De koers van Wereldhave heeft de afgelopen zeven maanden een opmerkelijke, maar negatieve prestatie neergezet. Aan het begin van de lente waren beleggers nog enthousiast en zij betaalden maar liefst 33% meer dan de intrinsieke waarde. Nu zijn zij veel pessimistischer en doen zij de aandelen van de hand tegen een discount van 10%. Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 18
De koers van Wereldhave heeft de afgelopen
zeven maanden een opmerkelijke,
maar negatieve prestatie neergezet. Aan
het begin van de lente waren beleggers nog
enthousiast en zij betaalden maar liefst
33% meer dan de intrinsieke waarde. Nu
zijn zij veel pessimistischer en doen zij de
aandelen van de hand tegen een discount
van 10%.
Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 18
De koers van Wereldhave heeft de afgelopen
zeven maanden een opmerkelijke,
maar negatieve prestatie neergezet. Aan
het begin van de lente waren beleggers nog
enthousiast en zij betaalden maar liefst
33% meer dan de intrinsieke waarde. Nu
zijn zij veel pessimistischer en doen zij de
aandelen van de hand tegen een discount
van 10%. Het wereldwijd opererende Wereldhave
presteert hiermee slechter dan
de beide VastNedfondsen. Deze in Europa
beleggende vastgoedfondsen zijn 35% gedaald
en hebben nu een discount van 5%.
Ook presteert Wereldhave veel slechter dan
Nieuwe Steen Investments, dat vooralsnog
alleen in Nederland actief is en nu een premie
op de koers doet van 6%.
Er zijn vier verklaringen mogelijk voor de
koersdaling van Wereldhave. Ten eerste
zijn de bruto aanvangsrendementen de afgelopen
jaren gestaag gedaald. Terwijl het
onroerend goed op de balans in waarde bij
Wereldhave sterk steeg, sinds 2002 met
45%, bleven de netto huuropbrengsten
nagenoeg gelijk. Volgens woordvoerder
Richard Beentjes van Wereldhave ervaart
de markt nu een kentering en ziet dat de
yield in het laatste kwartaal niet verder
daalt. ‘Hierdoor is er nauwelijks ruimte
voor een positief herwaarderingsresultaat’,
aldus Beentjes. ‘In de leegstand op
de kantorenmarkt schuilt het gevaar van
dalende huuropbrengsten en daarmee, bij
een gelijkblijvende yield, van een dalende
portefeuillewaarde. De markt loopt hierop
vooruit.’
Een tweede verklaring is de internationale
kredietcrisis die voor een vertrouwenscrisis
zorgde. Deze crisis had vooral vat op
Wereldhave omdat het 23% van zijn portefeuille
belegt in de VS. Dit is zichtbaar
aan de koersdaling van Wereldhave die na
de top in april begon en zich versterkte in
augustus.
Terwijl de koersen van de andere genoemde
fondsen vanaf eind augustus redelijk op
peil bleven, daalde Wereldhave verder. Dit
verschil ontstond precies op het moment
dat de Amerikaanse dollar aan zijn glijvlucht
begon. Hiermee is de derde oorzaak
van Wereldhave’s koersdaling in beeld
gebracht. De VastNed fondsen en Nieuwe
Steen lopen geen dollarrisico en hun koersen
hielden stand. Tot slot speelt de oplopende
rente een rol. Hierdoor leveren alternatieve
beleggingen zoals obligaties een
hoger rendement op. Bij gelijkblijvende
huuropbrengsten moet onroerend goed
wel goedkoper worden om net zo aantrekkelijk
te zijn als obligaties. EvD
