Buitenlandse beleggers hebben zich de afgelopen drie jaar grotendeels teruggetrokken uit de Nederlandse vastgoedmarkt.
Waar ze voorheen goed waren voor grote investeringsvolumes, is de instroom van buitenlands kapitaal sinds 2022 fors afgenomen. Dat blijkt uit cijfers van StiVAD. Beleidswijzigingen, fiscale druk en onzekerheid over wetgeving maken Nederlands vastgoed minder aantrekkelijk.
Het totale beleggingsvolume in Nederlands vastgoed bedroeg van 2020 tot en met het eerste kwartaal van 2025 ruim € 81 mld. Buitenlands kapitaal was in die periode goed voor 36% van de instroom en 15% van de uitstroom. In 2020 was de balans positief: € 5,9 mld instroom tegen € 2,2 mld uitstroom. Dat beeld kantelde snel. Vanaf 2022 namen verkooptransacties in omvang toe. In 2024 werd door buitenlandse partijen voor het eerst in vijf jaar tijd evenveel gekocht als verkocht.
Gemengd beeld
Met name woningen en kantoren zijn de dupe. Zorgvastgoed in nog wel in trek en winkelvastgoed laat een gemengd beeld zien. Logistiek is een positieve uitzondering in de algehele malaise.
De daling van buitenlandse investeringen is het scherpst zichtbaar in de woningsector. Waar het aandeel buitenlandse kopers in 2023 nog 15% van het transactievolume bedroeg, viel dit in 2024 terug naar slechts 4%. Het investeringsvolume daalde dat jaar met 65% naar 225 miljoen euro. Daartegenover stond een uitstroom van bijna 1 miljard euro, grotendeels veroorzaakt door de verkoop van een grote woningportefeuille door de Canadese belegger ERES.
De omslag valt samen met de invoering van de Wet betaalbare huur, die grote aantallen huurwoningen in de vrije sector naar de gereguleerde middenhuursector duwde. Woningbeleggers zien hierdoor hun potentiële huuropbrengsten fors dalen. Het gevolg: sinds half 2024 vloeit er meer buitenlands beleggingskapitaal uit Nederlands vastgoed dan er instroomt.
Zorgvastgoed
Binnen de sector zorgwoningen en zorgvastgoed is het beeld gematigder. Hoewel transacties in 2022 piekten, bleef de instroom van buitenlands kapitaal over de hele periode hoger dan de uitstroom. In 2023 daalden investeringen met 83% tegenover het jaar ervoor, maar buitenlandse partijen bleven netto-koper.
De kantorenmarkt, ooit een trekpleister voor buitenlands kapitaal, verloor snel terrein. In 2020 namen buitenlandse partijen nog twee derde van de investeringen voor hun rekening. Vier jaar later resteerde slechts 15%. Vanaf medio 2022 is de uitstroom hier structureel groter dan de instroom. De combinatie van hybride werken, onzekerheid over waarderingen en de hoge overdrachtsbelasting maakt dat buitenlandse beleggers deze sector mijden.
Ook winkelvastgoed kende wisselende volumes. Na een opleving in 2021 sloeg de balans om en werden in 2023 meer objecten verkocht dan aangekocht door buitenlandse partijen. In 2024 volgde een bescheiden herstel van de instroom (+67%), maar het investeringsvolume bleef met € 269 mln onder het uitgaande kapitaal van € 390 mln.
Logistiek
Een uitzondering vormt de logistieke sector. Met ruim € 13 mld aan investeringen is dit veruit de grootste categorie voor buitenlandse beleggers. Het aandeel buitenlands kapitaal in logistieke transacties daalde weliswaar van 82% in 2020 naar 53% in 2023 en 2024, maar bleef daarmee toch significant. De combinatie van schaarste, de strategische ligging en moderne gebouwen houdt Nederland aantrekkelijk als logistieke hub, al neemt ook hier de uitstroom toe.
In het vastgoedtransactieregister van StiVAD is van elke betrokken partij de vestigingsplaats van het moederconcern als uitgangspunt genomen voor de nationaliteit van de belegger. Alle niet in Nederland gevestigde moederpartijen zijn daarmee aangemerkt als buitenlands. Buitenlandse vehikels in bijvoorbeeld Luxemburg of Frankrijk worden als Nederlands gezien wanneer deze een Nederlandse moedermaatschappij hebben.
