en pensioenfonds Altera. We hebben een goed idee van de winkelpanden die we graag in belegging willen nemen, maar er is nauwelijks aanbod. En wat er onder de hamer gaat vaak weg tegen hoge 'spotrates'. Vooral grote particuliere beleggers kopen panden aan de Lijnbaan op waarbij zij klaarblijkelijk genoegen nemen met zeer lage aanvangsrendementen van 6% of minder. Wij kopen wel, maar niet tegen elke prijs. 'Momenteel ziet Burghout op sommige plaatsen in de stad een discrepantie van gemiddeld meer dan 20% tussen de markthuur en de contracthuur. 'En dat verschil lijkt alleen maar groter te worden.'
Eenvormigheid
Rodamco Retail Nederland kan zijn winkels in Rotterdam niet missen. Het winkelfonds heeft ruim 26.000 m2 in de stad in belegging en is daarmee goed voor bijna 16% van de totale jaarlijkse bruto huurinkomsten van fl 37 mln. Het zwaartepunt van de in 15 tot 20 jaar opgebouwde portefeuille ligt uiteraard op de A1- winkellocatie (Korte) Lijnbaan met een totale brutojaarhuur van ruim fl 3,8 mln. Meer noordoostwaarts van de stad bezit het fonds negen winkels in de woonmall Alexandrium III. In een nog breder verband kunnen ook de beleggingen in nabijgelegen plaatsen als Barendrecht, Capelle a/d IJssel, Dordrecht, Hellevoetsluis, Vlaardingen en Zwijndrecht worden meegeteld. Dan is de gehele Rotterdamse regio zelfs goed voor bijna eenderde van de bruto huurstroom. De totale portefeuillewaarde van alle Nederlandse objecten -meer dan 200- van het fonds bedraagt fl 544 mln. De belangrijkste huurders van Martijn Burghout zijn bekende winkelketens als Vendex KBB, Laurus, H&M, Ahold en Macintosh. Samen met nog enkele andere ketens brengen zij meer dan de helft van de totale huursom voor Rodamco Retail binnen.
Door te focussen op dit type huurders zou Rodamco Retail mede verantwoordelijk zijn voor de monotone eenvormigheid van de gemiddelde Nederlandse winkelstraat. Maar daar wil Rodamco Retail niets van weten. 'Uit eigen onderzoek is gebleken dat de filialiseringsgraad in winkelstraten zoals de Lijnbaan en de parallel daaraan gelegen Karel Doormanstraat maximaal rond de 50% schommelt. Dat zou ik geen overheersing willen noemen.'
Burghout merkt dat het Rotterdamse winkelpubliek best open staat voor iets nieuws. 'Een nieuwe retailformule als Media Markt (met vestigingen aan het Binnenwegplein en in Alexandrium II) is snel in de armen gesloten. Ook de aan de Lijnbaan gevestigde boekhandel Donner, een pand dat overigens niet van ons is, trekt veel publiek. Donner is vergroot tot 6000 m2 door het samentrekken van de kelder waar voorheen Albert Heijn was gevestigd. Daarmee mag Donner zich de grootste boekenzaak van Europa noemen. Het is dus bepaald geen eenvormigheid aan de Lijnbaan.'
Maar zelfs buitengewoon succesvolle retailbedrijven blijken geen Rupsjes Nooitgenoeg. 'Het trendy Zweedse kledingconcern H&M had midden jaren '90 in Rotterdam haar eerste grootste Europese vestiging. Nu hebben ze er drie in de binnenstad, maar onze indruk is dat ze niet meer vestigingen willen hebben.'
Overgewaaid
Al vindt Martijn Burghout veel kritiek op de Lijnbaan onterecht, hij vindt ook zelf dat er best zaken zijn te verbeteren. 'De Lijnbaanomgeving zou meer horeca kunnen hebben omdat het gebied 's avonds op bepaalde plaatsen een minder gevoel van veiligheid uitstraalt. De bioscoop van Pathé Cinema aan het Schouwburgplein bij de Korte Lijnbaan draagt hier positief aan bij maar het is nog niet voldoende', vindt Burghout. Positief is wel de koopzondag van het centrum van Rotterdam. 'Een geslaagd voorbeeld van funshopping'.
Het gemis aan een oude binnenstad heeft volgens Burghout ertoe geleid dat het Rotterdamse winkelapparaat sneller kan inspelen op toekomstige winkelconcepten zoals themazones (elektronicazaken aan de Goudse Singel, boekhandel Donner) en leisure (IMAX-bioscooptheater). Maar deze vaak uit de Verenigde Staten overgewaaide winkelbelevingen vragen hoe dan ook om meer vierkante meters en grotere winkelpuien. Die rek heeft de Lijnbaan eigenlijk niet meer. En daar zou nog wel eens de kracht van het masterplan voor de omgeving van het Centraal Station in kunnen schuilen.
Rogier Hentenaar
