De Kop van Zuid is halverwege zijn ontwikkeling. Tijd om de tussenbalans op te maken. Ook Rotterdams meest prestigieuze locatie kampt met de laagconjunctuur en de klad in de kantorenmarkt. De euforie rondom een Manhattan aan de Maas is allang weggeëbd en de Kop staat weer met beide benen op de grond. Niettemin blijven partijen positief. Het wordt een succes, al duurt het veel langer dan gedacht. Het is vooral zaak om de vaart erin te houden. Gepubliceerd in PropertyNLmagazine, februari 2004.
De Kop van Zuid is halverwege zijn ontwikkeling. Tijd om de tussenbalans op te maken. Ook Rotterdams meest prestigieuze locatie kampt met de laagconjunctuur en de klad in de kantorenmarkt. De euforie rondom een Manhattan aan de Maas is allang weggeëbd en de Kop staat weer met beide benen op de grond. Niettemin blijven partijen positief. Het wordt een succes, al duurt het veel langer dan gedacht. Het is vooral zaak om de vaart erin te houden.
Gepubliceerd in PropertyNLmagazine, februari 2004.
Door Roy van Dalm
Succes kent vele vaders, maar de term Manhattan aan de Maas lijkt het weeskind van economische zelfoverschatting te zijn geworden. Een overblijfsel van de oude politiek misschien, toen acquisitiereizen naar Japan de voorkeur genoten boven bezoekjes aan Spaanse Polder – om VVD-fractievoorzitter George van Gent te citeren. De Kop van Zuid doet weer gewoon, maar houdt wel ambitie. Rotterdam zorgt er eerst voor dat de openbare ruimte schoon en heel is, bouwt vervolgens woningen om mensen binnen de stad te houden, mag zijn zittende bedrijven knuffelen in plaats van luchtkastelen omarmen en moet doodgewoon buffelen om de vierkante meters te vullen.
Terug naar het begin: waar was het in de Kop van Zuid om te doen? Stedenbouwkundige prof. dr Riek Bakker, directeur van bureau BVR, was indertijd verantwoordelijk voor het masterplan voor de Kop van Zuid en is twintig jaar later nog steeds bij de ontwikkeling betrokken. ‘Het weerbarstige van de praktijk is om te meten wat de Kop van Zuid betekent voor de wijken er omheen qua werkgelegenheid. Dat was een van de uitgangspunten. De oorspronkelijke doelstelling was dat we als Rotterdam niet alleen op de economie van de haven konden draaien, want de gewone Rotterdammer werkt niet meer in die haven. Qua scholen en verbindingen is Kop van Zuid een evident voordeel voor de omliggende wijken. Het idee echter was dat er veel lokale mensen zouden gaan werken, maar dat is lastig om te meten en duurt sowieso erg lang. We zijn in 1993 met de uitvoering begonnen en nu hebben we 300.000 van de 450.000 m2 daadwerkelijk gerealiseerd. Dat is absoluut een succes. Maar kijk je naar de gerealiseerde werkgelegenheid, dan komt die maar in geringe mate ten goede aan de omliggende wijken. De actieradius van mensen is toch anders gebleken. Mensen die op de Kop van Zuid wonen, blijken bijvoorbeeld in Den Haag te werken.’
Infrastructuur
De gemeente heeft van meet af aan sterk ingezet op een goede infrastructuur. VVD-fractievoorzitter en voormalig DTZ Zadelhoff-directeur George van Gent: ‘De ontwikkeling was in 1989 een goede beslissing. Je moest het verlaten havengebied wel herontwikkelen. Voor een goede ontsluiting was ook een tweede stadsbrug nodig. Maar wat mij betreft hadden ze aan de Erasmusbrug nog wel iets meer geld mogen uitgeven, want hij is eigenlijk vijf meter te smal.’
Riek Bakker vindt enige relativering op zijn plek. ‘Dat Manhattan aan de Maas is in de volksmond ontstaan. Die vergelijking slaat nergens op. Het was bedoeld om de Kop internationale allure mee te geven, maar met het internationale wil het niet zo hard in Zuid. Het punt was dat we de infrastructuur dusdanig op orde wilden hebben dat we een mogelijk internationaal bedrijf met vestigingsplannen de juiste randvoorwaarden konden bieden. En die infrastructuur is op orde. De Erasmusbrug is zeker niet te smal. Die brug is voor de poorten van de hel weggesleept en Van Gent is de enige die erover zeurt. Er is wel plek voor nog een brug extra - daar heb je veel meer aan.’
Van Gent zelf vindt vooral de Wilhelminapier ‘een lastig verhaal.’ ‘Ik heb er geen moeite mee dat kantoorruimte in gebruik is bij (semi-)overheidsinstanties. Het is alleen de vraag of het havenbedrijf of de belastingdienst op zo’n dure locatie moeten zitten. En internationale bedrijven? Nou, dan moet je in ieder geval voldoende parkeergelegenheid hebben. Eerst was er een veel te krappe parkeernorm, maar nu komt er dan eindelijk een parkeergarage. Dat is er dan volgens berichten een met de nieuwste technologie, maar dat wordt veel te duur. Had nu al veel eerder iets eenvoudigers en dus goedkopers aangelegd. En realiseer de woningen, die niet allemaal in het topsegment hoeven te zitten, want ook daar is de markt beperkt. Daarnaast staan er nog steeds kantoorgebouwen van 10.000 - 15.000 m2 of meer in de planning en dat is voor de Rotterdamse markt veel te groot.’
Riek Bakker: ‘We hebben nog een dikke 100.000 m2 aan kantoorplannen in de pijplijn zitten. Mogelijke kandidaten zijn het UWV en de uitbreiding van de Hogeschool Rotterdam. Als dat lukt - maar ja, bij het UWV is niks zeker - dan heb je nog maar 50.000 m2 over. De grote klappers zijn toch de gerealiseerde woningen geweest. Van de geplande 4.500 zijn er nu 3.000 gebouwd. Juist het wonen houdt alles stevig bij elkaar. Maar de absolute basis voor het succes van de Kop van Zuid is de infrastructuur. Als wij toen niet zo goed voor die infrastructuur gezorgd hadden, dan was de Kop van Zuid nooit zover gekomen. Je infrastructuur moet altijd in balans zijn met je ambities.’
Gebruikers positief
De vraag is hoe de commerciële gebruikers de Kop van Zuid ervaren. Confio verhuurt conferentieruimtes in de vier bovenste etages van het World Port Center. Erik Houke (Confio): ‘Bij elkaar gaat het om zo’n 700 m2 aan flexibele vergaderruimtes. Bij ons boeken middelgrote en grote bedrijven met vaak een eigen eventplanner, die een geschikte locatie uit moet zoeken. Over het algemeen zijn dat toch vaak bedrijven die internationaal georiënteerd zijn en gevestigd in Rotterdam en omstreken. De Kop van Zuid werd voorgespiegeld als een toplocatie en dat is toch redelijk uitgekomen. Wij maken sinds onze opening in 2000 een gestage groei door. Er is dus zeker reden om enthousiast te zijn over de locatie.’
Dé grote voortrekkers van de Kop van Zuid zijn ongetwijfeld de gebroeders Tieleman geweest, die er in 1993 hun Hotel New York openden. Willem Tieleman: ‘De Kop is goed bereikbaar. Over het algemeen is het wel zo dat het nog niet echt van de grond komt. Het duurt veel langer dan menigeen dacht. Partijen zetten projecten in de ijskast of blazen ze af. Hotel New York zelf gaat uitbreiden. We zijn met de gemeente in verregaande onderhandeling over twee plots aan de achterkant. Dat zijn nu parkeerterreinen richting Las Palmas. Daar gaan we extra kamers realiseren en we hebben de toezegging gedaan dat we er een parkeergarage van drie verdiepingen onder realiseren. Dat er elders ook hotelruimte gerealiseerd wordt, vind ik geen probleem. Hoe meer kramen, des te beter de markt.’
Tieleman dringt echter wel op tempo aan. ‘Ik ben er sterk voor dat de gemeente en de betrokken marktpartijen de zaak nu eens snel afmaken. Pak aan en houd partijen aan hun beloftes. Zo ligt hierachter het terrein Pakhuismeesteren al heel lang braak. Ik weet niet van wie het is, maar het is een doorn in het oog. Het is zaak om anticyclisch te reageren. Als de conjunctuur weer aantrekt, moet je klaar zijn. We hebben enige tijd geleden de Euromast gekocht. Met de verbouwing zijn we begin januari begonnen en we zijn half maart klaar. In amper twee maanden tijd hebben we de hele Euromast vernieuwd. Dat kan dus wel. De gemeente zou nu op haar beurt de buitenruimte aanpakken. Tempo is het allerbelangrijkst. Wanneer de markt weer aantrekt, moeten we klaar zijn.’
Ontsluiting kan beter
Ook de projectontwikkelaars MAB en ING Real Estate wijzen op het belang van de vaart erin houden. Jos Melchers, directeur Nederland, MAB: ‘Het gebouw De Rotterdam, dat wij willen realiseren, biedt een positieve bijdrage aan de ambitie van een gemengd milieu. Het is een verticale stad waarin wonen, werken en recreëren terugkomen. We gaan er 250 woningen realiseren, waarvan er al 100 aan Amvest verkocht zijn. We zijn met een hotelketen in gesprek die circa 250 kamers wil realiseren. Compleet met congres- en vergadercapaciteiten heb je het dan over zo’n 18.000 m2. Qua kantooroppervlak streven we naar 35.000 tot 37.000 m2. Je mag toch denken aan 60 a 70% verhuurd, voordat we beginnen met bouwen. Daarbij zijn we ook afhankelijk van de reputatie van de anchortenant. We zijn momenteel in gesprek met zowel (semi-)overheden als private partijen die met veel enthousiasme naar de plek kijken. We hebben het gevoel dat we dit jaar een grote slag kunnen slaan. Zegt de anchortenant ja, dan kunnen we ook afspraken maken over het hotel en kan De Rotterdam gerealiseerd gaan worden.’
Melchers vindt de bereikbaarheid van de Kop van Zuid goed, maar aan de ontsluiting van de plek zelf kan nog een en ander verbeterd worden. ‘Bereikbaarheid en parkeren zijn essentieel, ook al om dat je je daarmee als locatie onderscheidt van bijvoorbeeld de Coolsingel. Dat moet je echt uitnutten. Publieke en private partijen, vooral in de directe omgeving van de Wilhelminapier, moeten samen eens goed kijken naar de openbare ruimte en geen concessies doen. De gemeente stelt een hoge prioriteit aan het afmaken van de Kop van Zuid en het huidige college pakt dat goed op. Ze maken goede afspraken over hoe je de ontwikkeling in de tijd faseert binnen de context van alle ontwikkeling in Rotterdam.’
ING Real Estate, dat eerder het WPC en gerechtsgebouw ontwikkelde, is vorig jaar gestart met de bouw van Montevideo. Erik Faber (adjunct-directeur ING Real Estate Development): ‘We hebben met Montevideo onder andere de knoop doorgehakt kort na 11 september. De reden daarvoor is dat we, ondanks de gebeurtenissen in Amerika, in vier maanden tijd 140 appartementen wisten te verkopen voor onze 109 meter hoge ‘Waterstadtoren II’ op het Wijnhaveneiland. Blijkbaar bestond er geen vrees bij mensen om in een toren te gaan wonen en liep het prijssegment goed. Dat gaf vertrouwen om het licht voor Montevideo op groen te zetten. Er was van meet af aan heel veel belangstelling voor Montevideo en momenteel is 60% van de 192 appartementen verkocht. Dat neemt niet weg dat door de economische omstandigheden overal in Nederland het verkooptempo fors terugloopt. Ook Montevideo heeft dat verkooptempo van het begin niet meer, maar het druppelt nog steeds door.’
De eerste paal van Montevideo is maart 2003 de grond in gegaan en volgens Faber wordt het hoogste punt in oktober al bereikt. ‘Vóór de bouwvak is het betondeel op 80 meter hoogte en daarna wordt er in 6 weken tijd 70 meter staal opgezet. De eerste appartementen leveren we pas derde kwartaal 2005 op, maar dan heb je ook voorbeeldappartementen om te kunnen laten zien en zal de verkoop makkelijker aantrekken. Er komt een healthclub van 800 m2. 2.000 m2 Is gereserveerd voor retail en horeca. We staan op het punt om een contract af te sluiten met een grote horecaondernemer en ook op het gebied van retail zijn we al bijna zover.’
Tempo maken
Ook Faber blijft onverminderd positief over de locatie, te meer omdat steeds meer mensen de trek naar de Kop maken. ‘Door de komst van de Erasmusbrug is de emotionele drempel die er tussen Rotterdam-Noord en Zuid lag verdwenen. De brug is eigenlijk een verlengde Coolsingel geworden – een doortrekking van een stadsas die steeds drukker wordt.’ Dat wil overigens volgens Faber niet zeggen dat er geen bedreigingen zijn. ‘De Kop moet wel tempo houden. Dat betekent dat de gemeente net als wij zijn nek uit moet steken en moet werken aan de kwaliteit van de openbare ruimte. Er moet een vervolg komen. Er ligt een aantal plots op de Wilhelminapier al langere tijd leeg, waaronder ook Baltimore. We denken nu na over het concept voor Baltimore. Dat wordt ook een mix van wonen en werken. Het probleem met kantoormetrages boven de 10.000 m2 is niet dat er geen partijen in Rotterdam voor te vinden zijn, maar ze hikken tegen het beslismoment aan. Het is een beetje een kip of ei verhaal. De een wacht op de ander. Daarom is het ook zo belangrijk dat zowel de ontwikkelaars als de gemeente gezamenlijk in beweging blijven en durf tonen. Zorg voor een gevarieerd milieu waar de hele dag en avond door wat te beleven is en waar de openbare ruimte fraai en veilig is. Tempo is alles, want aan de plek zal het niet liggen. Die is onverminderd schitterend.’
