Kijken naar toplocaties

De Duitse assetmanager Real IS heeft zes kantoren op A-locaties in de Randstad. leegstand speelt geen rol.

Door Ronald de Blauw
PropertyNL Magazine nr. 15, 3 oktober 2011

De Duitse assetmanager Real IS, dochter van BayernLB en Sparkassen Finanz Gruppe, is de laatste jaren zeer actief op de Nederlandse markt. Grootste klappers waren de aankoop van Het Boek bij station Sloterdijk en Beatrixpark in Den Haag in 2010. Real IS kocht het 40.000 m² grote kantoorgebouw Het Boek voor € 110 mln van PingProperties. Beatrixpark (27.000 m²) ging voor € 97,5 mln over van Zwitserse (UBS) in Duitse handen. Beide kantoren hebben de Rijksgebouwendienst als huurder. Ook de aankoop in april dit jaar van het hoofdkantoor van TomTom op Oosterdokseiland (9950 m², verkoper ING REIM) en eind vorig jaar het Rotterdamse kantoor van KPN op de Wilhelminakade in Rotterdam (20.000 m², verkoper Commerz Real) waren forse transacties. Zeker gezien de Nederlandse beleggingsmarkt waar sinds 2008 beduidend minder beweging in zit. De gebouwen zijn ondergebracht in verschillende institutionele fondsen.
Deze aankopen geven een indruk van de beleggingsstrategie van Real IS. Volgens bestuurslid Jochen Schenk van Real IS blijft de Nederlandse kantorenmarkt interessant, ondanks de hoge leegstand. ‘Er is een groot onderscheid tussen A- en B-locaties en het probleem van oplopende leegstand doet zich alleen voor op B-locaties. Wij kijken niet naar de gemiddelde leegstandscijfers, maar naar de toplocaties, dat wil zeggen dicht bij belangrijke stations in de grootste steden.’ In het Teleportgebied in Amsterdam, rond Sloterdijk, tekent zich ook dit verschil af, aldus Schenk. Het Boek, waar de Belastingdienst gehuisvest is, staat pal naast het station en is onlangs volledig gerenoveerd en bovendien heeft de Rgd getekend tot 2025. Leegstand doet zich vooral voor in wat verder weg gelegen, solitaire panden.
Ongeveer de helft van de Duitse pensioenfondsen belegt direct in vastgoed en de andere helft schakelt daarvoor assetmanagers als Real IS in. Investeringen buiten de thuismarkt worden vrijwel altijd door institutionele vastgoedfondsen gedaan, aldus Schenk. De focus komt daarbij sterker op de Nederlandse markt te liggen. ‘Duitse beleggers zullen zich niet laten afschrikken door de verder stijgende kantorenleegstand in Nederland. Maar ze worden wel kieskeuriger.’
Tot een aantal jaar geleden was het voor Real IS moeilijk voet aan de grond te krijgen op de juiste plekken in de Den Haag, Rotterdam en Amsterdam. ‘Toen waren het vooral de Nederlandse pensioenfondsen en verzekeraars die investeerden in deze locaties en daar konden buitenlandse beleggers moeilijk tussenkomen. Nu zijn er verschillende Europese institutionele vastgoedfondsen die ook actief zijn op de Nederlandse markt. Ons voordeel is dat we niet alleen geld beleggen voor pensioenfondsen en verzekeraars, maar ook voor spaarbanken.’
De focus van Real IS ligt op West-Europa en Duitsland, Frankrijk en Nederland zijn de belangrijkste landen om te investeren. Op dit moment is 5,1% van de totale portfolio (€ 4,5 mrd assets under management) belegd in Nederland en Schenk verwacht dat dit percentage stijgt. De keuze voor de grootste Nederlandse steden heeft te maken met de voorkeur voor grotere kantoorgebouwen met een waarde van € 50 mln tot € 100 mln.