Panattoni staat in de top-5 van logistieke ontwikkelaars. Algemeen directeur Jeroen Gerritsen noemt de groei echter geen doel, maar een gevolg van het uitgangspunt ‘everybody happy’. ‘Uiteindelijk willen we gewoon dat iedereen tevreden is.’
Panattoni is Europees gezien veruit de grootste logistieke ontwikkelaar en staat op plek 24 in de Top-50 Ontwikkelaars. Het Amerikaanse familiebedrijf was al actief in Europese landen als Duitsland, Polen, Tsjechië en het Verengd Koninkrijk en heeft sinds eind 2019 ook een vestiging in Nederland, Europees gezien een interessante logistieke regio. Jeroen Gerritsen is vanaf het begin aan boord als algemeen directeur, nadat hij voorheen al managementfuncties vervulde bij Goodman en Segro.
Waarom kwam ons land pas relatief laat op het netvlies bij de Amerikanen?
‘Toen ik in gesprek was om bij Panattoni aan de slag te gaan, zeiden onze grootaandeelhouders letterlijk tegen mij: we overlooked the country. Dat kwam mede doordat we eerst in Polen heel groot zijn geworden en daarna in Duitsland. Het ligt voor de hand dat je je eerst op de grote economieën richt, terwijl Nederland en ook België daar niet ver vandaan zitten. Panattoni had simpelweg niet in de gaten hoe groot de logistieke markt hier is. Dus we waren blij dat we in 2019 hier konden starten.’
Zijn jullie nog steeds blij?
‘Ja, blij en trots. We hebben mooie projecten opgeleverd en hebben een aantal mooie projecten in de pijplijn. Uiteraard zijn er nu meer uitdagingen dan vijf jaar geleden, maar we vinden nog steeds nieuwe projecten. Dus we zien de toekomst met vertrouwen tegemoet.’
Wat zijn die uitdagingen?
‘In Nederland liggen er uitdagingen op het gebied van stikstof en netcongestie. Zowel in brownfields als greenfields heb je complexe ecologische zaken op te lossen, zoals grondvervuiling. Als je veel in brownfields actief bent, kom je dat vaker tegen. Het kan meestal worden opgelost, maar het is financieel soms lastig in te schatten. Dan moet je goed weten waar je mee bezig bent.’
Jullie zijn inmiddels top 5-speler op de logistieke markt. Hebben jullie tussentijds de doelstellingen voor Nederland bijgesteld?
‘We hebben geen echte doelstellingen, maar bekijken het project voor project. Als je continu met nieuwe projecten bezig bent, word je vanzelf groter. We hebben geen harde targets; ons doel is om een goede onderneming te runnen die projecten op een goede manier initieert en afrondt. Een van de motto’s van oprichter Carl Panattoni is: no dead bodies. Het is een beetje het Disney-gevoel. Aan het einde moet iedereen blij zijn: de huurders, de verhuurders en de investeerders. Dat is niet zo eenvoudig, maar als je het over doelstellingen hebt: dat is die van ons. En in de landen waar we actief zijn, zijn we daarmee de grootste of een van de grootsten geworden. Het wordt niet uitgesproken, maar iedereen voelt natuurlijk wel de drive in de onderneming om te groeien.’
Is dat een onderscheidend punt in de markt? De focus op blije gezichten?
‘Dat is zeker belangrijk, maar de ambitie om elke keer meer te willen doen is dat ook. Wat mij betreft zijn wij vooral anders omdat wij projecten aanpakken waar anderen met een boog omheen lopen omdat ze te complex zijn, of omdat er veel uitdagingen in zitten. Wij zijn wel bereid om die extra mijl te lopen om het voor elkaar te krijgen.’
Jullie leggen het accent op brownfield-ontwikkelingen. Is dat zo langzamerhand jullie specialiteit?
‘Absoluut, zo willen we ons graag profileren. Daar ligt veel meer toekomst dan in greenfields. Die raken zo langzamerhand uitverkocht. Nieuwe ontwikkelingen zijn procedureel ook moeilijk. Voordat een gemeente grond uitgeeft, ben je twintig jaar verder. Daar is ook nog het Didam-arrest bijgekomen, waardoor het nog lastiger wordt om grond uit te geven. Wij zien dus juist bij brownfields de beste mogelijkheden. Daar is al een bestemming, een infrastructuur en vaak ook al stroom. Je krijgt er wel bijvoorbeeld ecologievraagstukken voor terug, maar er is ruimte om dingen te doen. Regelmatig zijn er bedrijven die stoppen of consolideren en vastgoed verkopen. Wij zijn daar dan als de kippen bij.’
Is de markt in Nederland wezenlijk anders dan elders?
‘In Polen is het nog wel redelijk makkelijk om vergunningen te krijgen, maar zeker in Tsjechië is het minstens net zo moeilijk als hier. Ook in Duitsland en het Verenigd Koninkrijk is de situatie vergelijkbaar. Met netcongestie is Nederland wel duidelijk koploper. Het komt ook voor in sommige delen van Duitsland, maar in veel mindere mate. In Nederland is er bijna geen plek meer waar je stroom kunt aanvragen, dus moet je andere oplossingen verzinnen.’
Daarmee komen we op alternatieve energiebronnen en duurzaamheid, een van jullie speerpunten.
‘Wij hebben daar veel aandacht voor in het ontwerp. Een Breeam-NL certificering spreekt al bijna voor zich, maar we proberen het ook beter te doen door meer aandacht te schenken aan groen. We willen daarin een minimale standaard ontwikkelen. Dat is mede ingegeven door onze ervaringen in Steenwijk, waar we een DC van 34.000 m² ontwikkelen. We werden door de gemeente uitgedaagd om een biodiverse groenvoorziening aan te leggen. Dat heeft onze ogen geopend. Die lijn proberen we door te trekken naar andere projecten, zodat het groen niet alleen een strook gras en een paar bomen is, maar een mooi aangelegde tuin, die prettig is om doorheen te lopen en tegelijk bijdraagt aan de lokale biodiversiteit.’
Duurzaam ontwerpen en bouwen is al de standaard, met voorzieningen als ledverlichting en warmtepompen.
‘Klopt. De uitdaging zit nu vooral in het omliggende terrein en de combinatie met de stroomvoorziening. We moeten op dat punt van de nood een deugd maken met bijvoorbeeld een off-grid oplossing voor elektriciteit. Daar slagen we goed in. We hebben noodaggregaten als back-up, maar die draaien zo weinig dat je alsnog veel zuiniger verbruikt dan wanneer je op het net aangesloten bent. En je hebt altijd groene stroom dankzij zonnepanelen. De batterij neemt het dan over op uren dat er weinig zonneproductie is. Het aggregaat hoeft maar een paar dagen per jaar bij te springen. Netcongestie is niet echt een zegen, maar het is wel een voordeel dat er nu oplossingen ontstaan die steeds toegankelijker en beter worden.’
Wat zijn de vooruitzichten op de logistieke markt?
‘Daar ben ik best positief over. De huurdersmarkt is afgelopen voorjaar heel rustig geweest. En dat was ook de bedoeling van de renteverhogingen, dus dat was niet meer dan logisch. Tegelijk zien we de vraag sinds de zomer weer aantrekken. Veel partijen oriënteren zich weer op de mogelijkheden en de renteverlagingen zullen ook de behoefte aan nieuwe bedrijfsruimte weer doen groeien.’
En aan de investeerderskant?
‘Daar ziet de markt er nog wat zonniger uit: veel kopers die nog zaten te wachten tot het beter werd, komen weer in actie.’
Hoe zit het met die goedgevulde pijplijn met projecten?
‘Daar kan ik nog weinig over zeggen: veel deals zijn nog niet rond. Afgelopen voorjaar hebben we park Twente opgeleverd en Steenwijk en Almere zitten eraan te komen. We zijn gestart met bouwen in Waalwijk, en binnenkort beginnen we in Sas van Gent. Wat dat betreft zijn er genoeg nieuwe projecten. Daar hopen we er dit najaar nog een aantal aan toe te voegen.’
Panattoni is dit jaar in België neergestreken en Gerritsen zwaait ook daar als algemeen directeur de scepter. Waarom België?
‘De organisatie zit nog nadrukkelijk in de opstartfase, maar de uitbreiding naar België was logisch. Veel gebruikers hebben een Benelux-oriëntatie. Mensen verkijken zich er wel vaak op dat je niet altijd dezelfde taal spreekt, ook al is België deels Nederlandstalig. Veel Nederlanders snappen de Belgische cultuur niet, wat een grote valkuil is. Voor mij helpt het dat ik in het Frans goed uit de voeten kan. Het Belgische en Nederlandse team kunnen elkaar versterken: er is veel kruisbestuiving, omdat beide markten dicht bij elkaar liggen.’
Europees gezien zijn jullie goed voor veruit de meeste logistieke meters, maar ook voor een vrij bescheiden belegd volume.
‘Dat is vanzelfsprekend, omdat wij een pure ontwikkelaar zijn, dus we verkopen altijd weer. We hebben sinds kort wel een investment management-tak, maar in de basis blijven we ontwikkelaar. Wij verkopen uiteindelijk aan pensioenfondsen en andere institutionele beleggers. Zelf in vastgoed beleggen is niet ons doel. We kunnen wel asset- en property management doen, maar altijd voor anderen.’
Jullie zijn niet actief op last-mile gebied. Waarom niet?
‘Het is een interessante tak van sport, maar locaties zijn heel moeilijk te vinden en heel duur. Op stedelijke locaties vind je meerdere soorten vastgoed, dus de concurrentie is groot. We zijn selectief in wat we wel en niet doen. De combinatie van duur, schaars en klein is uitdagend, want een ontwikkeling van 5000 m² is even veel werk als een ontwikkeling van 50.000 m². Wij voelen ons nergens te goed voor, dus op een interessante casus stappen we zeker in, maar we blijven hierin selectief.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 11, 22 november 2024
